Apartman ve site yönetiminde yöneticinin görevlerini gereği gibi yerine getirmemesi, kat maliklerinin en sık karşılaştığı sorunlardan biridir. Aidatların düzenli takip edilmemesi, gelir-gider hesaplarının açıklanmaması, bakım ve onarımların ihmal edilmesi, kat malikleri kurulu kararlarının uygulanmaması veya yönetim işlerinin aksatılması halinde apartman yöneticisinin değiştirilmesi gündeme gelebilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ana taşınmazın yönetiminde temel karar organı kat malikleri kuruludur. Yönetici ise kanun, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları çerçevesinde görev yapar. Kanunun 41. maddesi, kat malikleri kurulunun yöneticiyi sürekli olarak denetleyebileceğini ve haklı bir sebep ortaya çıkması halinde yöneticiyi her zaman değiştirebileceğini düzenlemektedir.

Dolayısıyla yöneticinin görev süresinin bitmesini beklemek her durumda zorunlu değildir. Bununla birlikte değişikliğin usulüne uygun toplantı, karar ve seçim süreciyle yapılması gerekir.

Bu rehberde;

Apartman yöneticisi nasıl değiştirilir?

Yönetici görevden nasıl alınır?

Yönetici yıl ortasında değiştirilebilir mi?

Olağanüstü genel kurul nasıl yapılır?

Kaç kişinin imzası gerekir?

Yeni yönetici nasıl seçilir?

Mahkeme ne zaman devreye girer?

Eski yönetici belgeleri teslim etmek zorunda mı?

sorularını adım adım ele alıyoruz.

1. Apartman Yöneticisi Değiştirilebilir mi?

Evet.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 41. maddesine göre kat malikleri kurulu, yöneticinin görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebep ortaya çıktığında yöneticiyi her zaman değiştirebilir.

Bu nedenle yöneticinin görev süresinin sonuna kadar beklenmesi her durumda gerekli değildir.

Örneğin:

• Yönetici hesap vermiyorsa,

• Gider belgelerini düzenli tutmuyorsa,

• Genel kurul kararlarını uygulamıyorsa,

• Aidat borçlarını takip etmiyorsa,

• Bina bakımını ciddi şekilde ihmal ediyorsa,

• Yönetim görevlerini sürekli aksatıyorsa,

somut olayın niteliğine göre yöneticinin değiştirilmesi gündeme gelebilir.

2. Yönetici Değiştirmek İçin Haklı Sebep Gerekir mi?

Yıl içinde görevde bulunan yöneticinin değiştirilmesi bakımından Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 41. maddesinde haklı sebep ölçütü bulunmaktadır.

“Ne olduğu” konusunda kanun bütün olayları tek tek sıralayan kapalı bir liste getirmemektedir.

Somut olayda örneğin:

• Hesapların açıklanmaması,

• Ciddi mali düzensizlik,

• Yönetim görevlerinin sürekli ihmal edilmesi,

• Geçerli kurul kararlarının yerine getirilmemesi,

• Gerekli bakım ve onarımların sürekli ertelenmesi

gibi durumlar değerlendirmeye konu olabilir.

Ancak herhangi bir anlaşmazlık otomatik olarak “haklı sebep” anlamına gelmez. Somut olay ve belgeler önemlidir.

3. Yönetici Görev Süresi Dolmadan Değiştirilebilir mi?

Evet, haklı sebep bulunması halinde değiştirilebilir.

Kanunun 41. maddesi yöneticinin bu durumda her zaman değiştirilebilmesine imkân vermektedir.

Örneğin yönetici normal şartlarda bir yıllık dönem için seçilmiş olsa bile yıl içinde ciddi bir yönetim sorunu ortaya çıktığında değişiklik gündeme alınabilir.

Burada olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı yapılması gerekebilir.

4. Yöneticiyi Kim Değiştirir?

Yönetici değişikliğini esas olarak kat malikleri kurulu gerçekleştirir.

Kanunun 27. maddesine göre ana gayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir. Yönetici de kurul tarafından belirlenen yönetim yapısı içinde görev yapar.

Dolayısıyla:

Tek bir kat maliki

tek başına yöneticiyi görevden alamaz.

Değişiklik, kanunun öngördüğü toplantı ve karar süreciyle gerçekleştirilmelidir.

5. Tek Bir Kat Maliki Yöneticiyi Görevden Alabilir mi?

Genel olarak hayır.

Bir kat malikinin yöneticiden memnun olmaması tek başına yöneticinin görevine son vermez.

Kat maliki:

• Sorunu belgeleyebilir,

• Denetim talep edebilir,

• Kat malikleri kurulunun toplanmasını isteyebilir,

• Kanunun 29. maddesindeki şartlar oluşuyorsa olağanüstü toplantı sürecini başlatabilir,

• Gerekirse hukuki yollara başvurabilir.

Yönetici değişikliği ise kat malikleri kurulunun karar süreciyle gerçekleştirilir.

6. Yönetici Değiştirmek İçin Olağanüstü Genel Kurul Yapılabilir mi?

Evet.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 29. maddesine göre önemli bir sebebin ortaya çıkması halinde yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte biri tarafından kurulun olağanüstü toplantıya çağrılması istenebilir.

Toplantı çağrısında toplantı sebebinin bildirilmesi gerekir.

Örneğin gündemde:

“Mevcut yöneticinin görevdeki tutumunun değerlendirilmesi, gerekli görülmesi halinde yöneticinin değiştirilmesi ve yeni yönetici seçimi”

şeklinde açık bir madde bulunabilir.

7. Kat Maliklerinin Üçte Biri Ne Anlama Gelir?

Kanundaki olağanüstü toplantı düzenlemesinde kat maliklerinin üçte biri önemli bir orandır.

