Apartman ve site yönetiminde en çok merak edilen konulardan biri yönetim planıdır. Kat malikleri arasındaki ortak yaşam düzenini belirleyen yönetim planı; binanın nasıl yönetileceğini, ortak alanların nasıl kullanılacağını, yöneticinin ve denetçinin görevlerini ve yönetimle ilgili birçok uygulama esasını belirleyebilir.

Peki apartman yönetim planı nedir, yönetim planına hangi kurallar yazılabilir, hangi hükümler yazılamaz, yönetim planı nasıl değiştirilir ve yönetim planına aykırı davranılması halinde ne olur?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesine göre yönetim planı; yönetim tarzını, kullanım amaç ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ilişkin diğer hususları düzenler. TKGM de yönetim planını bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme olarak tanımlamaktadır. Yönetim planının tarihi tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir.

Bu nedenle yönetim planı, apartman yaşamında yalnızca formalite olarak hazırlanmış bir belge değildir. Doğru hazırlanmış bir yönetim planı, günlük kullanım sorunlarının azaltılmasına ve yönetimin daha düzenli yürütülmesine katkı sağlayabilir.

Apartman Yönetim Planı Nedir?

Apartman yönetim planı, ana taşınmazın yönetim biçimini ve ortak yaşam kurallarını düzenleyen temel belgelerden biridir.

Yönetim planında örneğin;

• Apartmanın nasıl yönetileceği,

• Yöneticinin görev ve yetkileri,

• Denetimin nasıl yapılacağı,

• Ortak alanların kullanım esasları,

• Yönetici ve denetçi ücretleri,

• Toplantı ve yönetim uygulamalarına ilişkin hususlar,

• Ortak yaşam düzenine yönelik kurallar,

düzenlenebilir.

Ancak yönetim planı hazırlanırken Kat Mülkiyeti Kanunu'nun emredici hükümleri ve diğer ilgili mevzuat dikkate alınmalıdır.

TKGM'nin resmi açıklamasına göre yönetim planının kanunlara uygun olup olmadığı tapu müdürlüğünce esaslı bir içerik denetimine tabi tutulmaz. Yönetim planındaki hükümlerin emredici hukuk kurallarına aykırı olması halinde ilgili hukuki yolların değerlendirilmesi gerekir.

Yönetim Planı Neden Önemlidir?

Apartmanda birçok uyuşmazlık, “Bu konuda kural var mı?” sorusundan kaynaklanmaktadır.

Örneğin;

“Daire önüne eşya bırakılabilir mi?”

“Balkon ortak yaşam açısından nasıl kullanılmalı?”

“Site havuzu hangi saatlerde kullanılmalı?”

“Evcil hayvanlarla ilgili hangi kullanım kuralları uygulanacak?”

“Ortak alan rezervasyonu nasıl yapılacak?”

“Yönetici hangi işlemleri yapabilecek?”

gibi konuların bir kısmı kanun, yönetmelik, karar ve diğer hukuki düzenlemelerle belirlenirken, yönetim planı da kanunun çizdiği çerçevede belirli konularda düzenleme getirebilir.

Bu nedenle açık ve anlaşılır bir yönetim planı, günlük yaşamda belirsizliği azaltabilir.

Yönetim Planı Bütün Kat Maliklerini Bağlar mı?

Evet.

TKGM, yönetim planının bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğinde olduğunu belirtmektedir. Yönetim planı ile yapılan değişiklikler de ilgili maliklerin yanı sıra yönetici ve denetçiler bakımından bağlayıcıdır.

Bu nedenle bir kat maliki;

“Ben yönetim planını kabul etmiyorum.”

diyerek yönetim planındaki geçerli bir düzenlemeyi kendiliğinden yok sayamaz.

Aynı şekilde kiracılar ve diğer kullanıcıların ortak alan kullanımlarında da yönetim planındaki kuralların etkisi olabilir.

Yönetim Planında Hangi Konular Düzenlenebilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planının özellikle yönetim tarzını, kullanım amaç ve şeklini, yönetici ve denetçilerin ücretlerini ve yönetime ait diğer hususları düzenleyebileceğini belirtmektedir.

