Müteahhitten Yeni Site Devralırken Dikkat Edilmesi Gereken Eksikler

Yeni bir apartman veya siteyi müteahhitten teslim almak, yalnızca anahtarları teslim almak anlamına gelmez. Site yönetiminin göreve başlamasıyla birlikte bina, ortak alanlar, teknik sistemler, belgeler ve devam eden eksiklikler dikkatli şekilde kontrol edilmelidir. Özellikle yeni site yönetiminde gözden kaçan küçük bir eksiklik, ilerleyen dönemde yüksek bakım ve onarım maliyetlerine neden olabilir.

Müteahhitten Site Teslim Alırken İlk Olarak Hangi Belgeler Kontrol Edilmeli?

Yeni site tesliminde öncelikle yapının resmi belgeleri incelenmelidir. Yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi yani iskan, onaylı mimari ve teknik projeler, yönetim planı, enerji kimlik belgesi ve varsa yapı denetimle ilgili belgeler teslim dosyasında bulunmalıdır.

Yapı kullanma izni açısından yalnızca bağımsız bölümlerin değil, ilgili ortak kullanım alanlarının da kullanıma hazır olması önemlidir. Bakanlık kaynaklarında, kısmi kullanım izni bakımından ilgili bölümlere hizmet veren ortak alanların tamamlanmış ve kullanılabilir olması gerektiği belirtilmektedir.

1. İskan ve Yapı Ruhsatı Kontrolü

İlk kontrol edilmesi gereken konulardan biri binanın ruhsat ve iskan durumudur.

Şunlar karşılaştırılmalıdır:

• Yapı ruhsatı
• Yapı kullanma izin belgesi
• Onaylı mimari proje
• Statik proje
• Elektrik projesi
• Mekanik tesisat projeleri
• Yangın projesi
• Peyzaj ve çevre düzenleme projeleri
• Otopark düzenlemeleri
• Ortak alan projeleri

Binanın fiili durumunun ruhsat ve onaylı projelerle uyumlu olup olmadığı ayrıca kontrol edilmelidir. Yapı denetimi mevzuatında da yapının plana, mevzuata, ruhsata ve ruhsat eki projelere uygun şekilde yapılması esastır.

2. Ortak Alanlardaki Eksikler

Yeni sitelerde en fazla sorun çıkarabilecek alanlardan biri ortak kullanım alanlarıdır.

Teslim sırasında özellikle:

• Apartman girişleri
• Merdivenler
• Koridorlar
• Otopark
• Sığınak
• Depolar
• Teknik odalar
• Çatı
• Teras
• Bahçe
• Yürüyüş yolları
• Çocuk oyun alanları
• Sosyal tesisler
• Havuz
• Güvenlik noktası
• Yönetim ofisi
• Asansör alanları

tek tek kontrol edilmelidir.

Sadece alanların mevcut olması yeterli değildir. Kullanıma hazır, güvenli, projeye uygun ve çalışır durumda olup olmadıkları da kontrol edilmelidir.

3. Asansörler Kontrol Edilmeli

Asansörler teslim sırasında mutlaka teknik olarak kontrol edilmelidir.

Kontrol listesinde:

• Asansörlerin çalışması
• Kapı sistemleri
• Acil durum sistemi
• Alarm
• Aydınlatma
• Havalandırma
• Kat göstergeleri
• Kabin içi ekipmanlar
• Asansör belgeleri
• Periyodik kontrol durumu
• Bakım sözleşmesi

yer almalıdır.

Asansörle ilgili eksiklikler teslim tutanağına açık şekilde yazılmalı ve eksikliklerin giderilmesi için sorumlu taraf ile tamamlanma tarihi belirtilmelidir.

4. Yangın Güvenliği Eksikleri

Yeni site tesliminde yangın güvenliği ayrı bir başlık altında incelenmelidir.

Özellikle:

• Yangın merdivenleri
• Yangın kapıları
• Yangın dolapları
• Yangın tüpleri
• Yangın algılama sistemi
• Yangın alarm sistemi
• Acil aydınlatma
• Acil çıkış yönlendirmeleri
• Yangın pompası
• Hidrant sistemi
• İtfaiye erişim alanları
• Tahliye yolları

kontrol edilmelidir.

Kaçış yollarının kapatılmaması, depo olarak kullanılmaması ve acil durumda kullanılabilir durumda tutulması büyük önem taşır.

5. Elektrik Sistemi Kontrolü

Site tesliminde elektrik altyapısı da ayrıntılı şekilde test edilmelidir.

Kontrol edilmesi gerekenler:

• Ana elektrik panosu
• Kat panoları
• Ortak alan elektrik tesisatı
• Topraklama
• Paratoner
• Jeneratör
• UPS
• Acil aydınlatma
• Otopark elektrik sistemi
• Bahçe aydınlatması
• Sayaçlar
• Elektrikli araç şarj altyapısı
• Kamera ve güvenlik sistemlerinin enerji altyapısı

Özellikle ortak alan elektrik tüketiminin hangi sayaçlardan takip edildiği netleştirilmelidir.

