Apartman ve Site Bina Yönetimi Planı Nedir? (KMK’ye Göre Güncel Rehber)
Apartman ve sitelerde ortak yaşamın düzenli, huzurlu ve hukuka uygun şekilde sürdürülebilmesi için bina yönetimi planı hayati öneme sahiptir. Özellikle kat maliklerinin hak ve borçlarının netleşmesi, yöneticinin yetkilerinin sınırlarının çizilmesi ve ortak alan kullanımının düzenlenmesi açısından yönetim planı bağlayıcı bir belgedir.
Bu rehberde, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre apartman ve site bina yönetimi planı tüm yönleriyle açıklanmıştır.
Bina Yönetimi Planı Nedir?
Bina yönetimi planı; bir apartman veya sitede bulunan bağımsız bölümlerin nasıl kullanılacağını, kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini, yönetici ve denetçinin görevlerini ve ortak alanlara ilişkin kuralları belirleyen resmi belgedir.
Tapu siciline tescil edilen bu plan, kat malikleri kadar kiracıları da bağlar.
Yönetim Planının Hukuki Dayanağı
Bina yönetimi planlarının hukuki temeli 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’dur. Kanuna göre:
- Yönetim planı tüm kat maliklerini bağlar
- Değişiklik için kat maliklerinin 5’te 4 çoğunluğu gerekir
- Yönetim planı, tapu kaydının ayrılmaz parçasıdır
Ana Gayrimenkulün Bölümleri ve Kullanım Şekli
Yönetim planında ana gayrimenkul;
- Bodrum kat
- Zemin kat
- Normal katlar
- Teras ve ortak alanlar
olarak detaylı şekilde tanımlanır.
Dairelerin Kullanım Amacı
Bağımsız bölümler konut olarak kullanılır. Kat maliklerinin tamamının yazılı onayı olmadan;
- İş yeri
- Klinik
- Ofis
- Ticari alan
olarak kullanılamaz.
Ortak Alanlar Nelerdir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ortak alanlar şunlardır:
- Merdivenler, asansörler
- Çatı ve teras
- Sığınak, kömürlük, garaj
- Bahçe ve çevre alanları
- Tesisat odaları
Bu alanlar hiçbir kat maliki tarafından tek başına işgal edilemez.
Kat Malikleri Kurulu ve Yetkileri
Kat Malikleri Kurulu, binanın en yetkili karar organıdır.
Görevleri:
- Yönetici ve denetçi seçmek
- İşletme projesini onaylamak
- Ortak alan kullanımıyla ilgili karar almak
- Gider ve aidatları belirlemek
Bina Yöneticisinin Görev ve Sorumlulukları
Bina yöneticisi;
- Aidatları toplar
- Giderleri öder
- Personeli yönetir
- Hukuki işlemleri yürütür
- Kat maliklerine hesap verir
Genel Giderler ve Aidat Paylaşımı
Kat maliklerinin;
- Kapıcı
- Asansör
- Temizlik
- Bakım-onarım
- Sigorta
giderlerine arsa payı oranında katılması zorunludur.
Aidat ödenmezse;
- İcra takibi başlatılabilir
- Gecikme tazminatı uygulanır
- Kanuni ipotek hakkı doğar
Kiracıların Yönetim Planına Karşı Sorumluluğu
Kiracılar;
- Gürültü kurallarına
- Ortak alan kullanımına
- Aidat yükümlülüklerine
uymak zorundadır. Aykırı davranışlardan kat maliki de müteselsilen sorumludur.
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetim planı sonradan değiştirilebilir mi?
Evet. Ancak kat maliklerinin en az %80’inin yazılı onayı gerekir.
Kiracılar yönetim planına uymak zorunda mı?
Evet. Yönetim planı, kiracıları da bağlar.
Yönetici yetkisini aşarsa ne olur?
Kat malikleri kurul kararıyla görevden alınabilir veya dava açılabilir.
Yönetim planı tapuda kayıtlı değilse geçerli mi?
Hayır. Tapuya tescil edilmemiş yönetim planları bağlayıcı değildir.
Sonuç: Neden Sağlam Bir Bina Yönetimi Planı Şart?
Bina yönetimi planı;
- Huzurlu yaşam
- Hukuki güvence
- Şeffaf yönetim
- Aidat ve gider kontrolü
sağlar.
Eksik veya güncel olmayan yönetim planları, bina yönetimi kaynaklı davaların en büyük nedenidir.
