Apartman ve site yönetimlerinde aidatların düzenli ödenmesi, ortak giderlerin zamanında karşılanabilmesi açısından büyük önem taşır. Asansör bakımı, temizlik, güvenlik, elektrik, su, bakım-onarım, personel giderleri, sigorta ve diğer ortak giderlerin karşılanabilmesi için kat maliklerinin kendilerine düşen payları zamanında ödemeleri gerekir.

Ancak bazı durumlarda kat malikleri aidat ve ortak gider borçlarını uzun süre ödemeyebilir. Borcun yapılan hatırlatmalara ve ihtarnameye rağmen ödenmemesi halinde apartman aidat borcu için icra takibi gündeme gelebilir.

Peki apartman aidat borcu için icra takibi nasıl başlatılır, icra takibini kim yapabilir, hangi belgeler gerekir, borçlu kaç gün içinde itiraz edebilir, itiraz edilirse ne olur ve aidat borcuna gecikme tazminatı eklenebilir mi?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi, gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her birinin veya yöneticinin dava açabileceğini ve icra takibi yapabileceğini düzenlemektedir. Aynı maddede, gider ve avans payının tamamını zamanında ödemeyen kat maliki bakımından aylık yüzde 5 hesabıyla gecikme tazminatı düzenlenmiştir.

Bu nedenle aidat borcunun tahsilinde doğru borç hesabının çıkarılması, borca ilişkin belgelerin hazırlanması ve icra sürecinin usulüne uygun yürütülmesi önemlidir.

Aidat Borcu İçin İcra Takibi Nedir?

Aidat borcu için icra takibi, ödenmemiş aidat, ortak gider veya avans alacağının cebri icra yoluyla tahsil edilmesi amacıyla başlatılan hukuki takip işlemidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 kapsamında aidat ve ortak gider borcunu ödemeyen kat maliki hakkında icra takibi yapılabilmektedir.

Uygulamada aidat alacağı bakımından, alacağın niteliğine uygun olarak genel haciz yoluyla ilamsız icra takibi gündeme gelebilir.

Bu takipte temel amaç:

Borcu belirlemek → icra takibini başlatmak → ödeme emrinin borçluya tebliği → borcun ödenmesini sağlamak → ödeme yapılmazsa takip ve haciz aşamalarını yürütmek

şeklinde ilerleyen bir tahsilat süreci oluşturmaktır.

Aidat Borcu İçin İcra Takibini Kim Başlatabilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi bu konuda açık bir düzenleme içermektedir.

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında;

diğer kat maliklerinden her biri

veya

yönetici

tarafından dava açılabilir ve icra takibi yapılabilir.

Bu nedenle apartman yöneticisinin aidat alacaklarının tahsili bakımından icra takibi başlatabilmesi mümkündür.

Ancak yöneticinin icra dosyasında apartman/site yönetimini temsil etme yetkisinin ve yönetici sıfatının gerektiğinde belgelenebilir olması önemlidir.

Apartman Yöneticisi Aidat Borcu İçin İcra Takibi Yapabilir mi?

Evet.

Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, yöneticiyi açıkça icra takibi yapabilecek kişiler arasında saymaktadır.

Bu nedenle yönetici;

• Aidat borcunu hesaplayabilir,

• Borç dökümü oluşturabilir,

• Gerekli belgeleri hazırlayabilir,

• Yönetim adına icra sürecini başlatabilir,

• Tahsilatları takip edebilir.

Bununla birlikte özellikle yüksek miktarlı, uzun dönemli veya itiraz edilmesi beklenen borçlarda icra işlemlerinin hukuki uzmanlık gerektiren yönleri bulunabileceğinden profesyonel destek alınması yararlı olabilir.

Aidat Borcu İçin İcra Takibi Başlatmadan Önce Ne Yapılmalı?

İcra takibine geçmeden önce borcun gerçekten mevcut olduğunun ve doğru hesaplandığının kontrol edilmesi gerekir.

Öncelikle şu belgeler incelenebilir:

• Yönetim planı

• Kat malikleri kurulu kararları

• İşletme projesi

• Aidat kararları

• Ek aidat kararları

• Borç dökümü

• Banka hesap hareketleri

• Önceki ödeme kayıtları

• Gecikme hesaplamaları

• Apartman karar defteri

Özellikle borcun hangi dönemlerden oluştuğunun açık şekilde ortaya konulması önemlidir.

Aidat Borcu Nasıl Hesaplanır?

İcra takibinin en önemli aşamalarından biri doğru borç hesabıdır.

Örneğin:

Dönem	Aidat	Ödeme	Kalan
Ocak 2026	2.500 TL	0 TL	2.500 TL
Şubat 2026	2.500 TL	1.000 TL	1.500 TL
Mart 2026	2.500 TL	0 TL	2.500 TL
Nisan 2026	2.500 TL	0 TL	2.500 TL
Toplam	10.000 TL	1.000 TL	9.000 TL

Daha sonra hukuken uygulanabilir gecikme tazminatı ve diğer takip kalemleri ayrıca değerlendirilir.

Önemli olan, icra takibindeki tutarın yönetimin kendi kayıtlarıyla uyumlu olmasıdır.

