Apartman ve sitelerde havuz, spor salonu, sauna, çocuk oyun alanı, sosyal tesis, tenis kortu, yürüyüş alanı ve benzeri ortak kullanım alanları, site yaşam kalitesini artıran önemli imkanlardır. Ancak bu alanların çok sayıda kişi tarafından kullanılması; saatler, temizlik, güvenlik, misafir kullanımı, çocukların erişimi, rezervasyon, kapasite, eşit kullanım ve sorumluluklar konusunda zaman zaman anlaşmazlıklara neden olabilir.

Bu nedenle ortak alanların yalnızca fiziksel olarak yönetilmesi değil, açık, anlaşılır, uygulanabilir ve hukuka uygun kullanım kurallarıyla yönetilmesi gerekir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 16. maddesi kat maliklerinin ortak yerlerde kullanma hakkına sahip olduğunu düzenler. Kanunun 18. maddesi ise ortak yerleri kullanırken birbirini rahatsız etmeme, birbirlerinin haklarını çiğnememe ve yönetim planına uyma yükümlülüğü getirir. (lexpera.com.tr)

Dolayısıyla ortak alan kullanım kuralları hazırlanırken temel hedef, bir kişinin kullanım hakkını diğer kişilerin kullanım hakkını gereksiz şekilde kısıtlamadan düzenlemek olmalıdır.

Ortak Alan Kullanım Kuralları Nedir?

Ortak alan kullanım kuralları; site sakinlerinin havuz, spor salonu, sauna, sosyal tesis ve diğer ortak alanları hangi saatlerde, hangi şartlarda ve hangi davranış standartlarına göre kullanacağını belirleyen kurallardır.

Örneğin bir havuz için:

• Açılış ve kapanış saatleri
• Kullanıcı kapasitesi
• Duş zorunluluğu
• Hijyen kuralları
• Çocuk kullanım şartları
• Misafir kuralları
• Yiyecek ve içecek kuralları
• Güvenlik kuralları
• Havuz çevresindeki davranışlar

belirlenebilir.

Spor salonunda ise:

• Kullanım saatleri
• Ekipman kullanım süreleri
• Temizlik
• Spor ayakkabısı kullanımı
• Ekipmanların yerine bırakılması
• Maksimum kullanım süresi
• Rezerve edilebilir alanlar

gibi kurallar oluşturulabilir.

Ortak Alanlar İçin Kural Koymak Neden Önemli?

Kuralların yazılı olarak belirlenmemesi, aynı olayın farklı kişiler tarafından farklı yorumlanmasına yol açabilir.

Örneğin:

“Havuz akşam saat 22.00'ye kadar kullanılabilir.”

kuralı yoksa bir sakin 22.00'de havuzun kapanacağını düşünürken başka bir sakin 23.30'a kadar kullanımın serbest olduğunu düşünebilir.

Benzer şekilde spor salonunda:

“Koşu bandı 30 dakika ile sınırlıdır.”

şeklinde bir düzenleme bulunmuyorsa yoğun saatlerde tek kişinin cihazı uzun süre kullanması diğer kullanıcılarla tartışmaya neden olabilir.

Bu nedenle iyi bir kullanım kuralı:

Net + ölçülebilir + herkese uygulanabilir + görünür + hukuka uygun

olmalıdır.

Ortak Alanların Kullanım Kuralları Nasıl Belirlenmeli?

İlk aşamada sitenin yönetim planı incelenmelidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesine göre yönetim planı, yönetim tarzını ve ortak alanların kullanma maksat ve şeklini düzenleyen, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmüdür. Yönetim planında hüküm bulunmayan durumlarda kanun ve genel hükümler uygulanır. (lexpera.com.tr)

Bu nedenle kullanım kuralları hazırlanırken şu sıra izlenebilir:

Yönetim planını incele

↓

Mevcut ortak alanları tespit et

↓

Sorunları ve ihtiyaçları belirle

↓

Kullanım kurallarını taslak olarak hazırla

↓

Gerekli karar merciini belirle

↓

Kararı usulüne uygun şekilde al

↓

Sakinlere duyur

↓

Kuralları görünür yerlere as

↓

Uygulamayı ve ihlalleri kayıt altında takip et

Yönetici Tek Başına Kural Koyabilir mi?

