Apartman Yönetim Planı Nedir ve Nasıl Değiştirilir?

Apartman yönetim planı, bir apartmanın veya sitenin nasıl yönetileceğini, ortak alanların nasıl kullanılacağını, yönetici ve denetçilerin görevlerini ve bina yaşamına ilişkin diğer kuralları belirleyen temel belgedir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesine göre yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.

Bu nedenle apartman yönetim planı yalnızca yöneticinin kullanacağı bir belge değildir. Kat malikleri, yöneticiler, denetçiler ve ilgili halefler bakımından bağlayıcı sonuçlar doğurur. Yönetim planında düzenlenmeyen konularda ise Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hukuk hükümleri uygulanır.

Apartman Yönetim Planında Neler Yer Alır?

Yönetim planının içeriği apartmanın ihtiyaçlarına göre değişebilir. Genel olarak aşağıdaki konular yönetim planında düzenlenebilir:

• Apartman veya sitenin yönetim şekli
• Yönetici ve yönetici yardımcısının görevleri
• Denetçinin görevleri
• Yönetici ve denetçiye ödenecek ücretler
• Ortak alanların kullanım esasları
• Aidat ve ortak giderlerin paylaşımı
• Toplantı ve karar alma süreçleri
• Otopark kullanım kuralları
• Bahçe ve sosyal alanların kullanımı
• Gürültü ve ortak yaşam kuralları
• İşyerlerinin kullanımına ilişkin hükümler
• Yönetim ve denetim süreçleri
• Kat maliklerinin hak ve yükümlülükleri

Ancak yönetim planına konulan hükümlerin Kat Mülkiyeti Kanunu’nun emredici hükümlerine aykırı olmaması gerekir.

Yönetim Planı Neden Önemlidir?

Apartmanlarda yaşanan birçok anlaşmazlığın temelinde yönetim planının yeterince bilinmemesi bulunabilir. Aidatların nasıl belirleneceği, ortak alanların kullanım şekli, yönetici ve denetçinin görevleri veya bazı kullanım kuralları konusunda öncelikle mevcut yönetim planına bakılması gerekir.

Bu nedenle apartman yönetimi yapılırken yalnızca geçmiş yıllarda alınan kararların değil, tapuda kayıtlı güncel yönetim planının da dikkate alınması önemlidir.

Yönetim planı ve sonradan yapılan değişiklikler bütün kat maliklerini, yöneticiyi ve denetçiyi bağlar. Yönetim planının tarihi ve değişiklikleri kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir ve yönetim planı kuruluş belgeleri arasında saklanır.

Apartman Yönetim Planı Nasıl Değiştirilir?

Yönetim planının değiştirilmesi, normal bir apartman kararından farklıdır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesine göre yönetim planının değiştirilebilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) oyu gerekir.

Örneğin 20 bağımsız bölüm bulunan bir apartmanda, yönetim planı değişikliği için gerekli oran 16 olumlu oydur.

Burada önemli nokta, çoğunluğun yalnızca toplantıya katılan kişiler üzerinden değerlendirilmemesidir. Yönetim planı değişikliğinde kanunun aradığı 4/5 oranı bütün kat malikleri üzerinden değerlendirilmelidir.

Yönetim Planı Değişikliği İçin İzlenebilecek Süreç

1. Değişiklik ihtiyacının belirlenmesi

Öncelikle mevcut yönetim planı incelenmeli ve hangi maddelerin değiştirilmek istendiği belirlenmelidir.

2. Yeni madde veya taslağın hazırlanması

Değiştirilmek istenen hükümler açık ve anlaşılır şekilde hazırlanmalıdır. Özellikle aidat, ortak alan kullanımı, yönetici görevleri ve yönetim esaslarına ilişkin maddelerin hukuka uygun hazırlanması önemlidir.

3. Kat malikleri kurulunun toplanması

Yönetim planı değişikliği kat malikleri kurulunda görüşülmelidir. Toplantının çağrı ve karar süreçlerinin Kat Mülkiyeti Kanunu'na ve mevcut yönetim planına uygun yürütülmesi gerekir.

4. Oylama yapılması

Değişiklik için bütün kat maliklerinin 4/5'ünün olumlu oyu aranır. Sadece toplantıya katılanların çoğunluğunun kabul etmesi tek başına yeterli değildir.

5. Kararın kayıt altına alınması

Alınan kararın usulüne uygun şekilde karar defterine geçirilmesi ve oylama sonuçlarının açıkça kayıt altına alınması önemlidir.

6. Tapu kayıtlarının güncellenmesi

Yönetim planı değişikliğinin tarihi kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir ve değişiklik yönetim planına bağlanarak kuruluş belgeleri arasında saklanır.

Yönetim Planı Değişikliği İçin 4/5 Çoğunluk Neden Gereklidir?

Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan önemli bir belge olduğu için kanun, bu belgenin kolayca değiştirilmesini engellemiştir.

Örneğin 30 bağımsız bölüm bulunan bir apartmanda yönetim planının değiştirilmesi için 24 kat malikinin olumlu oyu gerekir.