6. Su ve Mekanik Tesisat

Su sistemleri teslim sırasında mutlaka çalışır durumda test edilmelidir.

Kontrol listesine:

• Temiz su tesisatı
• Pis su tesisatı
• Yağmur suyu giderleri
• Su depoları
• Hidrofor
• Drenaj sistemi
• Yangın suyu sistemi
• Sıcak su sistemi
• Merkezi ısıtma
• Kazan sistemi
• Isı pay ölçerler
• Kalorimetreler
• Vanalar
• Pompa sistemleri

eklenmelidir.

Özellikle bodrum ve otoparklarda su sızıntısı, rutubet ve drenaj problemleri dikkatli şekilde incelenmelidir.

7. Çatı ve Su Yalıtımı

Yeni binalarda teslim sırasında çatı ve terasların kontrol edilmesi ileride oluşabilecek büyük masrafların önüne geçebilir.

Şunlara bakılmalıdır:

• Çatı izolasyonu
• Teras izolasyonu
• Yağmur giderleri
• Su tahliye kanalları
• Dere ve oluklar
• Çatı kaplamaları
• Baca dipleri
• Havalandırma çıkışları
• Su sızıntısı
• Nem ve rutubet belirtileri

Özellikle yağmur sonrasında oluşan sızıntılar ve bodrumdaki nem izleri kontrol edilmelidir.

8. Cephe, Mantolama ve Pencereler

Dış cephe de teslim kontrolünün önemli parçalarındandır.

Cephede:

• Mantolama
• Dış cephe kaplaması
• Boya
• Derzler
• Balkonlar
• Korkuluklar
• Pencere doğramaları
• Camlar
• Dış cephe izolasyonu

kontrol edilmelidir.

Görünen çatlaklar, ayrılmalar, su alma belirtileri veya hatalı uygulamalar fotoğraflanarak teslim tutanağına eklenmelidir.

9. Otopark ve Araç Alanları

Site otoparkının projeye uygunluğu ayrıca kontrol edilmelidir.

• Otopark kapasitesi
• Park çizgileri
• Engelli park alanları
• Araç giriş çıkışı
• Otopark aydınlatması
• Havalandırma
• Yangın güvenliği
• Drenaj
• Su birikintileri
• Bariyer ve otomatik kapılar
• Elektrikli araç şarj altyapısı

kontrol edilmelidir.

10. Peyzaj ve Sosyal Alanlar

Bahçe ve sosyal alanlar da teslim kapsamına dahil edilmelidir.

Kontrol edilmesi gerekenler:

• Çim alanlar
• Ağaç ve bitkiler
• Sulama sistemi
• Bahçe aydınlatması
• Yürüyüş yolları
• Çocuk oyun alanı
• Kamelya
• Oturma alanları
• Havuz
• Spor alanları
• Sosyal tesisler

Müteahhit tarafından taahhüt edilen ancak henüz tamamlanmamış alanlar mutlaka yazılı şekilde kayıt altına alınmalıdır.

11. Güvenlik Sistemleri

Yeni site tesliminde güvenlik altyapısı da test edilmelidir.

Örneğin:

• Güvenlik kameraları
• Kamera kayıt cihazı
• İnterkom
• Görüntülü diafon
• Kartlı geçiş
• Plaka tanıma
• Bariyer
• Kapı otomasyonları
• Alarm sistemi
• Güvenlik kulübesi

tek tek çalıştırılmalıdır.

Yönetimin sistemlerin kullanıcı adı, şifre, lisans ve teknik dokümanlarını teslim alması da önemlidir.

12. Yönetim İçin Teslim Edilmesi Gereken Teknik Belgeler

Müteahhitten yalnızca anahtarların değil, binanın teknik dokümantasyonunun da teslim alınması gerekir.

Mümkün olduğunca:

• Onaylı mimari projeler
• Statik projeler
• Elektrik projeleri
• Mekanik projeler
• Yangın projeleri
• Asansör belgeleri
• Cihaz kullanım kılavuzları
• Garanti belgeleri
• Bakım belgeleri
• Teknik servis bilgileri
• Ürün faturaları
• Garanti süreleri
• Sistem şemaları
• Sayaç bilgileri
• Anahtar teslim listeleri
• Ortak alan ekipman listeleri

dosyalanmalıdır.

13. Garanti ve Servis Süreleri Kayıt Altına Alınmalı

Sitedeki her teknik sistem için garanti başlangıç ve bitiş tarihleri kayıt altına alınmalıdır.

Örneğin:

Bu bilgiler ileride arıza meydana geldiğinde yönetimin ciddi zaman kazanmasını sağlar.