Bu soruya her durum için tek bir cevap vermek doğru değildir.

Yöneticinin görevleri öncelikle yönetim planında belirlenir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesine göre yönetici, aksi bir düzenleme yoksa kat malikleri kurulunun kararlarını yerine getirir ve ana gayrimenkulün amacına uygun kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gerekli tedbirleri alır. (lexpera.com.tr)

Bu nedenle yöneticinin;

• Havuzun günlük açılış-kapanış düzenini uygulaması,
• Temizlik programını organize etmesi,
• Güvenlik önlemlerini takip etmesi,
• Bakım nedeniyle geçici kapatma yapması,
• Kullanıcılara mevcut kuralları duyurması

gibi işletmeye ilişkin işlemler yapması ile ortak alan kullanım hakkını esaslı biçimde değiştiren yeni kurallar getirmesi aynı şey değildir.

Ortak alan kullanımını önemli ölçüde etkileyen düzenlemelerde yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararlarının kapsamı ayrıca değerlendirilmelidir.

Kat Malikleri Kurulu Kararı Neden Önemli?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 32. maddesine göre ana gayrimenkul, kat malikleri kurulunun kanun, sözleşme ve yönetim planı çerçevesinde aldığı kararlara göre yönetilir ve yöneticiler de bu kararlara uymakla yükümlüdür. (kanunyolu.com.tr)

Bu nedenle örneğin:

• Havuz kullanım saatlerinde kalıcı değişiklik,
• Sosyal tesislerin kullanım biçiminde önemli değişiklik,
• Ortak alanın belirli kişilere tahsisi,
• Misafir kullanımına ilişkin kapsamlı düzenlemeler,
• Rezervasyon veya ücretlendirme sisteminin oluşturulması

gibi konuların hangi karar usulüyle alınması gerektiği ayrıca değerlendirilmelidir.

Yönetici “ben böyle uygun gördüm” yaklaşımıyla ortak alan kullanım hakkını sınırsız şekilde değiştirmemelidir.

Yönetim Planı ile Site İç Yönetmeliği Aynı Şey mi?

Bu ayrım oldukça önemlidir.

Yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesinde düzenlenen ve bütün kat maliklerini bağlayan temel yönetim belgesidir. (lexpera.com.tr)

Bunun yanında site yönetimi, mevcut yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları çerçevesinde uygulamayı kolaylaştırmak için bir ortak alan kullanım talimatı veya sosyal tesis kullanım prosedürü hazırlayabilir.

Örneğin:

“Havuz kullanım saatleri 08.00-22.00 arasındadır.”

“Spor salonunda kullanılan ekipmanlar işlem sonrası temizlenmelidir.”

gibi uygulama kuralları bu tür bir dokümanda düzenlenebilir.

Ancak böyle bir belge, kanuna veya yönetim planına aykırı biçimde yeni hak sınırlamaları oluşturmak için kullanılamaz.

İyi Bir Kullanım Kuralının 7 Özelliği

Bir ortak alan kuralı hazırlanırken şu özelliklere sahip olmalıdır:

Açık Olmalı

“Dikkatli kullanınız.” yerine neyin yapılması gerektiği açıkça yazılmalıdır.

Herkese Uygulanmalı

Malik, kiracı, yönetici veya misafir için farklı kurallar uygulanıyorsa bunun hukuki ve yönetimsel dayanağı bulunmalıdır.

Ölçülebilir Olmalı

“Çok uzun süre kullanmayın.” yerine:

“Yoğun saatlerde kardiyo cihazlarının kullanım süresi 30 dakika ile sınırlıdır.”

gibi ölçülebilir düzenlemeler daha anlaşılırdır.

Görünür Olmalı

Kullanım kuralları kullanıcıların görebileceği alanlarda bulunmalıdır.

Güncel Olmalı

Eski uygulamalar devam ediyor diye yıllardır değiştirilmemiş kurallar kullanılmamalıdır.

Güvenli Olmalı

Kurallar insan sağlığını ve güvenliğini koruyacak şekilde hazırlanmalıdır.

Hukuka Uygun Olmalı

Kanunun emredici hükümlerine aykırı bir kullanım yasağı veya hak kısıtlaması oluşturulmamalıdır.

Havuz Kullanım Kuralları Nasıl Hazırlanmalı?