Aidat Borcuna Gecikme Tazminatı Eklenir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine göre gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, gecikilen günler için aylık yüzde 5 hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Burada dikkat edilmesi gereken nokta, hesaplamanın gelişigüzel yapılmamasıdır.

Aidatın;

Vade tarihi

Ödenmesi gereken tutar

Kısmi ödeme tarihi

Ödeme miktarı

Gecikme süresi

gibi unsurları dikkate alınmalıdır.

Bu nedenle icra takip dosyasında ana para ile gecikme tazminatının mümkün olduğunca açık ayrıştırılması faydalıdır.

Aidat Borcunda Her Ortak Gider İçin Aynı Paylaştırma Yapılır mı?

Her gider için aynı hesaplama yönteminin kullanıldığı söylenemez.

Kat Mülkiyeti Kanunu m.20'de, bazı giderlerin eşit; bazı giderlerin ise arsa payı oranında karşılanması düzenlenmiştir. Yönetim planındaki farklı ve geçerli düzenlemeler de ayrıca dikkate alınabilir.

Bu nedenle icra takibinden önce hangi giderin hangi esasa göre paylaştırılacağının kontrol edilmesi önemlidir.

“Aidat Kullanmadım” Diyen Kat Malikine İcra Takibi Yapılabilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, kat maliklerinin ortak yer veya tesislerden yararlanmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamayacağını düzenlemektedir.

Örneğin;

“Bu ay evde değildim.”

“Asansör kullanmıyorum.”

“Havuzu kullanmadım.”

“Bahçeden yararlanmıyorum.”

gibi gerekçeler tek başına kanundaki ortak gider ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.

Ancak somut giderin niteliği, yönetim planı ve ilgili diğer hükümler ayrıca incelenmelidir.

İcra Takibi Başlatmadan Önce İhtarname Göndermek Zorunlu mu?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, ödenmeyen gider veya avans payı için dava ve icra takibi yapılabileceğini düzenlemektedir; bu hüküm icra takibinden önce her durumda mutlaka noter ihtarnamesi gönderilmesini genel bir ön koşul olarak düzenlememektedir.

Bu nedenle ihtarname ile icra takibini birbirinden ayırmak gerekir.

İhtarname;

borcun bildirilmesi ve ödeme istenmesi

amacıyla kullanılabilir.

İcra takibi ise;

alacağın cebri icra sistemi içerisinde tahsil edilmesini

amaçlayan ayrı bir hukuki işlemdir.

Uygulamada ihtarname gönderilmesi, borçlunun bilgilendirilmesi ve yönetimin tahsilat sürecinin belgelenmesi açısından tercih edilebilir.

Aidat Borcu İçin İcra Takibi Nereden Başlatılır?

Genel haciz yoluyla ilamsız icra takipleri icra daireleri üzerinden yürütülür.

Avukatlar UYAP Avukat Portal üzerinden ilamlı ve ilamsız icra takibi başlatabilmektedir. UYAP'ın resmi açıklamasında avukatların elektronik ortamda icra takipleri açabildiği belirtilmektedir.

Vatandaş UYAP Portal ise mevcut dosyaların takip edilmesini sağlayan bir sistemdir; vatandaşların elektronik icra takibi başlatma imkanının kullanılan portal ve yetki/kimlik doğrulama özelliklerine göre ayrıca değerlendirilmesi gerekir. UYAP Vatandaş Portal'ın temel amacı Türkiye genelindeki dava ve icra dosyalarının elektronik ortamda takip edilmesidir.

Bu nedenle uygulamada takip;

doğrudan ilgili icra dairesi

veya

avukat aracılığıyla elektronik icra sistemi

üzerinden yürütülebilir.

Aidat Borcu İçin Hangi İcra Takip Yolu Kullanılır?

Aidat ve ortak gider alacağı bakımından uygulamada genellikle genel haciz yoluyla ilamsız takip gündeme gelir.

Bu takipte icra dairesine takip talebi verilir ve borçluya ödeme emri gönderilir.

Genel haciz yoluyla ilamsız takipte kullanılan ödeme emri uygulamada Örnek 7 ödeme emri olarak karşımıza çıkar. UYAP ve Yargıtay kararlarında da genel haciz yoluyla ilamsız takiplerde Örnek 7 ödeme emrinden söz edilmektedir.

İcra Takibi İçin Hangi Bilgiler Gereklidir?

Takip hazırlanırken borç ve taraf bilgilerinin doğru olması gerekir.

Özellikle;

Alacaklı bilgileri

Borçlu adı ve soyadı

Borçlunun adresi

Apartman/site bilgileri

Bağımsız bölüm numarası

Ana alacak

Varsa gecikme tazminatı

Talep edilen diğer yasal kalemler

Alacağın dayanağı

Ödeme hesabı

gibi bilgiler kontrol edilmelidir.

Yanlış kişi veya yanlış borç miktarı üzerinden takip yapılması, sonradan ciddi usuli sorunlara yol açabilir.

İcra Takibinde Borcun Sebebi Nasıl Gösterilir?

Aidat alacağının dayanağı mümkün olduğunca açıklanmalıdır.