14. Eksik ve Ayıplı İşler Teslim Tutanağına Yazılmalı

En önemli aşamalardan biri teslim tutanağıdır.

Eksiklikler sözlü olarak bırakılmamalıdır.

Her eksiklik için mümkünse:

Eksiklik → Konum → Fotoğraf → Açıklama → Sorumlu → Tamamlanma tarihi → Kontrol sonucu

şeklinde kayıt oluşturulmalıdır.

Örneğin:

B Blok - Otopark - Yağmur gideri çevresinde su birikmesi tespit edilmiştir. Fotoğraf ektedir. Gider sisteminin kontrol edilerek sorunun giderilmesi talep edilmektedir.

Bu şekilde hazırlanan kayıtlar ileride hangi eksikliğin ne zaman bildirildiğinin takip edilmesini kolaylaştırır.

15. Proje ile Gerçek Yapı Karşılaştırılmalı

Yeni site tesliminde en kritik kontrollerden biri de proje ile mevcut yapının karşılaştırılmasıdır.

Örneğin:

• Otopark alanı
• Depolar
• Sığınak
• Teknik odalar
• Ortak alanlar
• Yangın merdivenleri
• Bahçe düzenlemeleri
• Sosyal alanlar
• Çatı ve teras
• Mekanik odalar

onaylı projelerdeki durumla karşılaştırılmalıdır.

Ruhsat ve projeye aykırı uygulamalar varsa teknik uzman ve ilgili idare nezdinde değerlendirilmesi gerekir. Bakanlık kaynakları da ruhsat ve eki projelere aykırılıkların giderilmesinin yapı kullanma izin süreçleri açısından önem taşıdığını belirtmektedir.

16. Teslimden Önce Profesyonel Teknik İnceleme Yapılması

Site yöneticisinin her teknik problemi tek başına tespit etmesi beklenmemelidir.

Özellikle büyük sitelerde teslim öncesinde:

• İnşaat mühendisi
• Mimar
• Elektrik mühendisi
• Makine mühendisi
• Yangın güvenliği uzmanı
• Gerekli durumlarda diğer teknik uzmanlar

tarafından inceleme yaptırılması daha sağlıklı olabilir.

Böylece yalnızca görünen kusurlar değil, teknik altyapıdaki sorunlar da tespit edilebilir.

Yeni Site Teslim Alma Kontrol Listesi

Teslim öncesinde şu başlıklar mutlaka kontrol edilmelidir:

Belgeler

• ☐ Yapı ruhsatı
• ☐ İskan
• ☐ Onaylı projeler
• ☐ Yönetim planı
• ☐ Enerji Kimlik Belgesi
• ☐ Teknik belgeler

Ortak Alanlar

• ☐ Otopark
• ☐ Sığınak
• ☐ Depolar
• ☐ Merdivenler
• ☐ Çatı
• ☐ Bahçe
• ☐ Sosyal alanlar

Teknik Sistemler

• ☐ Asansör
• ☐ Elektrik
• ☐ Jeneratör
• ☐ Su tesisatı
• ☐ Hidrofor
• ☐ Isıtma
• ☐ Yangın sistemi
• ☐ Kamera
• ☐ Diafon
• ☐ Otomatik kapılar

Güvenlik

• ☐ Yangın merdiveni
• ☐ Acil çıkış
• ☐ Acil aydınlatma
• ☐ Yangın alarmı
• ☐ Yangın ekipmanları

Teslim

• ☐ Eksiklik listesi
• ☐ Fotoğraflı tutanak
• ☐ Garanti belgeleri
• ☐ Servis bilgileri
• ☐ Anahtarlar
• ☐ Kumandalar
• ☐ Sistem şifreleri
• ☐ Teknik dokümanlar

Sonuç

Müteahhitten yeni site devralırken yalnızca dairelerin ve ortak alanların görsel olarak tamamlanmış olması yeterli değildir. İskan, ruhsat ve proje uygunluğu, yangın güvenliği, asansörler, elektrik ve mekanik sistemler, çatı ve su yalıtımı, otopark, peyzaj, güvenlik sistemleri, teknik belgeler ve garanti süreçleri birlikte değerlendirilmelidir.

En sağlıklı yöntem, teslimden önce kapsamlı bir kontrol listesi hazırlanması, eksikliklerin fotoğraflı olarak kayıt altına alınması ve teslim tutanağına işlenmesidir. Böylece site yönetimi, ilerleyen dönemlerde ortaya çıkabilecek anlaşmazlıkların ve beklenmeyen bakım maliyetlerinin önüne geçebilir.

Yeni site yönetiminin profesyonel şekilde başlaması için “Müteahhitten Site Teslim Alma Kontrol Listesi” hazırlanması ve tüm eksiklerin dijital olarak takip edilmesi de büyük kolaylık sağlar.