Örneğin apartmanda:

12 kat maliki

varsa üçte biri:

4 kat maliki

olur.

30 kat malikinde:

10 kat maliki

gerekir.

Ancak burada hesaplamanın somut ana taşınmazın kat maliki sayısına göre yapılması gerekir.

Ayrıca toplantı çağrısının kanunda belirtilen usule uygun şekilde yapılması önemlidir.

8. Olağanüstü Toplantı İçin 15 Gün Kuralı Nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 29. maddesine göre önemli bir sebep nedeniyle olağanüstü toplantı yapılacaksa, toplantı tarihinden en az 15 gün önce tüm kat maliklerine imza karşılığı çağrı veya taahhütlü mektupla bildirim yapılması ve toplantı sebebinin açıklanması gerekir.

Bu nedenle “yarın apartmanda toplantı var, yöneticiyi değiştiriyoruz” şeklindeki gelişigüzel bir çağrı usul sorunu yaratabilir.

Toplantı çağrısının kanuna ve yönetim planına uygun yapılması önemlidir.

9. Toplantı Çağrısında Ne Yazılmalı?

Yönetici değişikliği gündeme alınacaksa çağrının açık olması faydalıdır.

Örnek:

KAT MALİKLERİ OLAĞANÜSTÜ TOPLANTI ÇAĞRISI

Toplantı Konusu:

1. Açılış ve yoklama

2. Mevcut yöneticinin görev sürecinin değerlendirilmesi

3. Yönetim faaliyetlerinin ve hesapların görüşülmesi

4. Gerekli görülmesi halinde mevcut yöneticinin değiştirilmesi

5. Yeni yönetici seçimi

6. Devir-teslim işlemlerinin kararlaştırılması

7. Dilek ve temenniler

8. Kapanış

Çağrıda toplantının:

• Tarihi,

• Saati,

• Yeri,

• Gündemi

açık şekilde belirtilmelidir.

10. Yönetici Değişikliğinde Gündeme Açıkça Yazılması Neden Önemlidir?

Toplantının gündeminin açık olması, kat maliklerinin ne için toplantıya çağrıldığını önceden bilmesini sağlar.

Örneğin yalnızca:

“Apartman sorunları görüşülecektir.”

şeklindeki belirsiz bir gündem yerine:

“Mevcut yöneticinin değiştirilmesi ve yeni yönetici seçilmesi”

şeklinde açık bir gündem kullanılması daha sağlıklı bir toplantı düzenine yardımcı olur.

Özellikle önemli yönetim kararlarında çağrının ve gündemin usulüne uygun hazırlanması önemlidir.

11. Yönetici Değişikliği İçin Toplantı Yeter Sayısı Nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 30. maddesi, genel kurulun kural olarak kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanacağını düzenlemektedir. İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı için kanunda farklı bir karar düzeni bulunmaktadır. Ancak kanunda ayrıca özel yeter sayı öngören hükümler saklıdır.

Yönetici atanması için ayrıca Kanunun 34. maddesinde yöneticinin kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanacağı düzenlenmiştir.

Bu nedenle yönetici seçimi/değişimi yapılırken yalnızca “toplantıya kaç kişi geldi?” sorusuna bakılmamalı, atanmaya ilişkin özel kural ile toplantı ve karar hükümleri birlikte değerlendirilmelidir.

12. Yeni Yönetici Nasıl Seçilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesine göre yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanabilir ve eski yönetici tekrar seçilebilir.

Örneğin seçim yapılırken:

Aday 1: Ahmet Bey

Aday 2: Mehmet Bey

Aday 3: Profesyonel yönetim şirketi

şeklinde alternatifler oluşturulabilir.

Ardından kanunun öngördüğü seçim ve karar süreci uygulanır.

13. Dışarıdan Profesyonel Yönetici Seçilebilir mi?

Evet.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesi yönetimin kat maliklerinin kendi aralarından veya dışarıdan seçilecek bir kişiye ya da üç kişilik bir kurula verilmesine imkân tanımaktadır.

Dolayısıyla yeni yönetici:

• Kat maliki,

• Apartmanda yaşayan başka bir kişi,

• Dışarıdan profesyonel yönetici

olabilir.

Apartmanın niteliğine göre yönetim şekli belirlenebilir.

14. Mevcut Yönetici İstifa Ederse Ne Olur?

Mevcut yönetici kendi isteğiyle görevinden ayrılırsa yönetimde boşluk oluşmaması için yeni yöneticinin belirlenmesi gerekir.

Yeni yönetici seçilene kadar:

• Banka bilgileri,

• Karar defteri,

• Faturalar,

• Borç/alacak kayıtları,

• Sözleşmeler,

• İşletme projesi

gibi belgelerin korunması önemlidir.

Yeni yönetim mümkün olduğunca yazılı bir devir-teslim tutanağı ile görevi devralmalıdır.

15. Yönetici Değişiminde Devir-Teslim Neden Önemlidir?

Eski yöneticinin elindeki yönetim belgelerinin yeni yönetime eksiksiz aktarılması, apartmanın mali ve idari sürekliliği açısından önemlidir.

Devir-teslim tutanağında örneğin:

Mali

• Banka bakiyesi

• Aidat alacakları

• Tedarikçi borçları

Belgeler

• Karar defteri

• Yönetim planı

• İşletme projesi

Teknik

• Asansör dosyaları

• Bakım sözleşmeleri

• Yangın sistemi belgeleri

Yönetim

• Anahtarlar

• Şifreler

• Sözleşmeler

• Firma iletişim bilgileri

yer alabilir.

16. Eski Yönetici Belgeleri Vermek Zorunda mı?

Yönetici, yönetim faaliyetleriyle ilgili kayıt ve belgeleri düzenli şekilde tutmak ve saklamakla yükümlüdür.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 36. maddesi; kararların, protokollerin, ihtar ve tebligatların ve bütün giderlerin kayıt altına alınmasını, defter ve gider belgeleri ile diğer belgelerin saklanmasını düzenlemektedir.

