Bina yönetimi ne demek?
Bina Yönetimi; Apartman ve sitelerde kat malikleri tarafından seçilen kişi veya kişilerdir. Ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici veya yönetim kurulu atanması mecburidir. Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.
Bina Yönetimi Nasıl Oluşturulur?
Kat maliklerinin yeni taşındığı ve henüz bina yönetiminin oluşturulmadığı binalarda, ilk bina yönetimi Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yer alan hükümlere göre kuruluyor.
- İlk önce kırtasiyeden karar defteri alınır ve noterden tastik ettirilir.
- Daha sonra tüm daire sakinlerini yazılı veya taahhütlü mektupla bildirim yaparak toplantıya çağrı yapılır.
- Toplantıda salt çoğunluk sağlanması durumunda kararlar alınır, salt çoğunluk sağlanamadı ise erteleme kararı alınır ve diğer toplantıda salt çoğunluğa bakılmaksızın kararlar alınır ve böylelikle bina yönetim oluşturulur.(Genel kurulu toplantı örneği)
Bina Yönetimi Kaç Kişiden Oluşur?
Genelde bina içerisindeki katsayısı ve kat malikleri üzerinden yönetici ya da yönetim kurulu belirlenir. Bu bağlamda eğer 1 kişi seçilmiş ise o kişi apartman yöneticisi olarak görev alır. Ancak daha yüksek sayıdaki kat malikleri olan binalar için 3 ya da daha fazla kişi üzerinden yönetim kurulu oluşturulur. Bu durum konut sahipleri ile verilecek olan karara bağlı değişkenlik gösterebilir.
Bina yönetim planı nedir?
Bina yönetim planı, gayrimenkulün yönetimini açıklar ve ana gayrimenkul için alınan kararların neler olduğunu içerir.
Bina yönetim planını, kat maliklerinin aldığı kararlar doğrultusunda bina yöneticisi hazırlar.
Binanın yapısı, kat maliklerinin sorumlulukları, ortak giderler, giderlerin ödenme şekli ve yönetimsel kararların bina yönetim planında bulunması gerekir.
Tüm kat maliklerini bağlayıcı niteliktedir. Anlaşmazlıkların yaşandığı durumlarda Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve genel hükümlere bakılır.
Kat mülkiyeti veya kat irtifakı yapılırken oluşturulur. Tapu sicilinde de bulunur.
Herhangi bir değişikliğin yapılabilmesi için 4/5 oranında oy gerekir.
Bina yönetimi ne iş yapar?
- Site ve bina içerisindeki ortak ihtiyaçlardan doğan gereksinimleri karşılar.
- Ortak olarak kullanılan alanların iyileştirilmesi ve geliştirilmesini sağlar.
- Rutin olarak yapılması gereken bakım işlerini gerçekleştirir.
- İhtiyaç dahilinde tadilat ve onarım işlerini en acil şekilde gerçekleştirir.
- Bina sakinlerinin görüş ve önerilerini dinler.
- Takip ve sorumluluk gerektiren apartman içerisindeki genel işlerin yapılmasını ve sorunsuz şekilde süregelmesini sağlar.
- Kat Mülkiyet Kanunu’nun 35. Maddesine göre genel yönetim işlerinin görülmesini sağlar.
Bina yönetimi seçimi nasıl yapılır?
Ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, apartman/bina ve site yönetimi seçilmesi zorunlu oluyor.
Bir binada yönetimin oluşabilmesi için o binada ikamet etmekte olan kat maliklerinin üçte birinin Genel Kurul çağrısı ile toplantı yapması gerekiyor.
Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.
Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.
Bina yöneticiliğini ister apartman içerisinden bir yöneticiye, isterse profesyonel bina yönetimi hizmetleri sunan bir firmaya yaptırılması mümkün oluyor.
Apartman Yöneticiliği için adaylığını koyan kat malikleri arasından birinin yüzde 51 veya daha fazla oy alması yönetici seçilmesi için yeterli oluyor. Ayrıca 3 kişilik bir yönetim kurulu da seçilebiliyor.
Kat malikleri ana gayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.
Bina yönetimi nasıl feshedilir?
Bir apartmanda ya da sitede olağan kat malikleri kurulu toplantısı senede bir defa yapılır. Bunun haricinde, gerekli görülen durumlarda ve yeterli şartlar sağlanırsa, kat malikleri kurulu olağanüstü toplantıya da çağrılabilir.
İşte apartman yöneticisini görevden almak ya da değiştirmek isteyen kat malikleri ya olağan kat malikleri kurulu toplantısını beklemelidir ya da kat malikleri kurulunu olağanüstü toplantıya çağırmalıdır.
Apartman ya da site yöneticisi hangi oy çoğunluğu ile seçilmişse, aynı oy oranı ile görevden alınabilecektir.
O halde; apartman yöneticisini görevden almak için de tıpkı atanmasında olduğu gibi, kat maliklerini tamamının yarısından bir fazlasının oyu gerekir.
Bina yönetimi nereye şikayet edilir?
Bir apartmanda ya da sitede görev yapan yöneticiden veya yönetim kurulundan rahatsız olan kat malikinin 634 sayılı Kanun’a göre yapabileceği iki şey vardır:
- Kat malikleri kurulunu toplamak ve yöneticiyi görevinden almak veya değiştirmek
- Kat malikleri kurulunu toplamak ve yöneticinin hesap vermesini istemek
- Kat malikleri kurulunda çıkan kararlar aleyhine sulh hukuk mahkemesine başvurmak
O halde her şeyden önce olağan toplantı zamanında ya da istenirse olağanüstü toplantı çağrısı yapılarak kat malikleri kurulu toplanmalıdır.
Kat malikleri kurulunda şikayetler dile getirilmeli ve yöneticinin görevden alınması istenmelidir. Çoğunluk şikayetçi gibi düşünürse, yönetici kolaylıkla görevden alınır ve sorun böylece çözülmüş olur.
Ayrıca yine kat malikleri kurulunda yöneticinin hesap vermesi istenebilir ve üzerinde tasarruf ettiği gelir ve giderleri yönetici kat malikleri kurulunda açıklar.
Her iki durumda da sonuç alınamazsa, bu defa sulh hukuk mahkemesine başvurmak gerekir.
Son olarak hatırlatmak isterim ki; kat maliklerinin çoğunluğunun desteğini almış bir yöneticiyi ya da yönetim kurulunu şikayet vb. yollarla görevden aldırmak neredeyse imkansızdır. Bu nedenle, eğer yönetimden şikayetiniz varsa, her şeyden önce kat maliklerinin yarısından çoğunun desteğini almaya çalışmalı ve sorunu kat malikleri kurulunda çözmeye odaklanmalısınız.
Bina yönetimi kimse almazsa ne olur?
Binalarda sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa, binada yönetici olma zorumluluğu vardır kanunen.
Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı çoğunluğu tarafından atanır.
Ancak kat malikleri bir türlü apartmana yönetici atayamıyorsa, binanın bulunduğu yerin SULH MAHKEMESİNCE, kat maliklerinden her hangi birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, apartmana yönetici atar. Bu yönetici ilk kat maliklerinden yapılmak istenir ancak hiç kimse olmak istemesse dışarıdan yönetici tayin edilir.
Binaya Sulh Mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez. Ancak haklı bir sebep çıkar ise, sulh mahkemesi değiştirmeye müsaade edebilir.