Bu çerçevede, binanın ve sitenin özelliklerine göre çeşitli kurallar oluşturulabilir.

1. Apartmanın Yönetim Şekli

Yönetim planında;

• Yönetimin nasıl oluşturulacağı,

• Yönetici ve denetçinin görevleri,

• Yönetim organlarının çalışma esasları,

• Toplantıların yürütülme biçimi,

• Yönetim kayıtlarının tutulmasına ilişkin uygulamalar

düzenlenebilir.

Ancak yönetim planı hazırlanırken kanunda öngörülen zorunlu kuralların yerine farklı ve hukuka aykırı bir sistem getirilemez.

2. Yöneticiye İlişkin Kurallar

Yönetim planında yöneticinin görevlerinin daha ayrıntılı şekilde açıklanması mümkündür.

Örneğin;

• Fatura ve sözleşme takibi,

• Teknik bakım süreçlerinin koordinasyonu,

• Ortak alanların kontrolü,

• Kat maliklerine düzenli bilgilendirme,

• Yönetim arşivinin oluşturulması,

• Tedarikçi tekliflerinin toplanması,

• Aidat ve avans takibi,

• Yönetim raporlarının hazırlanması

gibi görevler daha ayrıntılı şekilde düzenlenebilir.

Burada dikkat edilmesi gereken konu, yöneticiye kanunla açıkça verilmemiş ve kat maliklerinin veya başka organların yetki alanını aşan sınırsız yetkiler tanımlanmamasıdır.

3. Denetim Kuralları

Apartmanın mali ve idari işlemlerinin denetlenmesine yönelik kurallar yönetim planında daha ayrıntılı hale getirilebilir.

Örneğin;

• Denetimin ne sıklıkta yapılacağı,

• Hangi belgelerin inceleneceği,

• Gelir-gider raporunun nasıl hazırlanacağı,

• Yönetimin hangi dönemlerde rapor sunacağı,

• Denetim sonucunun kat maliklerine nasıl bildirileceği

gibi konularda düzenlemeler yapılabilir.

4. Yönetici ve Denetçi Ücreti

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesinde yönetici ve denetçilerin alacakları ücretin yönetim planında düzenlenebileceği açıkça belirtilmektedir.

Bu nedenle yönetim planında;

Yöneticinin aylık ücreti

Denetçinin ücreti

Görev karşılığında sağlanacak diğer menfaatler

gibi hususlar düzenlenebilir.

Ancak ücret konusunda sonradan değişiklik yapılacaksa, ilgili kararların yönetim planı ve kanundaki kurallara uygun olması gerekir.

5. Ortak Alanların Kullanım Kuralları

Yönetim planlarında en sık karşılaşılan düzenleme alanlarından biri ortak alanların kullanım şeklidir.

Örneğin;

• Çatı,

• Otopark,

• Bahçe,

• Depo,

• Sığınak,

• Havuz,

• Spor salonu,

• Çocuk oyun alanı,

• Sosyal tesis,

• Bisiklet alanı,

• Ortak teras

gibi alanların kullanımına ilişkin kurallar belirlenebilir.

Örneğin yönetim planında havuz için;

Kullanım saatleri

Hijyen kuralları

Çocukların kullanım koşulları

Misafir kullanım prosedürü

Rezervasyon sistemi

gibi konular yer alabilir.

6. Otopark Kullanım Kuralları

Otoparklar apartmanlarda en fazla uyuşmazlık çıkan ortak alanlardan biri olabilir.

Yönetim planında, hukuka uygun olmak kaydıyla;

• Otopark kullanım esasları,

• Araç park düzeni,

• Misafir araçları,

• Ortak alanların araçlarla işgal edilmemesi,

• Belirlenmiş park alanlarının kullanım yöntemi,

• Bisiklet veya motosiklet park alanları

gibi konularda düzenlemeler yapılabilir.

Ancak yönetim planına “istediği gibi” mülkiyet hakkını değiştiren hükümler yazılamaz.

7. Gürültü ve Sessizlik Kuralları

Ortak yaşamın düzenlenmesi için yönetim planına makul kullanım kuralları eklenebilir.