Bu nedenle görev değişikliğinde yönetim belgelerinin yeni yönetime devredilmesi yönetimin devamlılığı açısından önemlidir.

17. Karar Defteri Eski Yöneticide Kalırsa Ne Olur?

Karar defteri yönetimin temel belgelerinden biridir.

Yeni yöneticinin geçmiş kararları ve yönetim işlemlerini takip edebilmesi için defterin ve ilgili belgelerin teslim alınması gerekir.

Teslim sırasında:

“Karar defteri teslim edildi.”

“2026 yılı faturaları teslim edildi.”

“Banka evrakları teslim edildi.”

gibi maddelerin yazıldığı bir tutanak hazırlanabilir.

18. Yönetici Görevini Kötü Yapıyor Ama Toplantı Yapmıyorsa?

Yönetici toplantı çağrısını yapmıyorsa, önemli sebep bulunması halinde Kanunun 29. maddesindeki olağanüstü toplantı mekanizması değerlendirilebilir.

Kanun, yönetici veya denetçinin ya da kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine olağanüstü toplantı yapılabilmesine imkân tanımaktadır.

Bu nedenle yönetici toplantı yapmıyor diye kat maliklerinin bütün yönetim mekanizmalarının tıkandığı düşünülmemelidir.

19. Denetçi Olağanüstü Toplantı İsteyebilir mi?

Evet.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 29. maddesinde yöneticinin veya denetçinin önemli sebep üzerine kat malikleri kurulunu olağanüstü toplantıya çağırabilmesine ilişkin düzenleme bulunmaktadır.

Bu nedenle apartmanda denetçi veya denetim kurulu bulunuyorsa, ciddi yönetim sorunları denetim sürecine taşınabilir.

20. Denetçi Yöneticinin Değiştirilmesini İsteyebilir mi?

Denetçinin görevi yöneticiyi değerlendirmek, denetim sonuçlarını raporlamak ve gerekli yönetim mekanizmalarının işletilmesine yardımcı olmaktır.

Kanunun 41. maddesine göre denetçi veya denetim kurulu denetim sonucunu kat malikleri kuruluna raporlayabilir.

Yönetici değişikliğinin kararı ise kat malikleri kurulunun yetkili karar mekanizması içinde gerçekleşir.

21. Yöneticinin Hesaplarını Kontrol Etmek Neden Önemlidir?

Yönetici değişikliğinden önce ve sonra mali kayıtların kontrol edilmesi önemlidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 39. maddesine göre yönetici belirlenen zamanda gelir ve giderlerin hesabını kat malikleri kuruluna vermekle yükümlüdür. Ayrıca kat maliklerinin yarısı belirli şartlarda yönetim planındaki zaman dışında da hesabın gösterilmesini isteyebilir.

Bu nedenle yönetici değişirken mali durumun tespit edilmesi faydalı olabilir.

22. Yönetici Değişmeden Önce Hangi Belgeler İncelenmeli?

Özellikle şu belgeler incelenebilir:

• Yönetim planı,

• Karar defteri,

• Son genel kurul tutanakları,

• İşletme projesi,

• Geçici işletme projesi,

• Banka kayıtları,

• Aidat tahsilat kayıtları,

• Faturalar,

• Sözleşmeler,

• Denetim raporları,

• Büyük bakım ve onarım belgeleri.

Bu belgeler yöneticinin görev süreci hakkında daha somut bir tablo ortaya çıkarabilir.

23. Yönetici Hesap Vermiyorsa Değiştirilebilir mi?

Hesap verme yükümlülüğünün yerine getirilmemesi ciddi bir yönetim sorunu olabilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 39. maddesi yöneticinin gelir ve gider hesabını kat malikleri kuruluna vermesini düzenlemektedir. 41. madde ise haklı sebep bulunması halinde yöneticinin değiştirilebilmesine imkân tanımaktadır.

Somut olayda hesap vermeme durumunun kapsamı ve niteliği değerlendirilmelidir.

24. Aidatları Toplamayan Yönetici Değiştirilebilir mi?

Yöneticinin kanundan ve yönetim planından doğan görevlerini ciddi şekilde aksatması durumunda konu kat malikleri kurulunun denetimine taşınabilir.

Kanunun 35. maddesi yöneticinin ortak gider ve avansların toplanması ile borçlarını yerine getirmeyen kat maliklerine karşı gerekli takiplerin yapılmasına ilişkin görevlerini düzenlemektedir.

Aidatların sistematik olarak takip edilmemesi apartmanın mali yapısını etkiliyorsa yöneticinin görev performansı ayrıca değerlendirilebilir.

25. Yönetici Faturaları Göstermiyorsa Ne Yapılabilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 36. maddesinde gider belgelerinin ve diğer belgelerin saklanması öngörülmektedir.

Bu durumda:

Belge talebi

↓

Denetim

↓

Hesap verme

↓

Kat malikleri kurulu

↓

Gerekirse yönetici değişikliği

şeklinde bir süreç işletilebilir.

Somut olayın özelliklerine göre ayrıca hukuki yollar gündeme gelebilir.

26. Yönetici Kararları Uygulamıyorsa Değiştirilebilir mi?

Kat malikleri kurulunca alınmış geçerli kararların uygulanması yöneticinin görevleri arasındadır. Kanunun 35/a maddesi bu görevi açıkça düzenlemektedir.

Örneğin:

Genel kurul 2026 yılında çatı onarımı kararı aldı.

Ancak yönetici hiçbir işlem yapmıyor.

Bu durumda kararın uygulanmaması kat malikleri kurulunda gündeme getirilebilir ve yöneticinin görev tutumu denetlenebilir.