Örneğin:

“634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, apartman yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları ve işletme projesi kapsamında doğan Ocak 2026-Nisan 2026 dönemlerine ait ödenmemiş aidat ve ortak gider alacağı.”

gibi bir açıklama kullanılabilir.

Ancak takip talebinin somut borca uygun biçimde hazırlanması gerekir.

Borcun dönemlerinin ve kalemlerinin açıkça belirtilmesi, borçlu tarafından hangi alacağın takip edildiğinin anlaşılmasını kolaylaştırır.

İcra Takibinde Apartman Karar Defteri Gerekli mi?

Karar defteri, aidatın doğumuna veya yönetim kararlarına ilişkin önemli belgelerden biri olabilir.

Ancak “icra dosyasına mutlaka karar defterinin tamamı eklenmelidir” şeklinde her dosya için aynı sonucu veren genel bir yaklaşım kurulamaz.

Borcun dayanağına göre;

• Kat malikleri kurulu kararı,

• Yönetim planı,

• İşletme projesi,

• Aidat bildirimi,

• Borç dökümü,

• Ödeme kayıtları,

• Gider belgeleri

gibi belgeler önem taşıyabilir.

İcra Takibinde Aidat Borcu Nasıl Belgelendirilir?

Profesyonel bir apartman yönetiminde borç dosyasının şu şekilde hazırlanması faydalı olabilir:

1. Aidat kararı

↓

2. Yönetim planı

↓

3. İşletme projesi

↓

4. Borç ekstresi

↓

5. Ödeme geçmişi

↓

6. Banka kayıtları

↓

7. Gecikme hesabı

↓

8. Önceki ihtar/bildirimler

Bu belgeler, borcun nasıl oluştuğunun daha anlaşılır biçimde ortaya konulmasına yardımcı olur.

İcra Takibi Başlatıldıktan Sonra Borçluya Ne Gönderilir?

İcra müdürlüğü tarafından ödeme emri düzenlenerek borçluya tebliğ edilir.

Genel haciz yoluyla ilamsız takipte borçlunun ödeme emrine tebliğ tarihinden itibaren yedi gün içinde icra dairesine itiraz etmesi mümkündür. Süresinde yapılan itiraz kural olarak takibi durdurur. Yargıtay'ın güncel kararlarında da İİK m.62 ve m.66 kapsamında bu yedi günlük süre ve itirazın takibi durdurucu etkisi açıkça belirtilmektedir.

Bu nedenle ödeme emrinin tebliğ tarihi büyük önem taşır.

Aidat İcra Takibinde 7 Günlük İtiraz Süresi Nedir?

Borçlu, genel haciz yoluyla ilamsız takipte ödeme emrinin kendisine tebliğinden itibaren 7 gün içinde icra dairesine itiraz edebilir.

Önemli olan süreyi takip tarihinden değil, ödeme emrinin tebliğ tarihinden itibaren hesaplamaktır.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin 2025 tarihli kararında da genel haciz yoluyla takipte itirazın ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra dairesine bildirilmesi gerektiği ve süresinde yapılan itirazın takibi durdurduğu belirtilmektedir.

Borçlu Aidat İcra Takibine İtiraz Ederse Ne Olur?

Borçlu süresi içinde itiraz ederse, genel haciz yoluyla ilamsız takip bakımından takip durur.

Bu aşamada alacaklı açısından yeni bir hukuki süreç gündeme gelir.

Temel olarak;

İtirazın kaldırılması

veya

İtirazın iptali

yolları söz konusu olabilir.

Hangi yolun kullanılacağı, alacağın dayandığı belgelerin niteliğine ve somut uyuşmazlığa göre değişir.

İtirazın Kaldırılması Nedir?

İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesi kapsamında, takip belirli nitelikteki belgelerden birine dayanıyorsa alacaklı itirazın kaldırılmasını isteyebilir.

İİK m.68 kapsamında özellikle;

• İmzası ikrar edilmiş borç ikrarını içeren senet,

• Noterlikçe tasdik edilmiş borç ikrarı içeren senet,

• Kanunda belirtilen nitelikte resmi belge veya makbuz

gibi belgeler önem taşır.

Bu nedenle aidat takiplerinde kullanılacak belgelerin İİK m.68 bakımından yeterli olup olmadığı ayrıca incelenmelidir.

İtirazın Kaldırılması İçin 6 Aylık Süre Var mı?

İİK m.68 kapsamında itirazın kesin olarak kaldırılması talebi bakımından, itirazın alacaklıya tebliğinden itibaren 6 aylık süre düzenlenmiştir.

Ancak bu süreyi her aidat dosyasında otomatik olarak uygulanacak “6 ay içinde mutlaka dava açılır” şeklinde değerlendirmemek gerekir.

Çünkü itirazın kaldırılması ile itirazın iptali farklı hukuki yollardır ve şartları farklıdır.

İtirazın İptali Nedir?

Borçlunun ilamsız icra takibine itiraz etmesi halinde, alacaklının takip konusu alacağın varlığını genel mahkemede ileri sürmesine yönelik itirazın iptali davası gündeme gelebilir.

İcra ve İflas Kanunu m.67 kapsamında düzenlenen bu yol, itirazın kaldırılmasından farklıdır.