Örneğin;

• Gece sessizlik saatleri,

• Gürültülü tadilat saatleri,

• Ortak alanlarda ses sistemi kullanımı,

• Organizasyonlarda uyulacak kurallar,

• Ortak alanlarda yüksek sesli faaliyetlerin sınırlandırılması

gibi düzenlemeler yapılabilir.

Bunların, kanun ve diğer ilgili mevzuatla çelişmemesi gerekir.

8. Taşınma Kuralları

Özellikle yüksek katlı binalarda taşınma sırasında asansör, koridor, giriş ve ortak alanların kullanımı sorun oluşturabilir.

Yönetim planında;

• Taşınma saatleri,

• Taşınma öncesi yönetime bilgi verilmesi,

• Asansör kullanım kuralları,

• Ortak alanların korunması,

• Hasar halinde uygulanacak süreç

gibi düzenlemelere yer verilebilir.

9. Tadilat Kuralları

Bağımsız bölümlerde yapılacak tadilatların ortak yaşamı etkilememesi amacıyla yönetim planında bazı uygulama kuralları belirlenebilir.

Örneğin;

Tadilat saatleri

Gürültülü çalışmaların zaman aralığı

Molozların taşınma yöntemi

Asansörün korunması

Ortak alanlara zarar verilmemesi

Yapılacak işlemlerde gerekli izinlerin alınması

gibi kurallar düzenlenebilir.

Fakat yönetim planı, imar mevzuatı veya kat maliklerinin yasal mülkiyet hakları hakkında kanunun emredici hükümlerine aykırı bir düzenleme oluşturamaz.

10. Balkon ve Cephe Kullanım Kuralları

Balkon ve dış cephe kullanımı hakkında yönetim planında kurallar bulunabilir.

Örneğin;

• Dış cepheyi değiştirecek uygulamalar,

• Görsel bütünlüğe ilişkin kurallar,

• Klima dış ünitelerinin yerleştirilmesi,

• Reklam ve tabela kullanımı,

• Balkonlarda ortak yaşamı etkileyen uygulamalar

gibi konular düzenlenebilir.

Burada özellikle ortak alan ve dış görünüş üzerinde yapılacak işlemlerde Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilgili hükümlerinin ayrıca dikkate alınması gerekir.

11. Evcil Hayvanlarla İlgili Kurallar Yazılabilir mi?

Bu konuda yönetim planında düzenleme yapılabilir; ancak oluşturulan kuralın kapsamı ve hukuki geçerliliği ayrıca değerlendirilmelidir.

Örneğin;

• Ortak alanlarda tasma kullanımı,

• Asansör kullanımı,

• Temizlik yükümlülükleri,

• Ortak alanlarda hayvanların kontrolü,

• Gürültü ve çevre güvenliği

gibi kullanım kuralları belirlenebilir.

Ancak yönetim planında bir hüküm bulunması, her koşulda ve otomatik olarak her türlü yasağın geçerli olduğu anlamına gelmez.

Yönetim planındaki hükümlerin üst normlara ve emredici hukuk kurallarına uygun olması gerekir. TKGM de bu noktada yönetim planındaki hükümlerin kanunların emredici kurallarına aykırı olamayacağına işaret etmektedir.

12. Ortak Bahçe Kullanım Kuralları

Bahçesi bulunan apartmanlarda;

• Bahçe kullanım saatleri,

• Çocuk oyun alanları,

• Piknik alanları,

• Bitki ve peyzaj düzeni,

• Ortak alanların temizliği,

• Özel kullanım iddialarının sınırları

gibi konular düzenlenebilir.

13. Çocuk Oyun Alanı Kullanım Kuralları

Site içerisinde çocuk oyun alanı bulunuyorsa yönetim planında;

• Kullanım saatleri,

• Güvenlik,

• Temizlik,

• Yaş grubu,

• Ortak ekipmanların kullanımı

gibi konularda kurallar oluşturulabilir.

Bu düzenlemeler özellikle yoğun kullanılan sosyal alanlarda günlük anlaşmazlıkları azaltabilir.

14. Havuz ve Spor Salonu Kuralları

Site yönetim planında sosyal tesislere ilişkin ayrıntılı kullanım esasları bulunabilir.