27. Yönetici Bakım ve Onarımları İhmal Ediyorsa?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35/b maddesi yöneticinin ana taşınmazın korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri almasını düzenlemektedir.

Örneğin:

• Çatıdan su akması,

• Ortak tesisatta ciddi problem,

• Tehlikeli ortak alan hasarı,

• Asansör bakım sorunları

gibi durumlarda yöneticinin görevi somut olay üzerinden değerlendirilir.

Sürekli ihmal varsa yönetici hakkında denetim ve değişiklik süreci gündeme gelebilir.

28. Yönetici Asansör Bakımlarını Yaptırmıyorsa?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesinde asansörlerin güvenli işletilmesi için aylık bakım ve yıllık kontrollerin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması yöneticinin görevleri arasında düzenlenmektedir.

Bu nedenle ciddi şekilde ihmal edilen asansör bakım ve kontrol süreçleri yöneticinin görevleri açısından incelenebilir.

Can ve mal güvenliği bakımından ayrıca ilgili teknik mevzuatın gerekleri de dikkate alınmalıdır.

29. Yöneticinin Görevini Kötü Yaptığını Nasıl Kanıtlayabilirim?

Genel bir iddia yerine somut belgeler daha işlevseldir.

Örneğin:

Mali belgeler

• Fatura,

• Dekont,

• Banka hareketi,

• Aidat kayıtları.

Yönetim belgeleri

• Karar defteri,

• Genel kurul tutanağı,

• Yönetim planı,

• İşletme projesi.

Teknik belgeler

• Servis raporu,

• Bakım belgesi,

• Teknik inceleme,

• Fotoğraf.

İletişim

• Yazılı talepler,

• Yönetim duyuruları,

• Toplantı tutanakları.

Belgelerin tarih ve içerik bakımından birbirini desteklemesi önemlidir.

30. WhatsApp Mesajları Delil Olur mu?

WhatsApp veya benzeri yazışmalar belirli bir olayın iletişim kaydı olabilir. Ancak her mesajın tek başına bütün uyuşmazlığı kanıtladığı söylenemez.

Örneğin:

“Asansörü yaptırın.”

şeklindeki mesaj ile:

Asansör servis raporu + fatura + ödeme dekontu + karar

aynı kapsamda belgeler değildir.

Bu nedenle mümkün olduğunca resmi yönetim kayıtları ve mali/teknik belgeler birlikte değerlendirilmelidir.

31. Yönetici Değişikliği İçin Dilekçe Hazırlanabilir mi?

Evet.

Örneğin kat malikleri olağanüstü toplantı sürecinin işletilmesi için:

“Apartman yöneticisinin görevdeki tutumunun değerlendirilmesi ve gerekli görülmesi halinde yöneticinin değiştirilmesi amacıyla kat malikleri kurulunun olağanüstü toplantıya çağrılması”

konulu bir yazı hazırlanabilir.

Toplantı çağrısının kanundaki şartlara uygun yapılması gerekir.

32. Örnek Yönetici Değişikliği Talep Metni

KAT MALİKLERİ KURULU OLAĞANÜSTÜ TOPLANTI TALEBİ

Sayın Kat Malikleri,

Apartman yönetiminin mevcut işleyişine ilişkin olarak;

• Gelir-gider hesaplarının değerlendirilmesi,

• Yönetim belgelerinin incelenmesi,

• Ortak giderlerin değerlendirilmesi,

• Bakım ve onarım çalışmalarının görüşülmesi,

• Mevcut yöneticinin görevdeki tutumunun değerlendirilmesi,

amacıyla Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilgili hükümleri doğrultusunda olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı yapılmasını talep ediyoruz.

Gündem:

1. Açılış ve yoklama

2. Mevcut yönetimin gelir-gider hesabının görüşülmesi

3. Yönetim faaliyetlerinin değerlendirilmesi

4. Mevcut yöneticinin görev durumunun görüşülmesi

5. Gerekli görülmesi halinde yöneticinin değiştirilmesi

6. Yeni yönetici seçimi

7. Devir-teslim sürecinin belirlenmesi

8. Kapanış

Bu metin örnek amaçlıdır; somut toplantıda kanun ve yönetim planındaki usullere göre düzenlenmelidir.

33. Yönetici Değişikliğinde Oylama Nasıl Yapılır?

Toplantıda mevcut yöneticinin durumu görüşülür ve gerekli karar alınır.

Ardından yeni yönetici adayı veya adayları belirlenebilir.

Yönetici seçimi bakımından Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesindeki sayı ve arsa payı bakımından çoğunluk kuralı önemlidir.

Bu nedenle yalnızca “10 kişi yeni yöneticiyi destekledi” demek tek başına her durumda yeterli olmayabilir; arsa payı bakımından da kanundaki şartın karşılanması gerekir.

34. Bir Kat Malikinin Birden Fazla Dairesi Varsa Oy Nasıl Hesaplanır?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 31. maddesine göre her kat malikinin arsa payına bakılmaksızın bir oy hakkı vardır; ancak birden fazla bağımsız bölümü olan malik her bağımsız bölüm için ayrı oy hakkına sahip olmakla birlikte toplam oyunun bütün oyların üçte birinden fazla olamaması yönünde özel sınır bulunmaktadır.

Bu nedenle yönetici seçiminde oy hesabı yapılırken yalnızca apartmandaki kişi sayısına bakılmamalıdır.

35. Vekâletle Yönetici Değişikliği Yapılabilir mi?

Kanunun 31. maddesi kat malikinin oyunu yetkili vekil aracılığıyla kullanabilmesine ilişkin düzenleme içerir. Ayrıca vekâlet bakımından kanunda sayı sınırlamaları bulunmaktadır.