Yargıtay kararlarında da itiraz üzerine duran genel haciz yoluyla ilamsız takibin devamı için itirazın kaldırılması veya itirazın iptali mekanizmalarının bulunduğu açıklanmaktadır.

Hangi yöntemin uygulanacağı dosyadaki belgelere ve hukuki duruma göre belirlenmelidir.

Aidat İcra Takibinde Arabuluculuk Zorunlu mu?

Burada en önemli ayrımlardan biri icra takibi ile dava arasındaki farktır.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını dava şartı olarak düzenlemektedir. Bu düzenleme 7445 sayılı Kanun ile 2023 yılında getirilmiştir.

Ancak hüküm “dava açılmadan önce” arabuluculuğu düzenlemektedir.

Dolayısıyla:

Doğrudan icra takibi: Dava şartı arabuluculuğu ile aynı işlem değildir.

Kat Mülkiyeti Kanunu kaynaklı dava: Dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk gündeme gelir.

Bu ayrım aidat alacaklarının tahsil sürecinde özellikle önemlidir.

Aidat Borcunda İcra Takibi ve Dava Aynı Şey midir?

Hayır.

İcra takibi, alacağın cebri icra sistemi üzerinden tahsil edilmesini amaçlayan takip işlemidir.

Dava, taraflar arasındaki uyuşmazlığın mahkeme tarafından karara bağlanmasını amaçlar.

Bir aidat alacağı bakımından icra takibi başlatılmış ve borçlu itiraz etmişse, itirazın durumuna göre ayrıca itirazın kaldırılması veya itirazın iptali gibi hukuki yollar gündeme gelebilir.

Bu nedenle “Aidat için dava açacağım.” ile “Aidat için icra takibi başlatacağım.” aynı işlemi ifade etmez.

Borçlu İcra Takibine İtiraz Etmezse Ne Olur?

Borçlu ödeme emrine süresi içinde itiraz etmezse, genel haciz yoluyla ilamsız takip bakımından takip kesinleşir.

Takibin kesinleşmesinden sonra alacaklı, İcra ve İflas Kanunu'ndaki şartlar çerçevesinde haciz işlemlerinin uygulanmasını talep edebilir.

İİK m.78 kapsamında ödeme emrindeki sürenin geçmesinden sonra, gerekli koşullar oluştuğunda haciz istenebilmesi düzenlenmiştir.

Aidat Borcu İçin Haciz Ne Zaman İstenebilir?

Genel haciz yoluyla ilamsız takipte borçluya verilen ödeme süresi geçtikten ve varsa itiraz süreci çözüldükten sonra, kanundaki şartlar çerçevesinde haciz talep edilebilir.

İİK m.78 kapsamında ödeme emrindeki sürenin geçmesi ve itiraz edilmişse itirazın kaldırılması gibi koşullar dikkate alınır.

Bu nedenle “İcra dosyası açıldı, aynı gün haciz yapılır.” şeklindeki yaklaşım doğru değildir.

Aidat Borcu İçin Hangi Mallara Haciz Konulabilir?

İcra takibinin kesinleşmesi ve gerekli şartların oluşması halinde borçlunun haczedilebilir malvarlığı değerleri bakımından cebri icra hükümleri uygulanabilir.

Somut olayda;

• Banka hesapları,

• Ücret veya diğer haczedilebilir alacaklar,

• Taşınır mallar,

• Taşınmazlar

gibi malvarlığı unsurları, İcra ve İflas Kanunu'ndaki haciz kuralları çerçevesinde değerlendirilebilir.

Her malvarlığının haczedilebilirliği ve haczin kapsamı aynı değildir.

Borçlunun Banka Hesabına Haciz Konulabilir mi?

Takibin kesinleşmesi ve gerekli hukuki şartların oluşması halinde borçlunun haczedilebilir banka alacakları bakımından haciz işlemleri gündeme gelebilir.

Burada önemli olan icra takibinin usulüne uygun şekilde kesinleşmiş olması ve haciz işleminin ilgili icra mevzuatına uygun yapılmasıdır.

Aidat Borcu İçin Tapuya Haciz Konulabilir mi?

Kat malikinin borcu için takip kesinleştikten sonra taşınmaz hakkında haciz işlemleri, icra hukukundaki genel kurallar çerçevesinde gündeme gelebilir.

Ancak haciz ile Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 22. maddesindeki kanuni ipotek hakkı birbirinden farklı hukuki mekanizmalardır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 22. maddesinde, belirli şartlarda bağımsız bölüm üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkının tesciline ilişkin düzenleme bulunmaktadır.

Dolayısıyla aidat alacağının tahsilinde tek bir hukuki mekanizmanın bulunduğunu düşünmek doğru değildir.

Aidat Borcunda Kanuni İpotek Hakkı Nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 22. maddesi, kat malikinin ortak gider ve avans borcunun diğer yollarla alınamaması halinde mahkemece tespit edilen borç tutarı için bağımsız bölüm üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkının tescil edilebilmesini düzenlemektedir.

Bu mekanizma, normal icra takibinden farklıdır ve kanunda öngörülen şartlara bağlıdır.