Örneğin:

Havuz kullanım saatleri

Misafir kabulü

Kart veya rezervasyon sistemi

Hijyen şartları

Spor salonu kullanım saatleri

Ekipmanların korunması

gibi hükümler düzenlenebilir.

15. Ortak Alanlarda Eşya Bırakılması

Merdiven, koridor, yangın kaçış yolları ve bina girişleri gibi alanlarda eşya bırakılması çeşitli güvenlik ve kullanım sorunlarına yol açabilir.

Yönetim planında ortak alanların amacı dışında kullanılmasını önleyici kurallar bulunabilir.

Örneğin;

• Ayakkabılık,

• Dolap,

• Bisiklet,

• Mobilya,

• Koli,

• Kişisel eşya

gibi unsurların ortak alanlarda bırakılmasına ilişkin kurallar belirlenebilir.

Ancak özellikle yangın güvenliği ve kaçış yollarına ilişkin kurallar bakımından ilgili özel mevzuat da dikkate alınmalıdır.

Yönetim Planına Hangi Kurallar Yazılamaz?

Yönetim planı sınırsız bir düzenleme alanı değildir.

Bir hüküm yönetim planına yazılmış olsa bile, kanunun emredici hükümlerine aykırı olması halinde hukuki sorun doğurabilir.

Örneğin yönetim planı;

• Kanunda emredilen bir hakkı tamamen ortadan kaldıramaz,

• Kat maliklerinin mülkiyet hakkını keyfi şekilde sınırlandıramaz,

• Kanunda belirlenen karar yeter sayılarını istediği gibi değiştiremez,

• İmar mevzuatını geçersiz hale getiremez,

• Yangın güvenliği kurallarını ortadan kaldıramaz,

• Kamu düzenine ilişkin emredici kurallara aykırı düzenleme getiremez.

Bu nedenle “Kat malikleri oybirliğiyle yazdı, artık her şey geçerlidir.” yaklaşımı doğru değildir.

TKGM'nin açıklamasında da yönetim planındaki hükümlerin kanunların emredici kurallarına aykırı olması halinde hukuki uyuşmazlığın mahkeme yoluyla çözülebileceği belirtilmektedir.

Yönetim Planı Kanuna Aykırı Olabilir mi?

Evet, yönetim planında bulunan bir hüküm kanunun emredici hükümleriyle çatışabilir.

Örneğin yönetim planında kanunun açıkça belirlediği bir karar yeter sayısını ortadan kaldırmaya veya kat maliklerinin kanuni haklarını tamamen yok etmeye yönelik bir düzenleme bulunması sorun oluşturabilir.

Bu nedenle yönetim planı hazırlanırken yalnızca “apartmanda nasıl bir kural istiyoruz?” sorusuna değil;

“Bu kural hukuken geçerli mi?”

sorusuna da cevap verilmelidir.

Yönetim Planı Apartman Kararından Üstün müdür?

Bu sorunun cevabı tek cümleyle “evet” veya “hayır” şeklinde verilemez.

Yönetim planı bağlayıcı bir belge olmakla birlikte, kanunun emredici hükümlerinin üzerinde değildir.

Başka bir ifadeyle;

Kanun → Yönetim planının geçerlilik sınırlarını belirler.

Yönetim planı → Kanun çerçevesinde apartmana özgü ayrıntıları düzenler.

Kat malikleri kurulu kararları → Yönetim planına ve kanuna uygun olarak alınmalıdır.

Bu nedenle yönetim planıyla çelişen sıradan bir kurul kararının hukuki durumu somut olay üzerinden değerlendirilmelidir.

Yönetim Planı Nasıl Değiştirilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesindeki düzenleme doğrultusunda yönetim planının değiştirilmesi için kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir. TKGM'nin güncel uygulama açıklaması da yönetim planının bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyuyla değiştirilebileceğini belirtmektedir.

Burada önemli bir ayrıntı vardır:

Herhangi bir toplantıda “çoğunluk sağlandı” denmesi tek başına yeterli değildir. Yönetim planı değişikliği bakımından özel çoğunluk aranır.

Örneğin 20 bağımsız bölüm bulunan bir yapıda, ilgili kanuni hesaplama bakımından beşte dört çoğunluğun sağlanması gerekir.

Yönetim Planı Değişikliği Nasıl Kayıt Altına Alınır?