Site havuzu, ortak alan kuralları açısından en fazla düzenleme gerektiren alanlardan biridir.

1. Havuz Kullanım Saatleri

Öncelikle havuzun:

• Açılış saati
• Kapanış saati
• Bakım zamanı
• Temizlik zamanı
• Teknik kontrol süresi

belirlenmelidir.

Örneğin:

Havuz Kullanım Saatleri: 08.00 – 22.00

Temizlik/Bakım: 07.00 – 08.00

gibi net bir program hazırlanabilir.

Ancak saatlerin belirlenmesi sırasında sitenin mevcut yönetim planı ve yetkili kararları dikkate alınmalıdır.

2. Havuz Hijyen Kuralları

Havuz kullanımında hijyen kuralları ayrı bir başlık altında düzenlenmelidir.

Örneğin:

• Havuz öncesinde duş alınması,
• Uygun yüzme kıyafeti kullanılması,
• Havuz suyunu kirletecek davranışlardan kaçınılması,
• Cam malzeme kullanılmaması,
• Havuz çevresinin temiz tutulması,
• Havuz alanına uygun olmayan eşyaların sokulmaması

gibi kurallar belirlenebilir.

Sağlık Bakanlığı'nın yüzme havuzlarına ilişkin mevzuat ve bilgilendirmelerinde havuz kullanıcılarının hijyen ve güvenlik kurallarına uyması; havuzlarda duş ve ayak dezenfeksiyonu gibi düzeneklerin bulunması ve çeşitli su kalite kontrollerinin yapılması öngörülmektedir. Uygulanacak teknik yükümlülükler havuzun niteliğine ve mevzuat kapsamına göre ayrıca değerlendirilmelidir.

3. Çocukların Havuz Kullanımı

Çocukların havuz kullanımı için yaş, güvenlik ve gözetim kuralları açık şekilde düzenlenmelidir.

Örneğin:

“Belirli yaştan küçük çocukların havuz alanında yetişkin gözetimi olmadan bulunmasına izin verilmez.”

gibi güvenlik odaklı bir uygulama düşünülebilir.

Burada amaç çocukların kullanım hakkını ortadan kaldırmak değil, çocukların güvenliğini sağlamak olmalıdır.

4. Havuz Kapasitesi Belirlenmeli

Havuz alanının kapasitesi üzerinde gereğinden fazla kişinin bulunması güvenlik ve hijyen sorunlarına yol açabilir.

Bu nedenle kapasite:

• Havuzun fiziksel özellikleri,
• Teknik altyapı,
• Güvenlik şartları,
• Mevzuat,
• Tesisin kullanım biçimi

dikkate alınarak belirlenmelidir.

5. Misafir Kullanımı

Misafir konusu mutlaka yazılı şekilde düzenlenmelidir.

Örneğin:

• Daire başına günlük misafir limiti,
• Misafirin sakin eşliğinde bulunması,
• Misafir kayıt prosedürü,
• Yoğun dönemlerde misafir kullanımına ilişkin uygulama,
• Misafirden kaynaklanan zararların sorumluluğu

gibi konular düzenlenebilir.

Fakat misafir kullanımına getirilecek sınırlamaların yönetim planı ve ilgili kararlarla uyumlu olması gerekir.

6. Havuzda Uyulması Gereken Davranış Kuralları

Örneğin:

• Koşmamak,
• İtişmemek,
• Diğer kullanıcıları rahatsız etmemek,
• Tehlikeli atlayış yapmamak,
• Havuz çevresinde cam eşya bulundurmamak,
• Ses seviyesine dikkat etmek,
• Havuz ekipmanlarına zarar vermemek.

gibi kurallar getirilebilir.

Bu tür kuralların temelinde Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 18. maddesindeki birbirini rahatsız etmeme ve başkasının hakkını çiğnememe yükümlülüğü bulunmaktadır. (lexpera.com.tr)

Spor Salonu Kullanım Kuralları Nasıl Konmalı?

Spor salonunda kurallar daha çok güvenlik, temizlik, ekipmanların doğru kullanımı ve yoğunluğun yönetilmesi üzerine kurulmalıdır.

Ekipman Kullanım Süreleri

Yoğun saatlerde:

“Kardiyo cihazlarında maksimum 30 dakika kullanım.”

gibi düzenlemeler yapılabilir.