Bu nedenle yüksek ve uzun süreli aidat borçlarında mevcut tahsilat seçeneklerinin tamamının somut olay üzerinden değerlendirilmesi önemlidir.

Kiracı Aidat Borcu Ödemezse İcra Takibi Kime Yapılır?

Aidat borcunda kat maliki ile kiracının hukuki durumunun birbirinden ayrılması gerekir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 22. maddesine göre, bağımsız bölümde kira sözleşmesine veya başka bir hukuki sebebe dayanarak sürekli yararlananlar, kat malikinin 20. madde kapsamındaki gider ve avans borçları bakımından müştereken ve müteselsilen sorumlu olabilir. Ancak kiracının sorumluluğu kanunda, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlandırılmıştır.

Bu nedenle kiracı bulunan bağımsız bölümlerde takip yapılmadan önce borcun hukuki sorumluluğu ve takipte gösterilecek kişilerin somut olay bakımından doğru belirlenmesi önemlidir.

Aidat İcra Takibinde Ev Sahibi mi Kiracı mı Borçlu?

Bu soruya bütün durumlar için tek cümleyle cevap vermek doğru değildir.

Kat malikinin Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan ortak gider yükümlülüğü bulunmaktadır.

Kiracı veya sürekli kullanıcı da kanunun 22. maddesinde belirtilen şartlar dahilinde müştereken ve müteselsilen sorumlu olabilir.

Bu nedenle kira sözleşmesindeki “aidat kiracı tarafından ödenir” hükmü ile kat malikinin apartman yönetimine karşı kanundan doğan sorumluluğu birbirinden ayrı değerlendirilmelidir.

Aidat İcra Takibinde Hangi Belgeler Hazır Bulundurulmalı?

Profesyonel bir yönetim açısından aşağıdaki belgeler dosyalanabilir:

Yönetim Belgeleri

• Yönetim planı

• Kat malikleri kurulu kararları

• İşletme projesi

• Yönetici seçimine ilişkin karar

Borç Belgeleri

• Aidat çizelgesi

• Bağımsız bölüm borç ekstresi

• Tahakkuk kayıtları

• Ödeme geçmişi

Mali Belgeler

• Banka dekontları

• Tahsilat kayıtları

• Faturalar

• Gider belgeleri

Bildirim Belgeleri

• Aidat hatırlatmaları

• İhtarname

• Tebliğ kayıtları

Bu belgelerin tamamının her icra dosyasına mutlaka eklenmesi gerektiği şeklinde genel bir kural bulunmaz; ancak borcun dayanağını ispat bakımından yönetim dosyasında düzenli şekilde saklanmaları önemlidir.

Aidat İcra Takibinde En Sık Yapılan Hatalar

1. Yanlış borç miktarı yazmak

İcra takibinde talep edilen ana paranın yönetim kayıtlarıyla uyumlu olması gerekir.

2. Ödenmiş aidatları tekrar borç göstermek

Banka kayıtları ve tahsilat listesi kontrol edilmelidir.

3. Gecikme tazminatını yanlış hesaplamak

Aidatın vade tarihleri ve ödeme tarihleri tek tek kontrol edilmelidir.

4. Borç dönemlerini göstermemek

“Geçmiş dönem aidat borcu” gibi belirsiz ifadeler yerine hangi dönemlere ait alacağın takip edildiği açıkça belirtilmelidir.

5. Yanlış borçlu göstermek

Kat maliki, kiracı ve diğer kullanıcıların hukuki sorumlulukları karıştırılmamalıdır.

6. Yönetici sıfatını belgeleyememek

Yönetici adına işlem yapılırken yöneticinin seçimine ilişkin belgelerin saklanması önemlidir.

7. Yönetim planını incelememek

Giderlerin paylaştırılması veya ödeme yükümlülüğü bakımından yönetim planının hükümleri önemli olabilir.

8. Kat malikleri kurulu kararlarını kontrol etmemek

Aidat veya ek giderin dayanağı olan kararların geçerliliği ve kapsamı incelenmelidir.

9. İcra takibini ihtarname ile karıştırmak

İhtarname ile icra takibi birbirinden farklı işlemlerdir.

10. Borçlu itiraz ettiğinde süreci takip etmemek

İtiraz üzerine takip durabileceğinden, bundan sonraki hukuki sürenin zamanında değerlendirilmesi gerekir.

Aidat İcra Takibinde Yönetim Planı Neden Önemlidir?

Yönetim planı, apartmanın yönetim tarzı ve kullanım esasları bakımından temel belgelerden biridir.

Aidat ve ortak gider uyuşmazlığında;

Yönetim planı

•  

Kat Mülkiyeti Kanunu

•  

Kat malikleri kurulu kararları

•  

İşletme projesi

birlikte değerlendirilebilir.

Bu nedenle icra takibi hazırlanmadan önce yalnızca Excel'deki borç tablosuna bakılması yeterli olmayabilir.

İşletme Projesi Aidat İcra Takibinde Neden Önemlidir?

2026 yılında Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesinde işletme projesine ilişkin önemli değişiklikler yapılmıştır.