Yönetim planında yapılan değişikliklerin tarihinin tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilmesi ve değişikliklerin yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanması öngörülmektedir.

TKGM uygulamasında tapu siciline yansıtma sürecinde, yeterli çoğunlukla alınmış kat malikleri kurulu kararının sunulması gibi belgeler aranabilmektedir.

Dolayısıyla yönetim planı değişikliği yalnızca apartman karar defterine bir cümle yazmaktan ibaret görülmemelidir.

Yönetim Planı Tapuda Kayıtlı mıdır?

Evet.

TKGM'nin açıklamasına göre yönetim planı ve tarihi tapu kütüğünün beyanlar sütununda gösterilir. Yönetim planı değişikliklerinin tarihleri de tapu sicilinde gösterilir.

Bu nedenle yeni bir daire satın alan kişinin de taşınmazın yönetim planını incelemesi önemlidir.

Ev Satıldığında Yönetim Planı Değişir mi?

Hayır.

Bağımsız bölümün el değiştirmesi yönetim planını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

TKGM, yönetim planının kat maliklerini ve haleflerini bağlayan niteliğine dikkat çekmektedir.

Bu nedenle ev satın almadan önce yalnızca tapu, iskan ve fiziksel durum değil; yönetim planı ve varsa yönetim planı değişiklikleri de incelenmelidir.

Kiracılar Yönetim Planına Uymak Zorunda mı?

Kiracılar, bağımsız bölümü kullanan kişiler olarak apartmanın ortak yaşam kurallarına ve uygulanabilir yönetim düzenlemelerine uymak durumunda olabilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nda kat maliklerinin borçları ve kullanım kuralları yanında, bağımsız bölümlerde kiracı ve diğer kullanıcıların da bu kurallara uymasını öngören hükümler bulunmaktadır.

Bu nedenle kiracıların da yönetim planındaki geçerli ortak yaşam kurallarından haberdar edilmesi yararlı bir uygulamadır.

Yönetim Planında Aidat Belirlenebilir mi?

Yönetim planında ortak giderlerin yönetimi ve bunlarla bağlantılı çeşitli esaslar düzenlenebilir. Ancak aidat ve ortak gider yükümlülüğünün hukuki dayanağı yalnızca yönetim planına indirgenmemelidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ortak giderlere ilişkin hükümleri, yönetim planı ve geçerli kat malikleri kurulu kararları birlikte değerlendirilmelidir.

Özellikle;

• Aidat,

• Avans,

• Demirbaş giderleri,

• Personel giderleri,

• Bakım giderleri,

• Ortak alan giderleri

konularında yönetim planının ilgili hükümleri mutlaka incelenmelidir.

Yönetim Planına Ceza veya Para Cezası Yazılabilir mi?

Bu konu özellikle dikkatli ele alınmalıdır.

Apartman yönetim planına “kurala uymayan herkes şu miktarda para öder” şeklinde hüküm koymak, tek başına her durumda o bedelin hukuken geçerli olduğu anlamına gelmez.

Belirlenen yaptırımın;

• Hukuki dayanağı,

• Niteliği,

• Kanuna uygunluğu,

• Sözleşme hükmünün geçerliliği,

• Somut olayın şartları

birlikte değerlendirilmelidir.

Bu nedenle yönetim planı hazırlanırken otomatik ve yüksek “ceza bedelleri” yazmak yerine hukuki geçerliliği ayrıca kontrol etmek daha güvenlidir.

Yönetim Planına Airbnb veya Günlük Kiralama Kuralları Yazılabilir mi?

Kısa süreli kiralama ve turizm amaçlı konaklama faaliyetleri, yalnızca yönetim planı hükümleri üzerinden değerlendirilmemesi gereken konulardandır.

Bu tür faaliyetlerde güncel mevzuat, faaliyet türü, kullanım amacı, ruhsat/izin durumu ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri birlikte değerlendirilmelidir.

Bu nedenle yalnızca “yönetim planında yasak” veya “yönetim planında izin var” şeklinde tek bir cümleden hareket ederek hukuki sonuç çıkarılmamalıdır.