Ancak bu tür kuralların hangi alanlarda uygulanacağı ve herkes için eşit uygulanması önemlidir.

Spor Salonu Temizliği

Kullanıcıların kullandıkları:

• Koşu bandı,
• Bisiklet,
• Ağırlık ekipmanları,
• Mat,
• Bank,
• Diğer spor ekipmanları

üzerinde gerekli temizlik kurallarına uyması istenebilir.

Spor Ayakkabısı Kuralı

Spor salonu için uygun ayakkabı kullanılması;

• Zeminlerin korunması,
• Hijyen,
• Kayma riskinin azaltılması

açısından kullanım kuralı olarak düzenlenebilir.

Ekipmanların Doğru Kullanılması

Ekipmanların amacı dışında kullanılması hem kullanıcı güvenliği hem de cihazların ömrü açısından sorun oluşturabilir.

Bu nedenle:

“Ekipmanları kullanım amacı dışında kullanmayınız.”

gibi bir kuralın yanında cihazların üzerinde kısa kullanım talimatlarının bulunması yararlı olabilir.

Çocukların Spor Salonuna Girişi

Çocukların spor salonuna erişimi için de yaş, gözetim ve ekipman güvenliği dikkate alınmalıdır.

Burada kategorik bir yasak yerine tesisin niteliğine, ekipmanlarına ve güvenlik gerekliliklerine göre uygun düzenleme yapılması daha sağlıklı olabilir.

Rezervasyon Sistemi Kullanılmalı mı?

Yoğun kullanılan sosyal tesislerde rezervasyon sistemi önemli bir kolaylık sağlayabilir.

Özellikle:

• Tenis kortu,
• Basketbol sahası,
• Toplantı salonu,
• Özel kullanım odaları,
• Pilates/stüdyo alanları,
• Barbekü alanları

için rezervasyon sistemi uygulanabilir.

Sistem:

Kullanıcı → Alan seç → Tarih/saat seç → Rezervasyon → Bildirim → Kullanım → Otomatik kapanış

şeklinde çalışabilir.

Ancak rezervasyon uygulaması, ortak alanın niteliği ve mevcut yönetim düzenlemeleriyle uyumlu olmalıdır.

Rezervasyon Kurallarında Neler Olmalı?

• Maksimum rezervasyon sayısı
• Rezervasyon süresi
• İptal süresi
• Kullanılmayan rezervasyonun durumu
• Geç kalan kullanıcının durumu
• Aynı kişinin sürekli rezervasyon yapmasını önleyici sistem
• Misafir kullanımının rezervasyona etkisi

açıkça belirtilmelidir.

“İlk Gelen Kullanır” Sistemi Her Zaman Doğru mu?

Her ortak alan için aynı yöntem uygulanmak zorunda değildir.

Bazı alanlarda:

İlk gelen kullanır

yöntemi yeterli olabilir.

Ancak yüksek talep gören tenis kortu veya özel sosyal tesislerde:

Dijital rezervasyon

daha düzenli bir kullanım sağlayabilir.

Amaç herhangi bir kişiye kalıcı veya fiili ayrıcalık tanımak değil, kullanım hakkını öngörülebilir ve eşit uygulanabilir şekilde organize etmektir.

Ortak Alanlarda Misafir Kuralları Nasıl Belirlenmeli?

Misafirler için kurallar belirlenirken üç konu birlikte düşünülmelidir:

Sakin hakkı + misafir kullanımı + tesis kapasitesi

Örneğin havuz kapasitesi 100 kişi ise 50 kişinin aynı anda 5'er misafir getirmesi tesisin kapasitesini aşabilir.

Bu nedenle yoğun dönemlerde:

• Misafir sayısına sınır,
• Misafir kaydı,
• Sakin eşliği,
• Rezervasyon,
• Saat sınırlaması

gibi uygulamalar değerlendirilebilir.

Ancak getirilecek sınırlamaların dayanağı ve uygulanma yöntemi açık olmalıdır.

Aidat Ödemeyen Kişinin Ortak Alan Kullanımı Engellenebilir mi?

Bu konu özellikle dikkatli ele alınmalıdır.

