Apartman ve Site Yöneticisi Kimdir? Nasıl Seçilir, Görev ve Sorumlulukları Nelerdir?
Apartman ve site yaşamında düzenin sağlanması, ortak alanların korunması ve hukuki süreçlerin doğru yürütülmesi için apartman yöneticisi kritik bir role sahiptir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre belirlenen bu görev, yalnızca aidat toplamakla sınırlı değildir; yöneticinin hem hukuki hem mali sorumlulukları bulunmaktadır.
Bu yazıda apartman yöneticisi kimdir, nasıl seçilir, hangi durumlarda zorunludur ve görev–sorumlulukları nelerdir sorularını net şekilde ele alıyoruz.
Apartman Yöneticisi Kimdir?
Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından ya da dışarıdan seçecekleri bir kişiye veya üç kişilik bir kurula devredebilir.
Seçilen kişiye yönetici, kurula ise yönetim kurulu denir.
Bu tanım, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesine dayanmaktadır.
Apartmanda Yönetici Atamak Zorunlu mudur?
Evet, belirli şartlarda zorunludur.
- Ana gayrimenkulde 8 veya daha fazla bağımsız bölüm varsa
- Yönetici atanması kanunen mecburidir
Yönetici atanmadığı durumda, yapılması gereken tüm işlerden kat malikleri müştereken sorumlu olur.
Bu durum özellikle asansör bakımı, sigorta, aidat takibi ve hukuki süreçlerde ciddi riskler doğurur.
Apartman Yöneticisi Nasıl Seçilir?
Yönetici seçimi şu şekillerde yapılabilir:
- Ana gayrimenkul tek kişiye aitse → Malik otomatik olarak yöneticidir
- Birden fazla malik varsa →
- Sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilir
- Yönetici her yıl olağan genel kurulda yeniden atanır
- Kat malikleri anlaşamazsa →
- Sulh Hukuk Mahkemesi, başvuru üzerine yönetici atar
Mahkeme tarafından atanan yönetici:
- Kat maliklerinin seçtiği yöneticiyle aynı yetkilere sahiptir
- İlk 6 ay dolmadan değiştirilemez (haklı sebep hariç)
Apartman Yöneticisinin Görevleri Nelerdir?
Genel Yönetim Görevleri
Yönetici, yönetim planında aksi yazmıyorsa aşağıdaki işleri yürütmekle yükümlüdür:
- Kat malikleri kurul kararlarını uygulamak
- Ortak alanların bakım, onarım ve korunmasını sağlamak
- Ana gayrimenkulü sigorta ettirmek
- Aidat ve avansları toplamak
- Ortak giderleri ödemek
- Tebligatları kabul etmek
- Hak kaybına yol açacak durumlara karşı önlem almak
Bu süreçlerin temelini oluşturan belge hakkında detaylı bilgi için
Site Yönetim Planı Nedir, Nasıl Hazırlanır?
Aidat, Borç ve Hukuki Süreçler
- Aidatlarını ödemeyen kat maliklerine karşı
- İcra takibi başlatmak
- Kanuni ipotek hakkını tescil ettirmek
- Toplanan paralar için banka hesabı açmak
- Hesap hareketlerini kayıt altına almak
Aidat borçlarıyla ilgili izlenmesi gereken yol için:
Aidat Ödemeyen Kat Maliklerine Ne Yapılır?
Asansör, Teknik Bakım ve Güvenlik
Yönetici;
- Asansörlerin aylık bakımlarını
- Yıllık periyodik kontrollerini
- İlgili teknik mevzuata uygun şekilde yaptırmakla yükümlüdür
Bu konuya özel rehber:
Bina Asansör Yönetmeliği ve Bakımı
Defter Tutma ve Belgelerin Saklanması
- Karar defteri
- Gider belgeleri
- Tebligat kayıtları
Tüm defterler:
- Yıl sonunda noterden kapattırılmalıdır
- Aksi halde yöneticiye idari yaptırım uygulanabilir
İşletme Projesi Hazırlama
Eğer kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeden hazırlar.
İşletme projesinde:
- Yıllık gelir–gider tahmini
- Kat maliklerine düşen paylar
- Avans tutarları
yer alır.
Apartman Yöneticisinin Sorumlulukları Nelerdir?
- Kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur
- Hesap vermek zorundadır
- Genel kurul kararlarının iptal davalarında temsilci konumundadır
- Hesaplar talep edildiğinde gösterilmelidir
Apartman Yöneticisinin Hakları Nelerdir?
- Uygun bir yönetici ücreti talep edebilir
- Aidat ödemeyen maliklere karşı işlem yapabilir
- Şartlar oluştuğunda görevden çekilebilir
- Zararını kat maliklerinden talep edebilir
Sık Sorulan Sorular
Apartman yöneticisi olmak zorunlu mu?
8 ve üzeri bağımsız bölüm bulunan yapılarda zorunludur.
Yönetici dışarıdan biri olabilir mi?
Evet. Kat malikleri dışarıdan profesyonel yönetici seçebilir.
Yönetici ücret almak zorunda mı?
Hayır, ancak ücret talep etme hakkı vardır.
Yönetici seçilmezse ne olur?
Tüm sorumluluklar kat maliklerine müştereken yüklenir.
Sonuç: Profesyonel Yönetici Neden Önemlidir?
Apartman ve site yönetimi;
hukuk, muhasebe ve teknik bilgi gerektirir.
Bu nedenle:
- Yanlış yönetici seçimi
- Aidat sorunları
- Hukuki yaptırımlar
gibi risklerle karşılaşmamak için profesyonel bina yönetimi tercih edilmelidir.