Yönetim Planı Değişikliğinde En Sık Yapılan Hatalar

1. Beşte dört çoğunluğu dikkate almamak

Yönetim planının değiştirilmesi için gerekli özel çoğunluk gözden kaçırılmamalıdır.

2. Kanuna aykırı hükümler eklemek

Bir kuralın maliklerin çoğunluğuyla kabul edilmesi, onu otomatik olarak hukuka uygun hale getirmez.

3. Eski yönetim planını incelememek

Yeni bir değişiklik hazırlanmadan önce mevcut yönetim planının tamamı okunmalıdır.

4. Tapu kaydını kontrol etmemek

Tapuda görünen yönetim planı tarihi ve varsa değişiklikler incelenmelidir.

5. Sadece karar defterine yazıp işlemi tamamladığını düşünmek

Yönetim planı değişiklikleri bakımından gerekli belge ve tapu işlemleri ayrıca takip edilmelidir.

6. Belirsiz ifadeler kullanmak

“Gerekli görülen durumlarda yönetici işlem yapabilir.”

gibi sınırsız ifadeler yerine yetkinin kapsamı açık şekilde belirtilmelidir.

7. Ortak alanlarla ilgili çelişkili hükümler hazırlamak

Aynı konuda farklı maddelerin birbiriyle çelişmesi ileride yorum sorunlarına neden olabilir.

8. Güncel mevzuatı kontrol etmemek

Yönetim planı uzun yıllar yürürlükte kalabildiği için hazırlanırken güncel mevzuat mutlaka dikkate alınmalıdır.

İyi Bir Apartman Yönetim Planında Neler Bulunmalı?

Profesyonel bir yönetim planında şu başlıklar değerlendirilebilir:

Yönetim

• Yönetici seçimi ve görevleri

• Denetçi

• Yönetim süreci

• Toplantı uygulamaları

Mali Konular

• Ortak giderlerin yönetimi

• Aidat ve avans uygulamaları

• Bütçe

• Mali raporlamaya ilişkin esaslar

• Denetim

Ortak Alanlar

• Otopark

• Bahçe

• Çatı

• Depolar

• Sosyal tesisler

• Havuz

• Spor salonu

Günlük Yaşam

• Gürültü

• Taşınma

• Tadilat

• Misafir

• Ortak alan kullanımı

• Evcil hayvanlara ilişkin kullanım esasları

Güvenlik

• Ortak girişler

• Otopark güvenliği

• Ortak alanların kullanımı

• Acil durumlarda uyulacak yönetim prosedürleri

Bütün bu başlıklar hazırlanırken ilgili mevzuatın emredici hükümleri korunmalıdır.

Yönetim Planı Hazırlarken Dikkat Edilmesi Gereken 10 Kural

1. Kanunu esas alın.

2. Açık ve anlaşılır cümleler kullanın.

3. Çelişkili hükümlerden kaçının.

4. Ortak alanların kullanımını ayrıntılı düzenleyin.

5. Mali konularda belirsizlik bırakmayın.

6. Yönetici yetkilerini sınırlarıyla tanımlayın.

7. Denetim mekanizmasını netleştirin.

8. Değişiklik yapılabilecek alanları esnek şekilde düzenleyin.

9. Yeni maliklerin de anlayabileceği sade bir dil kullanın.

10. Nihai metni yürürlükteki mevzuata göre kontrol edin.

Yeni Ev Alırken Yönetim Planı Neden İncelenmeli?

Bir konut satın alırken yalnızca dairenin fiziksel özelliklerine bakmak yeterli olmayabilir.

Yönetim planı incelendiğinde;

• Otopark sistemi,

• Ortak alan kullanım kuralları,

• Aidat ve gider uygulamaları,

• Sosyal tesisler,

• Yönetim sistemi,

• Bazı kullanım sınırlamaları,

• Yönetici ve denetim esasları

hakkında önceden bilgi edinilebilir.

TKGM'nin açıklamasına göre yönetim planı, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilmektedir.

Bu nedenle taşınmaz satın almadan önce yönetim planının okunması önemli bir inceleme adımıdır.

Apartman Yönetim Planı Nasıl Güncellenmeli?

Yönetim planı uzun yıllar kullanılabileceği için hazırlanırken bugün yaşanan sorunların yanı sıra ileride ortaya çıkabilecek ihtiyaçlar da düşünülmelidir.