Bu nedenle toplantıya katılamayacak maliklerin vekâlet işlemleri kanundaki kurallara uygun hazırlanmalıdır.

36. Yönetici Değişikliği Kararı Karar Defterine Yazılmalı mı?

Kat malikleri kurulu kararlarının karar defterine geçirilmesi gerekir.

Karar defterine örneğin:

“... tarihinde yapılan olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısında mevcut yöneticinin görevine son verilmesine ve ... isimli kişinin yönetici olarak atanmasına karar verilmiştir.”

şeklinde açık bir karar yazılabilir.

Kararın toplantı tarihi ve gerekli imzalarla birlikte kayıt altına alınması önemlidir.

37. Yönetici Değişikliği Kararında Neler Bulunmalı?

Kararda mümkün olduğunca:

• Toplantı tarihi,

• Toplantı yeri,

• Katılanlar,

• Toplantı yeter sayısına ilişkin durum,

• Gündem,

• Mevcut yöneticinin durumu,

• Yeni yöneticinin adı,

• Seçim sonucu,

• Görev başlangıcı,

• Devir-teslim kararı

yer alabilir.

Özellikle yeni yöneticinin seçildiği açıkça yazılmalıdır.

38. Yöneticiyi Değiştirdikten Sonra Banka Hesabı Ne Olur?

Yeni yöneticinin görevi devralmasıyla apartmanın banka işlemlerinin de yeni yönetime aktarılması gerekir.

Kanunun 35. maddesi yöneticiye ana taşınmazın yöneticisi sıfatını göstererek banka hesabı açma görevini düzenlemektedir.

Banka değişikliği veya yetki güncellemelerinde bankanın istediği belgeler ve karar tutanağı dikkate alınmalıdır.

39. Eski Yönetici Apartman Hesabını Kullanmaya Devam Edebilir mi?

Görev değişikliğinden sonra yönetim hesabının yeni yönetici tarafından yönetilmesi için gerekli banka işlemlerinin yapılması gerekir.

Geçiş sürecinde:

Eski yönetici → Devir tutanağı → Genel kurul kararı → Yeni yönetici → Banka yetki güncellemesi

şeklinde bir süreç oluşturulabilir.

Bankanın uyguladığı belge ve yetki prosedürü ayrıca dikkate alınmalıdır.

40. Yönetici Değişikliğinden Sonra Aidatlar Kime Ödenir?

Yeni yönetici görevi resmen devraldıktan sonra aidat ve ortak gider tahsilatının yeni yönetim tarafından yürütülmesi gerekir.

Kat maliklerine:

• Yeni yönetici bilgileri,

• Ödeme hesabı,

• Aidat tutarı,

• Son ödeme tarihi

açık şekilde bildirilebilir.

Eski yöneticinin hesabına ödeme yapılmaması için devir tarihi ve banka bilgilerinin açıkça duyurulması önemlidir.

41. Eski Yöneticinin Dönemine Ait Borçlar Ne Olur?

Yönetici değiştiğinde apartmanın mevcut borç ve alacakları ortadan kalkmaz.

Yeni yönetim:

• Tedarikçi borçlarını,

• Aidat alacaklarını,

• Devam eden sözleşmeleri,

• Fatura borçlarını

teslim almalı ve kayıtlarla karşılaştırmalıdır.

Bu nedenle devir sırasında mali durum tutanağı hazırlanması faydalıdır.

42. Eski Yönetici Hesaplarında Eksik Varsa Ne Yapılabilir?

Öncelikle:

Hangi gider eksik?

Hangi dönem?

Ne kadar tutar?

Belgesi var mı?

Banka hareketinde görünüyor mu?

soruları cevaplanmalıdır.

Daha sonra durum denetim raporuna ve kat malikleri kuruluna taşınabilir.

Somut bir zarar veya başka bir hukuki uyuşmazlık bulunduğu düşünülüyorsa belgeler üzerinden ayrıca hukuki değerlendirme yapılabilir.

43. Eski Yönetici Zarar Verdiyse Sorumlu Olur mu?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 38. maddesine göre yönetici, kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur.

Ancak “yönetici hata yaptı” demek tek başına otomatik olarak belirli bir tazminat sonucunu doğurmaz.

Somut olayda:

• Kusur,

• Zarar,

• Görev,

• Yetki,

• Nedensellik

gibi unsurlar değerlendirilmelidir.

44. Yönetici Değişikliği İçin Mahkemeye Gitmek Zorunlu mu?

Her durumda değil.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 41. maddesi haklı sebep halinde yöneticinin kat malikleri kurulu tarafından her zaman değiştirilebileceğini düzenlemektedir.

Bu nedenle yönetici değişikliği için ilk aşamada kat malikleri kurulunun işletilmesi mümkündür.

Ancak toplantı yapılamaması, gerekli kararın alınamaması veya ayrı bir hukuki uyuşmazlık ortaya çıkması halinde mahkeme yolu gündeme gelebilir.

45. Kat Malikleri Yönetici Seçemiyorsa Ne Olur?

Kat malikleri yönetim konusunda anlaşamaz veya yönetici atayamazlarsa, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesi uyarınca sulh hukuk mahkemesinden yönetici atanması istenebilir.

Bu yol özellikle apartmanda yönetim boşluğu oluştuğu durumlarda önem taşır.

46. Mahkeme Tarafından Atanan Yönetici Sonradan Değiştirilebilir mi?

Kanunun 34. maddesinde mahkeme tarafından atanan yönetici bakımından özel bir düzenleme bulunmaktadır.

Sulh hukuk mahkemesince atanan yönetici, atanmasından itibaren altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez. Ancak haklı bir sebep ortaya çıkarsa, yöneticiyi atayan sulh hukuk mahkemesi değişikliğe izin verebilir.