22 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanun ile işletme projesinin kat malikleri genel kurulunda onaylanması düzenlenmiş; kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi bulunmuyorsa, yönetici tarafından gecikmeksizin geçici işletme projesi hazırlanması ve en geç üç ay içinde genel kurulda onaylanmasına yönelik karar alınması öngörülmüştür.

Bu nedenle özellikle 2026 ve sonraki dönem aidat borçlarında işletme projesinin hangi aşamada olduğunu ve borcun hangi karara dayandığını kontrol etmek önemlidir.

Aidat Borcu İçin İcra Takibi Başlatmadan Önce Kontrol Listesi

Borç Kontrolü

☐ Borçlu kişi doğru mu?

☐ Bağımsız bölüm doğru mu?

☐ Aidat dönemleri doğru mu?

☐ Ödemeler düşülmüş mü?

☐ Kısmi ödemeler hesaplanmış mı?

☐ Gecikme tazminatı doğru mu?

Hukuki Dayanak

☐ Yönetim planı incelendi mi?

☐ Aidat kararı mevcut mu?

☐ İşletme projesi mevcut mu?

☐ Ek aidat kararı varsa kontrol edildi mi?

☐ Giderin paylaşım yöntemi doğru mu?

Belge Kontrolü

☐ Borç ekstresi hazır mı?

☐ Banka kayıtları kontrol edildi mi?

☐ Tahsilat kayıtları güncel mi?

☐ Yönetici yetki belgesi mevcut mu?

Takip Kontrolü

☐ Borçlu bilgileri doğru mu?

☐ Adres doğru mu?

☐ Ana alacak doğru mu?

☐ Gecikme tazminatı ayrı hesaplandı mı?

☐ Alacağın sebebi açıklandı mı?

Apartman Yönetimi İçin Profesyonel Aidat Tahsilat Sistemi

Apartman yönetimlerinde aidat tahsilatının sistematik yürütülmesi, icra aşamasına gelmeden önce borçların takip edilmesini kolaylaştırabilir.

Örnek bir sistem:

1. Aidat Tahakkuku

Her bağımsız bölüm için aylık borç oluşturulur.

2. Vade Takibi

Son ödeme tarihleri takip edilir.

3. Otomatik Hatırlatma

Vadesi geçen borçlar için bildirim gönderilir.

4. Borç Dökümü

Bağımsız bölüm bazında güncel borç oluşturulur.

5. İhtarname

Gerekli görülmesi halinde yazılı ihtar gönderilir.

6. İcra Öncesi Kontrol

Borç, ödeme ve belge kayıtları yeniden karşılaştırılır.

7. İcra Takibi

Ödeme gerçekleşmezse uygun hukuki takip yolu değerlendirilir.

8. İtiraz Takibi

Borçlunun itiraz edip etmediği ve tebliğ tarihleri izlenir.

9. Tahsilat

Ödeme veya haciz süreci takip edilir.

10. Dosya Kapatma

Tahsil edilen tutarlar yönetim kayıtlarına işlenir.

Dijital Apartman Yönetim Yazılımı Aidat İcrasını Nasıl Kolaylaştırabilir?

Profesyonel bir apartman yönetim yazılımında her bağımsız bölüm için ayrı bir borç dosyası oluşturulabilir.

Örneğin sistem;

Daire 12

Toplam aidat: 20.000 TL
Ödenen: 5.000 TL
Kalan: 15.000 TL
Gecikmiş dönem: 4
İhtar: Gönderildi
İcra: Başlatılmadı

şeklinde çalışabilir.

İcra aşamasında ise;

Takip tarihi

İcra dosya numarası

Takip tutarı

Ödeme emri tebliğ tarihi

İtiraz durumu

İtiraz tarihi

Hukuki işlem

Tahsilat

Dosya durumu

gibi bilgiler tek ekrandan takip edilebilir.

Bu yapı özellikle yüzlerce bağımsız bölüm bulunan sitelerde yöneticinin iş yükünü azaltabilir.

Aidat Borcu İçin İcra Takibinde Dijital Arşiv Nasıl Oluşturulmalı?

Her borçlu için ayrı bir dijital dosya oluşturulabilir.

01 – Yönetim Planı

02 – Aidat Kararı

03 – İşletme Projesi

04 – Borç Dökümü

05 – Ödeme Geçmişi

06 – İhtarname

07 – İcra Evrakları

08 – Tebligat

09 – İtiraz Belgeleri

10 – Tahsilat

Bu sistem, yönetici değiştiğinde de geçmiş dosyaların kolay şekilde devredilmesini sağlayabilir.

Aidat İcra Takibinde Şeffaflık Neden Önemlidir?

Aidat tahsilatı yalnızca borçlunun ödeme yapmasını sağlamak amacıyla yürütülen bir süreç değildir.

Toplanan aidatlar;

ortak giderlerin finansmanını

personel ücretlerini

bakım ve onarımları

teknik hizmetleri

sigorta ve diğer yönetim giderlerini

karşılamaktadır.

Bu nedenle aidat tahsilatının düzenli yapılması, diğer kat maliklerinin eksik kalan giderleri kendi ceplerinden karşılamak zorunda kalmaması açısından da önem taşır.

Aidat Borcu İçin İcra Takibinde Yönetici Nelere Dikkat Etmeli?