Ancak her yeni ihtiyaç için aşırı katı hükümler oluşturmak yerine, kanun çerçevesinde uygulanabilir ve güncellenebilir bir yapı tercih edilmesi daha sağlıklı olabilir.

Örneğin sosyal tesis kullanımında;

“Her durumda yalnızca şu saatlerde kullanılabilir.”

gibi aşırı katı düzenleme yerine, yönetim organlarının yetki ve sınırlarını belirleyen daha esnek bir sistem oluşturulabilir.

Sık Sorulan Sorular

Apartman yönetim planı nedir?

Apartman yönetim planı, ana taşınmazın yönetim tarzını, kullanım amaç ve şeklini, yönetici ve denetçilerin ücretlerini ve yönetime ilişkin diğer hususları düzenleyen, kat maliklerini bağlayan temel belgedir.

Yönetim planı zorunlu mudur?

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı işlemlerinde yönetim planı, ilgili kuruluş belgeleri arasında yer alır. TKGM, kat mülkiyeti kurulması sırasında yönetim planının aranacağını belirtmektedir.

Yönetim planı herkesi bağlar mı?

Geçerli yönetim planı kat maliklerini ve ilgili haleflerini bağlar; yönetici ve denetçiler bakımından da bağlayıcıdır.

Yönetim planına istediğimiz her kuralı yazabilir miyiz?

Hayır. Yönetim planı kanunların emredici hükümlerine aykırı hükümler içeremez.

Yönetim planı nasıl değiştirilir?

Yönetim planı, kat maliklerinin beşte dördünün oyuyla değiştirilebilir.

Yönetim planı tapuda görünür mü?

Yönetim planının tarihi tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir. Değişikliklerin tarihleri de tapu sicilinde gösterilebilir.

Kiracı yönetim planına uymak zorunda mı?

Kiracı ve diğer kullanıcıların apartmanın geçerli kullanım kurallarına ve kendileri açısından uygulanabilir hükümlere uyması gerekir. Somut uyuşmazlıklarda yönetim planı, kanun ve olayın koşulları birlikte değerlendirilmelidir.

Yönetim planı ile kat malikleri kurulu kararı çelişirse ne olur?

Çelişkinin konusu, kararın niteliği, yönetim planındaki hükmün geçerliliği ve ilgili kanun maddeleri birlikte değerlendirilmelidir. Her uyuşmazlık için tek tip sonuç verilmesi doğru değildir.

Eski yönetim planı geçerli olmaya devam eder mi?

Yönetim planı geçerli olduğu sürece uygulanmaya devam eder. Yeni bir değişiklik yapılması halinde değişikliğin kanuni usule uygun gerçekleştirilmesi gerekir.

Sonuç

Apartman yönetim planı, binadaki ortak yaşam ve yönetim düzeninin temel belgelerinden biridir. Yönetim tarzından ortak alanların kullanımına, yönetici ve denetçi ücretlerinden günlük yaşam kurallarına kadar birçok konu, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun çizdiği sınırlar içerisinde yönetim planında düzenlenebilir.

Ancak yönetim planının gücü sınırsız değildir. Yönetim planında yer alan kuralların kanunların emredici hükümlerine aykırı olmaması gerekir. TKGM de yönetim planını bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme olarak kabul etmekte ve yönetim planı değişikliğinin beşte dört çoğunlukla yapılacağını belirtmektedir.

Bu nedenle iyi hazırlanmış bir yönetim planı yalnızca çok sayıda yasak içeren bir metin değil; yönetimi kolaylaştıran, ortak alanları düzenleyen, mali ve idari süreçleri netleştiren, anlaşılır ve uygulanabilir bir kurallar bütünü olmalıdır.

Özellikle yeni bir apartman veya site yönetim planı hazırlanırken mevcut yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanunu, ilgili özel mevzuat ve taşınmazın fiziksel özellikleri birlikte değerlendirilmelidir.

Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Yönetim planındaki belirli bir hükmün geçerliliği veya değiştirilmesi konusunda somut olayın belgeleri ve yürürlükteki mevzuat birlikte değerlendirilmelidir.