Bu nedenle mahkeme tarafından atanmış yönetici ile kat malikleri tarafından seçilmiş yöneticinin değişiklik süreci aynı değildir.

47. Kat Malikleri Toplantıda Anlaşamazsa Ne Olur?

Yönetici konusunda anlaşmazlık devam ederse:

• Yeni toplantı,

• Denetim,

• Arabulucu veya diğer hukuki danışmanlık yolları,

• Sulh hukuk mahkemesine başvuru

somut olaya göre gündeme gelebilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesi yönetici atanamaması halinde sulh hukuk mahkemesi yolunu düzenlemektedir.

48. Yönetici Değişikliği ile Karar İptali Aynı Şey midir?

Hayır.

Yönetici değişikliği:

Yöneticinin görevine son verilmesi ve yeni yönetici seçilmesiyle ilgilidir.

Genel kurul kararının iptali:

Kat malikleri kurulunda alınan belirli bir kararın hukuka veya yönetim planına aykırı olduğu iddiasıyla gündeme gelir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesinde kat malikleri kurulu kararlarına karşı hâkimin müdahalesi ve karar iptali bakımından özel düzenlemeler bulunmaktadır.

49. Yönetici Değişikliği ile Mahkeme Müdahalesi Arasındaki Fark

Örneğin:

Durum 1

“Yönetici görevini kötü yapıyor.”

Gündem: Yönetici değişikliği.

Durum 2

“Genel kurulun aldığı karar kanuna aykırı.”

Gündem: Kararın iptali veya hâkimin müdahalesi.

Durum 3

“Yeni yönetici seçilemiyor.”

Gündem: Kanunun 34. maddesi kapsamında mahkemeden yönetici atanması.

Bu üç sürecin birbirinden ayrılması önemlidir.

50. Yönetici Değişikliğinde 2026 İşletme Projesi de Devredilmeli mi?

Evet, mevcut işletme projesi ve varsa geçici işletme projesi yeni yönetime aktarılmalıdır.

2026 yılında 7579 sayılı Kanun ile Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35 ve 37. maddelerinde işletme projesi ve geçici işletme projesine ilişkin önemli değişiklikler yapılmıştır.

Güncel düzenlemeye göre işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır; kabul edilmiş işletme projesi bulunmadığında yönetici geçici işletme projesi hazırlar.

Bu nedenle yönetici değişiminde bütçe ve işletme projesi belgelerinin yeni yönetime teslim edilmesi önemlidir.

51. 2026'da Yönetici Değişikliğinde Yeni Yönetici Neleri Kontrol Etmeli?

Yeni yönetici göreve başladıktan sonra özellikle:

Mali

• Banka bakiyesi,

• Aidat borçları,

• Tedarikçi borçları,

• Mevcut bütçe.

Yönetim

• Yönetim planı,

• Karar defteri,

• Genel kurul kararları,

• İşletme projesi.

Teknik

• Asansör,

• Çatı,

• Yangın sistemleri,

• Elektrik,

• Tesisat,

• Jeneratör.

Sözleşmeler

• Temizlik,

• Güvenlik,

• Asansör bakım,

• Teknik servis,

• Sigorta

kontrol edilmelidir.

52. Apartman Yöneticisi Değiştirme Sürecinde Denetim Raporu Hazırlanmalı mı?

Özellikle yönetici hakkında ciddi iddialar varsa denetim raporu hazırlanması oldukça faydalı olabilir.

Raporda:

Dönem

Toplam gelir

Toplam gider

Banka bakiyesi

Aidat alacakları

Büyük harcamalar

Eksik belgeler

Tespit edilen sorunlar

Öneriler

bulunabilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 41. maddesi denetim sonuçlarının raporlanmasına ilişkin hükümler içermektedir.

53. Yönetici Değiştirilirken Hesap Kapatma Yapılmalı mı?

Pratikte eski yönetim dönemi için bir devir ve mali durum tespit tutanağı hazırlanması yararlı olabilir.

Örneğin:

Banka bakiyesi: 125.000 TL

Aidat alacağı: 90.000 TL

Tedarikçi borcu: 35.000 TL

Devam eden işler: Çatı onarımı

Teslim edilen belgeler: 2026 faturaları, karar defteri, sözleşmeler

şeklinde kayıt oluşturulabilir.

54. Eski ve Yeni Yönetici Birlikte Devir Tutanağı İmzalamalı mı?

Yazılı devir teslim yapılması, ileride ortaya çıkabilecek belge ve bakiye tartışmalarının azaltılmasına yardımcı olabilir.

Tutanakta:

• Tarih,

• Teslim eden,

• Teslim alan,

• Belge listesi,

• Para/banka durumu,

• Anahtarlar,

• Devam eden işler,

• Açıklamalar

yer alabilir.

Bu, kanundaki asıl yönetim yükümlülüklerinin yerine geçen özel bir belge değil; uygulamada yönetim sürekliliği açısından yararlı bir kayıt niteliğindedir.

55. Yöneticiyi Değiştirmek İçin İmza Kampanyası Yeterli mi?

Sadece imza toplanması tek başına yöneticinin hukuken görevine son vermez.

İmzalar:

toplantı talebi

ve

olağanüstü kurul süreci

bakımından kullanılabilir.

Fakat nihai yönetici değişikliğinin kat malikleri kurulunun usulüne uygun karar süreciyle yapılması gerekir.

56. Yönetici Değiştirmek İçin Notere Gitmek Gerekir mi?

Kat malikleri kurulunun yönetici değiştirme kararının alınabilmesi için genel bir “noterde yönetici değiştirme” işlemi şartı bulunduğu söylenemez.

Ancak:

• Karar defteri,

• Çağrı belgeleri,

• Devir tutanağı,

• Vekâletler,

• Banka işlemleri

gibi konularda ilgili kurumların veya somut işlemin gerektirdiği belge şekilleri ayrıca dikkate alınmalıdır.