Yönetici açısından en önemli konu, icra sürecini kişisel bir “borç tahsilatı” gibi değil, apartman yönetiminin belgeli alacağının tahsili olarak ele almaktır.

Bu nedenle;

Belgeleri toplayın.

Borcu doğru hesaplayın.

Ödemeleri kontrol edin.

Gider paylaşımını doğrulayın.

Yönetim planını inceleyin.

Aidat kararını kontrol edin.

İşletme projesini kontrol edin.

Gecikme tazminatını doğru hesaplayın.

Tebliğ tarihlerini takip edin.

İtiraz halinde hukuki süreci geciktirmeyin.

Aidat İcra Takibinde Borçlu “Borç Bana Ait Değil” Derse Ne Olur?

Borçlu kişinin itirazı halinde borcun hangi kişiye ait olduğu ve takipte doğru tarafın gösterilip gösterilmediği önem kazanır.

Özellikle;

• Tapu durumu,

• Kat maliki bilgisi,

• Kiracılık ilişkisi,

• Bağımsız bölüm kullanıcısı,

• Borç dönemi

kontrol edilmelidir.

Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında tarafların hukuki sıfatı doğru belirlenmeden başlatılan takipler çeşitli itiraz ve uyuşmazlıklara yol açabilir.

Aidat İcra Takibinde Kısmi Ödeme Yapılırsa Ne Olur?

Borçlu icra takibinden sonra borcun bir kısmını öderse, ödeme mutlaka dosyaya ve apartman yönetiminin kendi kayıtlarına işlenmelidir.

Kalan ana para, varsa gecikme tazminatı ve diğer takip kalemleri yeniden kontrol edilmelidir.

Borçlu takibin bir kısmına itiraz etmişse, kısmi itiraz bakımından İİK m.62'de özel düzenlemeler bulunduğundan, takip dosyasının bu açıdan ayrıca incelenmesi gerekir. Yargıtay kararlarında da kısmi itirazın hangi miktar ve kısma ilişkin olduğunun açıkça gösterilmesi gerektiği belirtilmektedir.

Aidat Borcu Ödenirse İcra Dosyası Ne Olur?

Borç tamamen ödenmişse tahsilatın icra dosyasına işlenmesi ve dosyanın durumunun takip edilmesi gerekir.

Ödemenin;

Ana borcu

Gecikme tazminatını

İcra masraflarını

Vekâlet ücretini

ve varsa diğer yasal kalemleri

kapsayıp kapsamadığı ayrıca kontrol edilmelidir.

Aidat İcra Takibinde Avukat Zorunlu mu?

Genel olarak gerçek veya tüzel kişinin kendi alacağı için icra takibi başlatmasında avukat kullanılması her durumda zorunlu değildir.

Bununla birlikte özellikle;

• Yüksek miktarlı borçlarda,

• Çok sayıda dönem biriktiğinde,

• Borca itiraz edildiğinde,

• İtirazın kaldırılması veya iptali gündeme geldiğinde,

• Kat maliki-kiracı ayrımının karmaşık olduğu durumlarda,

• Kanuni ipotek gibi ek hukuki yollar değerlendirildiğinde

avukat desteği sürecin sağlıklı yürütülmesine yardımcı olabilir.

Aidat İcra Takibinde En Sağlıklı Yol Nedir?

Profesyonel bir yönetim açısından en sağlıklı yaklaşım, borcun yıllarca birikmesini beklemek yerine kademeli tahsilat sistemi oluşturmaktır.

Örneğin:

Vade

↓

Hatırlatma

↓

Borç bildirimi

↓

İhtarname

↓

İcra öncesi son kontrol

↓

İcra takibi

↓

Ödeme veya itiraz

↓

İtiraz halinde ilgili hukuki yol

↓

Tahsilat

Bu yapı sayesinde hem yönetimin alacağı daha düzenli takip edilir hem de borçlular için hangi aşamada oldukları daha net hale gelir.

Sık Sorulan Sorular

Apartman aidat borcu için icra takibi yapılabilir mi?

Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her birinin veya yöneticinin icra takibi yapabileceğini düzenlemektedir.

Aidat icra takibini kim başlatabilir?

Kanuna göre diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici icra takibi yapabilir.

Aidat için icra takibinden önce ihtarname zorunlu mu?

KMK m.20, icra takibinden önce her olayda mutlaka ihtarname gönderilmesini genel bir ön şart olarak düzenlememektedir. İhtarname ise uygulamada borcun bildirilmesi ve ispat açısından kullanılabilir.

Aidat icra takibine kaç gün içinde itiraz edilir?

Genel haciz yoluyla ilamsız takipte borçlu, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz edebilir. Süresinde yapılan itiraz kural olarak takibi durdurur.

Aidat icra takibine itiraz edilirse ne olur?

İtiraz üzerine takip durabilir. Alacaklının elindeki belgelerin niteliğine göre itirazın kaldırılması veya itirazın iptali gibi hukuki yollar gündeme gelebilir.

Aidat borcuna yüzde 5 gecikme tazminatı uygulanır mı?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, gider ve avans payını ödemeyen kat maliki için ödemede gecikilen günlere ilişkin aylık yüzde 5 hesabıyla gecikme tazminatı öngörmektedir.