Aidat borcu bulunan kişinin havuz veya spor salonundan yararlanmasının otomatik olarak engellenebileceği şeklinde genel bir kural koymak doğru değildir. Ortak yerlerde kullanım hakkı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında korunmaktadır. (lexpera.com.tr)

Aidat alacağının tahsili için kanunda farklı hukuki yollar bulunmaktadır. Bu nedenle aidat borcu ile ortak alan kullanım hakkı birbirine karıştırılmamalıdır.

Site yönetimi ödeme sorunlarını tahsilat ve hukuki süreçler üzerinden yönetmeli; ortak alan kullanımını ise kanun, yönetim planı ve geçerli kararlar çerçevesinde düzenlemelidir.

Ortak Alan Kullanımında Eşitlik Nasıl Sağlanmalı?

Bir kuralın yalnızca yazılı olması yeterli değildir. Herkese aynı şekilde uygulanması gerekir.

Örneğin:

“Havuzda misafir sayısı 2 kişi ile sınırlıdır.”

deniliyorsa bu kural:

• Yöneticiye,
• Yönetim kurulu üyelerine,
• Kat maliklerine,
• Kiracılara,
• Diğer kullanıcılara

uygulanırken ayrımcılığa dönüşmemelidir.

Aksi halde kuralın kendisinden çok uygulama biçimi tartışma konusu haline gelebilir.

Ortak Alan Kuralları Nerede Yayınlanmalı?

Kurallar yalnızca yönetim ofisinde bulunan bir dosyada kalmamalıdır.

Kullanıcıların görebileceği alanlarda:

• Havuz girişinde,
• Spor salonunda,
• Sosyal tesis girişinde,
• Asansör ekranında,
• Duyuru panosunda,
• Site mobil uygulamasında,
• Yönetim web panelinde

yayınlanabilir.

Özellikle dijital site yönetim sistemlerinde her tesis için ayrı kullanım kuralları gösterilebilir.

Kurallara Uymayanlar İçin Nasıl Bir Sistem Kurulmalı?

Kullanım kurallarının ihlal edilmesi halinde yönetimin doğrudan kişisel tartışmaya girmesi yerine yazılı ve kademeli bir prosedür oluşturulabilir.

Örneğin:

1. Tespit

İhlal kayıt altına alınır.

↓

2. Bilgilendirme

Kullanıcı ilgili kural hakkında bilgilendirilir.

↓

3. Tekrar Halinde Yazılı Uyarı

Tekrarlanan ihlal kayıt altına alınır.

↓

4. Kurala Göre İşlem

Geçerli yönetim planı veya karar kapsamında uygulanabilecek işlem değerlendirilir.

↓

5. Gerekirse Hukuki Süreç

Uyuşmazlığın niteliğine göre hukuki yollar değerlendirilir.

Burada önemli olan, yönetimin kendi oluşturduğu bir “ceza sistemi” ile kanunda veya geçerli yönetim düzeninde bulunmayan yaptırımlar ihdas etmemesidir.

Ortak Alanlarda Kamera Kullanımına Dikkat Edilmeli

Havuz veya spor salonlarında güvenlik amacıyla kamera sistemi kurulması planlanıyorsa kişisel verilerin korunması açısından ayrıca değerlendirme yapılmalıdır.

Kamera kullanımında:

• Kamera amacı,
• Görüş alanı,
• Kayıt süresi,
• Erişim yetkileri,
• Güvenlik,
• Aydınlatma yükümlülükleri

gibi konular dikkate alınmalıdır.

Özellikle insanların mahremiyet beklentisinin yüksek olduğu alanlarda kamera konumlandırması çok dikkatli yapılmalıdır.

Ortak Alan Kuralları İçin Örnek Yönetmelik Yapısı

Site yönetimi kapsamlı bir sosyal tesis kullanım dokümanı hazırlayabilir.

MADDE 1 – Amaç

Ortak kullanım alanlarının güvenli, temiz, düzenli ve adil şekilde kullanılmasını sağlamak.

MADDE 2 – Kapsam

Havuz, spor salonu, sauna, çocuk oyun alanı, sosyal tesis, tenis kortu ve diğer ortak kullanım alanlarını kapsamak.

MADDE 3 – Kullanıcılar

Kat malikleri, kiracılar ve geçerli kurallara göre yetkilendirilen misafirlerin kullanım şartlarını belirlemek.

MADDE 4 – Kullanım Saatleri

Her tesisin açılış ve kapanış saatlerini belirlemek.