Bu nedenle “Toplantıya 15 kişi geldi, 10 kişi kabul etti, yönetim planı değişti.” şeklindeki bir yaklaşımın kanundaki 4/5 şartını karşılayıp karşılamadığı ayrıca değerlendirilmelidir.

Yönetim Planı Her Konuyu Düzenleyebilir mi?

Hayır. Yönetim planı apartmanın ihtiyaçlarına göre birçok konuya ilişkin düzenleme içerebilir ancak kanunun emredici hükümlerine aykırı düzenlemeler yapılamaz.

Örneğin kat maliklerinin kanundan doğan haklarını tamamen ortadan kaldıran veya kanunun zorunlu hükümleriyle çelişen bir yönetim planı maddesi hukuki uyuşmazlıklara konu olabilir.

Bu nedenle yönetim planı hazırlanırken veya değiştirilirken yalnızca kat maliklerinin çoğunluğunu sağlamak yeterli olmayabilir; hazırlanacak hükümlerin hukuki açıdan da uygun olması gerekir.

Eski Yönetim Planı Değiştirilebilir mi?

Evet. Yönetim planının eski olması tek başına değiştirilemeyeceği anlamına gelmez. Binanın ihtiyaçları, teknolojik gelişmeler, ortak alanların kullanım şekli veya yönetim süreçlerindeki değişiklikler nedeniyle yönetim planının güncellenmesi gündeme gelebilir.

Ancak değişiklik yapılırken mevcut planın tamamı incelenmeli ve hangi maddelerin değiştirilmesinin gerekli olduğu belirlenmelidir.

Özellikle eski apartmanlarda aidat paylaşımı, yönetici görevleri, ortak alan kullanımı, otopark, sosyal tesisler ve bakım giderleri gibi konularda güncel ihtiyaçlarla mevcut yönetim planı arasında farklılıklar bulunabilir.

Site Yönetim Planı ile Apartman Yönetim Planı Aynı mıdır?

Her yapı için uygulanacak yönetim sistemi aynı değildir. Tek bir apartman ile birden fazla bloktan oluşan toplu yapı ve site yönetimi arasında hukuki ve idari açıdan farklılıklar bulunabilir.

Toplu yapılarda yönetim planına ilişkin özel hükümler Kat Mülkiyeti Kanunu'nun toplu yapılara ilişkin bölümünde ayrıca düzenlenmektedir. Bu nedenle büyük sitelerde yönetim planı değişikliği yapılmadan önce yapının hukuki statüsünün ve mevcut yönetim planının incelenmesi önemlidir.

Yönetim Planı Nereden Öğrenilir?

Bir apartmanın veya sitenin hangi yönetim planına tabi olduğunu öğrenmek için tapu kayıtlarındaki yönetim planının incelenmesi önemlidir. Apartman içerisinde bulunan eski veya fotokopi bir belge ile tapuda kayıtlı yönetim planı arasında farklılık bulunabileceğinden, resmi kaydın esas alınması gerekir.

Bu nedenle yönetim planı değişikliği öncesinde mevcut planın güncel ve resmi nüshasının temin edilmesi sağlıklı bir uygulamadır.

Dijital Apartman Yönetiminde Yönetim Planının Önemi

Günümüzde apartman yönetim yazılımı ve site yönetim yazılımı kullanımı, yönetim planında bulunan kuralların ve yönetim kararlarının daha düzenli takip edilmesine yardımcı olabilir.

Dijital sistemlerde;

• Kat malikleri bilgileri
• Aidat ve ödeme kayıtları
• Gelir-gider hareketleri
• Kat malikleri kurulu kararları
• Toplantı kayıtları
• Bakım ve arıza kayıtları
• Duyurular
• Yönetim belgeleri
• Fatura ve evrak arşivi

tek bir sistem içerisinde takip edilebilir.

Bu yaklaşım, profesyonel bina yönetimi ve şeffaf site yönetimi açısından yöneticilerin işlerini kolaylaştırabilir.

Sonuç

Apartman yönetim planı, bir binanın veya sitenin yönetim esaslarını belirleyen ve tüm kat maliklerini bağlayan önemli bir belgedir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesi kapsamında yönetim planı; yönetim şekli, kullanım esasları, yönetici ve denetçilerin ücretleri ve yönetime ilişkin diğer hususları düzenler.

Yönetim planı değişikliği ise sıradan bir apartman kararı değildir. Kural olarak bütün kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) olumlu oyu gerekir. Değişiklik sürecinin usulüne uygun yürütülmesi, kararların belgelenmesi ve tapu kayıtlarının gerekli şekilde güncellenmesi büyük önem taşır.

Bu nedenle apartman veya site yönetim planı değiştirilmeden önce mevcut planın, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilgili hükümlerinin ve yapının özel durumunun birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Not: Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Yönetim planı değişikliği gibi hukuki sonuç doğuran işlemlerde güncel mevzuat ve somut olayın özellikleri ayrıca değerlendirilmelidir.