Aidat borcu için dava açmadan önce arabuluculuk zorunlu mu?

Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamında dava şartıdır.

İcra takibi için arabuluculuk zorunlu mu?

Dava şartı arabuluculuk düzenlemesi “dava açılmadan önce” uygulanmaktadır. Bu nedenle doğrudan icra takibi ile Kat Mülkiyeti Kanunu kaynaklı dava bakımından arabuluculuk şartı birbirinden ayrılmalıdır.

Kiracı aidatı ödemezse icra kime yapılır?

Kat malikinin kanuni sorumluluğu bulunmakla birlikte, kiracı veya sürekli kullanıcı da KMK m.22'de belirtilen şartlar ve sınırlar dahilinde müştereken ve müteselsilen sorumlu olabilir. Somut olayda takip taraflarının ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Aidat borcu ödenmezse haciz yapılabilir mi?

İcra takibinin kesinleşmesi ve kanundaki şartların oluşması halinde borçlunun haczedilebilir malvarlığı hakkında haciz işlemleri gündeme gelebilir.

Aidat borcu için tapu üzerine haciz konulabilir mi?

Takibin kesinleşmesi halinde taşınmaz hakkında haciz işlemleri genel icra hukuku kuralları çerçevesinde gündeme gelebilir. Ayrıca KMK m.22'de belirli şartlarda kanuni ipotek hakkı da düzenlenmiştir.

Aidat borcu için karar defteri gerekir mi?

Karar defteri, yönetim kararlarının ve yönetim işlemlerinin belgelenmesi açısından önemli olabilir. Ancak her icra dosyasında defterin tamamının sunulmasının zorunlu olduğu şeklinde genel bir kural bulunmamaktadır.

Aidat borcunda eski yıllar da icra takibine konu edilebilir mi?

Geçmiş dönem aidatlarının tahsili mümkün olabilir; ancak borcun zamanaşımı, vade tarihleri, ödemeler ve diğer hukuki hususlar somut dosya üzerinden ayrıca değerlendirilmelidir.

Aidat borcu icra takibinde faiz mi gecikme tazminatı mı uygulanır?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, gider ve avans payının gecikmesi için aylık yüzde 5 hesabıyla gecikme tazminatı düzenlemektedir. Takipte talep edilecek fer'iler, borcun niteliği ve uygulanacak mevzuat dikkate alınarak hesaplanmalıdır.

Sonuç: Apartman Aidat Borcu İçin İcra Takibi Nasıl Başlatılır?

Apartman aidat borcu için icra takibi, ödenmeyen aidat ve ortak giderlerin tahsil edilmesinde kullanılabilecek önemli hukuki yollardan biridir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi, gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her birinin veya yöneticinin icra takibi yapabileceğini açıkça düzenlemektedir. Aynı maddede gecikme halinde aylık yüzde 5 hesabıyla gecikme tazminatı da öngörülmektedir.

Uygulamada süreç genel olarak;

borcun hesaplanması → belgelerin kontrol edilmesi → gerekirse ihtar gönderilmesi → ilamsız icra takibinin başlatılması → ödeme emrinin tebliği → 7 günlük itiraz süresinin takip edilmesi → ödeme veya itiraz durumuna göre sonraki hukuki işlemlerin yürütülmesi

şeklinde ilerleyebilir. Genel haciz yoluyla ilamsız takipte borçlunun ödeme emrine yedi gün içinde itiraz edebilmesi ve süresinde itirazın takibi durdurabilmesi İcra ve İflas Kanunu hükümleriyle düzenlenmektedir.

İtiraz halinde ise dosyadaki belgelerin niteliğine göre itirazın kaldırılması veya itirazın iptali gibi hukuki yollar gündeme gelebilir. İİK m.68 kapsamında itirazın kaldırılması için belirli nitelikte belgelerin bulunması ve kanunda öngörülen sürelerin takip edilmesi önemlidir.

Ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuk dava şartı olduğundan, icra takibi ile sonrasında gündeme gelebilecek dava süreçlerinin birbirinden ayrılması gerekir.

Özellikle 2026 itibarıyla işletme projesine ilişkin yapılan yeni düzenlemeler de dikkate alındığında, aidat borcunun yalnızca bir Excel tablosundan çıkarılarak takip edilmesi yerine yönetim planı + kat malikleri kurulu kararları + işletme projesi + borç dökümü + banka kayıtları + ödeme geçmişi birlikte değerlendirilmelidir. 22 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanun, KMK m.37'de işletme projesi sürecine ilişkin önemli değişiklikler getirmiştir.

Profesyonel bir apartman yönetiminde amaç yalnızca icra takibi başlatmak değil; aidatların düzenli tahsil edilmesini, ortak giderlerin zamanında karşılanmasını ve bütün sürecin şeffaf, belgeli ve takip edilebilir şekilde yürütülmesini sağlamaktır.

Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. İcra takibi, itirazın kaldırılması, itirazın iptali, gecikme tazminatı, kiracı-kat maliki sorumluluğu ve diğer hukuki işlemlerde somut olayın belgeleri ile yürürlükteki mevzuat birlikte değerlendirilmelidir.