MADDE 5 – Hijyen

Temizlik ve sağlık kurallarını düzenlemek.

MADDE 6 – Güvenlik

Tehlikeli davranışları ve güvenlik prosedürlerini düzenlemek.

MADDE 7 – Rezervasyon

Rezervasyon yapılabilen alanları ve süreleri belirlemek.

MADDE 8 – Misafir Kullanımı

Misafir kayıt ve kullanım şartlarını düzenlemek.

MADDE 9 – Çocuk Kullanımı

Çocukların tesisleri kullanımına ilişkin güvenlik kurallarını belirlemek.

MADDE 10 – Ekipman Kullanımı

Spor ve sosyal tesis ekipmanlarının kullanım şartlarını belirlemek.

MADDE 11 – Temizlik

Kullanıcıların uyması gereken temizlik kurallarını belirlemek.

MADDE 12 – Yasaklanan Davranışlar

Diğer kullanıcıları rahatsız eden veya güvenliği tehlikeye atan davranışları belirlemek.

MADDE 13 – Hasar

Ortak ekipmana veya tesise verilen zararların tespiti ve ilgili hukuki çerçevede değerlendirilmesini düzenlemek.

MADDE 14 – Şikâyet ve İtiraz

Kullanıcıların yönetime başvuru yöntemini belirlemek.

MADDE 15 – Yürürlük

Kuralların hangi karar veya yönetim planı kapsamında yürürlüğe girdiğini belirtmek.

Dijital Ortak Alan Yönetimi Nasıl Yapılabilir?

Gelişmiş site yönetim yazılımlarında ortak alan yönetimi tamamen dijital hale getirilebilir.

Sakin panelinde:

Havuz

→ Kullanım saatleri
→ Doluluk
→ Kurallar
→ Duyurular

Spor Salonu

→ Açılış/kapanış
→ Ekipmanlar
→ Kurallar
→ Yoğunluk

Tenis Kortu

→ Takvim
→ Rezervasyon
→ İptal

Sosyal Tesis

→ Rezervasyon
→ Kullanım süresi
→ Misafir bilgisi

şeklinde ayrı modüller oluşturulabilir.

Yönetici panelinde ise:

• Kullanım yoğunluğu,
• Rezervasyonlar,
• İptaller,
• Şikâyetler,
• Arızalar,
• Bakımlar,
• Temizlik,
• Kullanım saatleri,
• Duyurular

tek ekrandan takip edilebilir.

Akıllı Doluluk Sistemi ile Yoğunluk Takibi

Büyük sitelerde ortak alanların yoğunluğu sensör veya yazılım entegrasyonlarıyla takip edilebilir.

Örneğin:

Havuz doluluk oranı %90

Spor salonu doluluk oranı %75

gibi bilgiler sakinlerin mobil uygulamasında gösterilebilir.

Bu sayede kullanıcılar tesise gitmeden önce yoğunluğu görebilir.

Ancak doluluk ölçüm sistemlerinin teknik ve kişisel veri boyutu ayrıca değerlendirilmelidir.

Ortak Alanlarda Bakım ve Arıza Takibi

Kullanım kurallarının yanında bakım sistemi de kurulmalıdır.

Örneğin havuz için:

• Filtrasyon sistemi,
• Pompa,
• Havuz suyu kontrolleri,
• Temizlik,
• Teknik bakım

izlenebilir.

Spor salonunda:

• Koşu bantları,
• Bisikletler,
• Ağırlık makineleri,
• Klima,
• Elektrik sistemi

için bakım takvimi oluşturulabilir.

Site yönetimi böylece:

Arıza → Servis → Bakım → Maliyet → Sonuç

süreçlerini kayıt altında tutabilir.

Ortak Alan Kullanım Kuralları Hazırlanırken Yapılan Hatalar

Çok Fazla Yasak Koymak

Her problemi yeni bir yasakla çözmeye çalışmak kullanıcı memnuniyetini düşürebilir.

Belirsiz Kurallar

“Uygun davranınız.” gibi ölçülemeyen kurallar uygulamada tartışma yaratabilir.

Kişiye Göre Uygulama

Aynı kurala farklı kişilere farklı yaklaşılması güven kaybı oluşturabilir.