57. Yönetici Değişikliğinde Apartman Sakinlerine Haber Verilmeli mi?

Kat maliklerine yeni yönetim hakkında bilgi verilmesi iyi bir uygulamadır.

Duyuruda:

Yeni yönetici

Görev başlangıç tarihi

İletişim bilgileri

Aidat ödeme hesabı

Ödeme tarihi

Devir durumu

bilgileri bulunabilir.

Kanunun 34. maddesi ayrıca yöneticinin ad, soyad ve iş/ev adresinin bina girişinde görülebilecek şekilde gösterilmesini öngörmektedir.

58. Yönetici Değişikliğinden Sonra Kat Maliklerine Ne Duyurulmalı?

Örnek duyuru:

YÖNETİM DEĞİŞİKLİĞİ DUYURUSU

... tarihinde gerçekleştirilen Kat Malikleri Kurulu toplantısında alınan karar doğrultusunda ... tarihinden itibaren yeni yönetici olarak ... seçilmiştir.

Aidat ve diğer ödemeler için yeni yönetim hesabı aşağıda belirtilmiştir.

Önceki yönetimden yeni yönetime devir işlemleri ... tarihinde gerçekleştirilecektir.

Kat maliklerine duyurulur.

Bu metin örnek amaçlıdır.

59. Yeni Yönetici Seçildikten Sonra İlk 30 Günde Neler Yapılmalı?

İlk hafta

• Banka hesabı kontrolü,

• Karar defteri teslimi,

• Borç/alacak listesi,

• Fatura dosyalarının teslim alınması.

İlk 15 gün

• Sözleşmelerin incelenmesi,

• Teknik bakım kayıtlarının kontrolü,

• Asansör belgelerinin kontrolü,

• Sigorta poliçelerinin kontrolü.

İlk 30 gün

• Mali rapor,

• Bütçe kontrolü,

• İşletme projesi kontrolü,

• Devam eden işlerin değerlendirilmesi,

• Kat maliklerine durum raporu.

hazırlanabilir.

60. Apartman Yöneticisi Değiştirme Sürecinde En Çok Yapılan Hatalar

Hata 1: Sadece sözlü olarak “yönetici artık görevde değil” demek

Usulüne uygun kurul kararı gerekir.

Hata 2: Toplantı çağrısını usulsüz yapmak

Özellikle olağanüstü toplantılarda Kanunun 29. maddesindeki çağrı şartlarına dikkat edilmelidir.

Hata 3: Gündemde yönetici değişikliğini açıkça belirtmemek

Toplantının amacı açık olmalıdır.

Hata 4: Oy ve arsa payı durumunu kontrol etmemek

Yönetici atanması bakımından Kanunun 34. maddesindeki özel kural önemlidir.

Hata 5: Eski yöneticiden belgeleri teslim almamak

Karar defteri, banka belgeleri ve faturalar mutlaka kontrol edilmelidir.

Hata 6: Eski dönemin hesabını kapatmadan yeni yönetime geçmek

Mali devir tutanağı hazırlanması faydalı olabilir.

61. Apartman Yöneticisi Değiştirme Adımları

Süreci sade şekilde özetlersek:

1. Sorunu Belirleyin

Yöneticinin hangi görevi aksattığını netleştirin.

2. Belgeleri Toplayın

Faturalar, kararlar, banka hareketleri ve teknik kayıtları inceleyin.

3. Yönetim Planını İnceleyin

Apartmanın özel yönetim kurallarını kontrol edin.

4. Denetim Yapın

Varsa denetçi veya denetim kurulundan rapor alın.

5. Toplantı Sürecini Başlatın

Önemli sebep varsa Kanunun 29. maddesindeki olağanüstü toplantı mekanizmasını değerlendirin.

6. Gündemi Açıkça Belirleyin

Yönetici değişikliği ve yeni yönetici seçimini gündeme yazın.

7. Toplantıyı Usulüne Uygun Yapın

Çağrı, toplantı ve karar şartlarına uyun.

8. Mevcut Yöneticinin Durumunu Görüşün

Hesap, belge ve yönetim faaliyetlerini değerlendirin.

9. Gerekli Kararı Alın

Haklı sebep bulunması halinde değişiklik yapılabilir.

10. Yeni Yöneticiyi Seçin

Kanunun 34. maddesindeki atama şartlarını dikkate alın.

11. Kararı Kayıt Altına Alın

Karar defterine gerekli kayıtları yapın.

12. Devir-Teslim Yapın

Para, belge, banka ve teknik dosyaları teslim alın.

62. Yönetici Değiştirme İçin Kontrol Listesi

Toplantı Öncesi

☐ Sorunlar belgelendi mi?

☐ Yönetim planı incelendi mi?

☐ Denetim yapıldı mı?

☐ Olağanüstü toplantı şartları kontrol edildi mi?

☐ Çağrı yapıldı mı?

☐ Gündem açıklandı mı?

Toplantı Sırasında

☐ Katılım belirlendi mi?

☐ Toplantı yeter sayısı kontrol edildi mi?

☐ Mevcut yönetimin hesabı görüşüldü mü?

☐ Yönetici değişikliği görüşüldü mü?

☐ Yeni adaylar belirlendi mi?

☐ Seçim şartları kontrol edildi mi?

☐ Karar tutanağa geçirildi mi?

Toplantı Sonrası

☐ Karar defteri güncellendi mi?

☐ Yeni yönetici bildirildi mi?

☐ Banka işlemleri devredildi mi?

☐ Belgeler teslim alındı mı?

☐ Mali devir yapıldı mı?

☐ Aidat ödeme bilgileri güncellendi mi?

