2011 yılından itibaren geçerli olan kiracı hakları; 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun ile belirlenirken, o tarihten itibaren Resmi Gazete’de yayınlanarak yeni maddelerle yürürlüğe girmiştir. Kiracı hakları 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu ile düzenlenmeye başlamış ve 2011 senesinden bu yana aynı kanun ve maddeleri ile belirlenmektedir.

Peki Borçlar Kanununda kiracı hakları nelerdir? Kiraya verenin yükümlülükleri nelerdir? Kanunla ilgili tüm maddeler ve detayları haberimizde yer alıyor.

Kiracı hakları nelerdir?

Yapılan kanun değişikliği ile ev sahibi kiracı ilişkisi, borç- alacak ilişkisine dönüştürülmüş ve kiralanan yapı ile ilgili maddeler belirtilmiştir. Kira sözleşmeleri; kiracı, ev sahibi ve ödemelerin- kiralama içeriklerinin yer aldığı belgedir.

Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmelerinin tanımı net olarak ifade edilmiştir. Konut, bina, ticari yapı, arsa veya arazi gibi tüm gayrimenkuller için ”kiraya verilen” ifadesi kullanılmaktadır. Kiraya veren ile kiralayan arasında yapılan anlaşma belgesi ise ”kira sözleşmesi” ya da kontrat olarak adlandırılmaktadır. İlgili kanuna göre kira sözleşmeleri;

• ”Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme” ifadeleriyle tanımlanmaktadır.

Hem kiracı hem de kiralayan tarafından kira sözleşmeleri iyi değerlendirilmelidir. Kira sözleşmesinde; kiralama süresi, kira bedeli, depozito, demirbaşlar, kullanım ve teslim şekilleri, daire sahibinin TC kimlik numarası, imzası ve kiranın yatırılacağı hesap numarası gibi bilgiler sözleşmede mutlaka yer almalıdır.

Borçlar Kanununda kiracı hakları, yükümlülükleri ve kiraya verenin kiracıya olan sorumluluk ve yükümlülükleri belirtilmiştir. Peki bu maddeler nelerdir?

Kiraya verenin kiracıya yükümlülükleri

Kiraya verenin en temel yükümlülüğü, bahsedilen kanunun 301 no’lu maddesinde belirtilmiştir. Buna göre; kiraya veren, sözleşmede belirtildiği şekilde, gayrimenkulün sözleşme süresi boyunda kiraya verildiği şekilde kalmasını sağlamaktır. Yalnız bu maddede, kullanımdan dolayı yıpranmalar hariç tutulmuştur.

Gayrimenkullere ilişkin temel ve zorunlu sigortalar, emlak ve çevre temizlik vergileri gibi gayrimenkulle alakalı vergilerin ödemesi, kiraya verenin yükümlülüğündedir. Kira sözleşmesinde farklı bir madde ya da anlaşma belirtilmemiş ise kiraya verenin sorumluluğundadır.

Kullanımla alakalı olmak şartı ile tüm yan giderler yine kiraya verenin yükümlülüğündedir. Yan giderler, öngörülebilen veya öngörülmeyen giderler olarak belirtilmiştir.

Kiralanan yapıda herhangi bir kusurunun ortaya çıkması ve bu kusurdan dolayı kiracının zarar görmesi durumda; zararı karşılamak kiraya verenin yükümlülüğündedir. Kanunun 308. Maddesinde belirtilmiştir.

Kira bedelinin geç ödenmesi durumuyla alakalı herhangi bir madde sözleşmeye eklenemez ve kiranın geç ödenmesi durumunda; herhangi bir cezai koşul uygulanamaz. 346 no’lu maddede belirtilen ödeme süresi, sözleşmede yazıldığı ve belirlendiği şekilde yapılır. Sözleşmede herhangi bir süre belirtilmemiş ise ve bölgede herhangi bir uygulama söz konusu değil ise içinde olunan ayın son gününe kadar yapılabilir.

Borçlar Kanununda kiracı hakları içeriğinde; kiralanandaki kusurun uygun bir sürede kiraya veren tarafından giderilmesi ya da kira ödemesinden karşılanması sağlanabilmektedir.