Duyuru Yapmadan Uygulama

Kullanıcıların bilmediği bir kuralın uygulanması anlaşmazlık doğurabilir.

Yönetim Planını Kontrol Etmemek

Mevcut yönetim planı göz ardı edilerek yeni kurallar hazırlanması hukuki sorunlara neden olabilir.

Aidat Borcu ile Tesis Kullanımını Karıştırmak

Aidat tahsilatı ayrı, ortak alanlardan yararlanma düzeni ayrı değerlendirilmelidir.

Sadece WhatsApp'tan Duyurmak

Önemli yönetim kararlarının yalnızca mesajlaşma gruplarında paylaşılması yerine ilgili resmi kayıt ve duyuru süreçleri işletilmelidir. Kat malikleri kurulu kararlarının karar defterine usulüne uygun şekilde yazılması Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 32. maddesinde düzenlenmektedir. (kanunyolu.com.tr)

Site Yönetimi İçin Ortak Alan Kontrol Listesi

Havuz

• ☐ Açılış/kapanış saatleri
• ☐ Hijyen kuralları
• ☐ Duş kullanımı
• ☐ Çocuk güvenliği
• ☐ Misafir kuralları
• ☐ Kapasite
• ☐ Güvenlik
• ☐ Acil durum prosedürü
• ☐ Bakım takvimi
• ☐ Su kalite kontrolleri

Spor Salonu

• ☐ Kullanım saatleri
• ☐ Ekipman kuralları
• ☐ Ekipman kullanım süresi
• ☐ Temizlik
• ☐ Spor ayakkabısı
• ☐ Çocuk kullanım şartları
• ☐ Güvenlik
• ☐ Arıza bildirimi
• ☐ Periyodik bakım

Sosyal Tesisler

• ☐ Rezervasyon
• ☐ Kullanım süresi
• ☐ Misafir kuralları
• ☐ Temizlik
• ☐ Kapasite
• ☐ Hasar prosedürü
• ☐ İptal kuralları

Yönetim

• ☐ Yönetim planı kontrol edildi
• ☐ Gerekli kurul kararı alındı
• ☐ Kullanım kuralları yazılı hale getirildi
• ☐ Sakinlere duyuruldu
• ☐ Ortak alanlarda görünür hale getirildi
• ☐ Dijital sisteme aktarıldı
• ☐ Şikâyet mekanizması oluşturuldu
• ☐ Bakım takvimi oluşturuldu

Sonuç

Apartman ve sitelerde havuz, spor salonu ve diğer ortak alanların kullanım kuralları, yalnızca “yasaklar listesi” olarak hazırlanmamalıdır. İyi hazırlanmış bir ortak alan kullanım sistemi; eşit kullanım, güvenlik, hijyen, temizlik, rezervasyon, misafir yönetimi, çocuk güvenliği, bakım ve şeffaf yönetim unsurlarını birlikte ele almalıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptir ve ortak yerleri kullanırken birbirlerini rahatsız etmemek, birbirlerinin haklarını çiğnememek ve yönetim planına uymakla yükümlüdür. (lexpera.com.tr)

Bu nedenle site yönetimlerinin öncelikle yönetim planını incelemesi, ardından ihtiyaçları belirleyerek uygun kullanım prosedürlerini oluşturması ve kullanım hakkını esaslı şekilde etkileyen konularda gerekli kat malikleri kurulu kararlarını alması önemlidir. Kat malikleri kurulu kararlarının kanun, sözleşme ve yönetim planı çerçevesinde alınması gerektiği de Kanun'un 32. maddesinde düzenlenmektedir. (kanunyolu.com.tr)

Özellikle büyük sitelerde kullanım kurallarının yalnızca duvara asılan bir metin olarak kalması yerine dijital rezervasyon, kullanıcı bildirimleri, arıza kayıtları, bakım takvimi, doluluk takibi ve şikâyet yönetimi ile desteklenmesi, ortak alanların daha düzenli işletilmesine yardımcı olabilir.

Unutulmaması gereken temel prensip şudur:

Ortak alan kuralı; açık olmalı, herkese uygulanmalı, güvenliği ve düzeni sağlamalı, yönetim planı ve geçerli kararlara uygun olmalı ve bir kişinin hakkını diğer sakinlerin haklarını gereksiz şekilde ortadan kaldırmadan düzenlemelidir.