63. Yönetici Değişikliği İçin Örnek Karar Metni

KAT MALİKLERİ KURULU KARARI

“... tarihinde yapılan Kat Malikleri Kurulu toplantısında, mevcut yöneticinin görevdeki tutumunun görüşülmesi sonucunda yönetici değişikliği yapılması gündeme alınmıştır.

Yapılan değerlendirme ve kanunun aradığı karar şartları çerçevesinde mevcut yöneticinin görevinden ayrılması/değiştirilmesi ve ... isimli kişinin ... tarihinden itibaren ana taşınmaz yöneticisi olarak atanmasına karar verilmiştir.

Mevcut yönetimin elindeki karar defteri, mali kayıtlar, banka evrakları, faturalar, sözleşmeler, işletme projesi ve diğer yönetim belgelerinin yeni yönetime devir-teslim tutanağı ile teslim edilmesine karar verilmiştir.”

Bu metin örnek olarak kullanılabilir; gerçek toplantıda kararın içeriği ve toplantı/karar şartları somut duruma göre düzenlenmelidir.

64. Yönetici Değiştirildikten Sonra Eski Yönetici Hesap Vermekten Kurtulur mu?

Hayır.

Görevin sona ermesi, eski dönem yönetim faaliyetlerinin otomatik olarak ortadan kalkması anlamına gelmez.

Eski yöneticiye ait:

• Gelirler,

• Giderler,

• Banka hareketleri,

• Faturalar,

• Kararlar

geçmiş döneme ilişkin olarak incelenebilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 39. maddesi yöneticinin hesap verme yükümlülüğünü düzenlemektedir.

65. Yeni Yönetici Eski Yönetimin Hesaplarını Denetleyebilir mi?

Yeni yönetici tek başına geçmiş dönem hakkında sınırsız bir denetim organı değildir; ancak yönetimin sürekliliği kapsamında geçmiş döneme ait belgeleri teslim alması ve mali kayıtları incelemesi mümkündür.

Ayrıca kat malikleri kurulu ve denetim mekanizması geçmiş yönetimin faaliyetlerini değerlendirebilir.

Kanunun 41. maddesi kat malikleri kurulunun yöneticinin tutumunu sürekli denetleyebilmesini düzenlemektedir.

66. Apartman Yöneticisi Değiştirilirken Aidat Borçları Ne Olur?

Yönetici değişikliği, kat maliklerinin ortak gider ve avans borçlarını ortadan kaldırmaz.

Yeni yönetici:

• Mevcut borç listesini,

• Son ödeme tarihlerini,

• Tahsilat kayıtlarını,

• Devam eden takipleri

devralmalıdır.

Ortak gider veya avans borçlarının tahsiline ilişkin Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. ve 35. maddelerindeki hükümler ayrıca uygulanır.

67. Yönetici Değişikliğinden Sonra Eski İcra Takipleri Ne Olur?

Daha önce başlatılmış icra veya diğer hukuki süreçlerin durumu, dosyanın ve yetkilendirmenin içeriğine göre yeni yönetim tarafından takip edilmelidir.

Bu nedenle devir sırasında:

Dosya numarası + borçlu + alacak tutarı + işlem aşaması + vekil bilgisi

gibi bilgilerin yeni yönetime aktarılması önemlidir.

68. Yönetici Değişikliğinde Apartman Sözleşmeleri Ne Olacak?

Devam eden:

• Asansör bakım sözleşmesi,

• Temizlik sözleşmesi,

• Güvenlik sözleşmesi,

• Bahçe bakım sözleşmesi,

• Teknik servis sözleşmesi

gibi sözleşmelerin yeni yönetime aktarılması gerekir.

Yeni yönetici sözleşmelerin:

• Süresini,

• Ücretini,

• Fesih şartlarını,

• Hizmet kapsamını,

• Yenileme tarihini

kontrol etmelidir.

69. Yönetici Değişikliğinde Büyük Tadilatlar Ne Olacak?

Örneğin eski yönetim döneminde:

Çatı yenilemesi

başlatılmışsa yeni yönetim:

• Sözleşmeyi,

• Teklifi,

• Faturaları,

• Ödenen tutarı,

• Kalan tutarı,

• İşin tamamlanma oranını

teslim almalıdır.

Böylece aynı gider için ikinci kez ödeme yapılması veya belge kaybı gibi sorunların önüne geçilebilir.

70. Yönetici Değişikliğinde Banka Bakiye Tespit Tutanağı

Örnek:

Devir tarihi: 26.09.2026

Banka bakiyesi: 185.000 TL

Kasa: 4.500 TL

Aidat alacağı: 95.000 TL

Tedarikçi borcu: 40.000 TL

Devam eden proje: Çatı onarımı

Proje için toplanan tutar: 300.000 TL

Harcanan: 220.000 TL

Kalan: 80.000 TL

Bu rakamlar örnektir.

Böyle bir tutanak yeni yöneticinin göreve hangi mali tabloyla başladığını netleştirmesine yardımcı olur.

71. Apartman Yöneticisi Değişiminde 2026 Mevzuat Açısından Önemli Nokta

22 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanun ile Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35 ve 37. maddelerinde değişiklik yapılmıştır.

Değişiklikle:

işletme projesinin genel kurul tarafından onaylanması

ve kabul edilmiş işletme projesi yoksa:

geçici işletme projesinin hazırlanması

konusunda yeni düzenlemeler getirilmiştir. Ayrıca 35. maddede işletme projesi onaylanıncaya kadar avans toplanmasına ilişkin hüküm değiştirilmiştir.

Bu nedenle yeni yönetici görevi devralırken yalnızca banka ve fatura dosyalarını değil, işletme projesi ve varsa geçici işletme projesinin durumunu da kontrol etmelidir.

72. 2026'da İşletme Projesini Yeni Yönetici Nasıl Devralmalı?

Yeni yönetici:

Mevcut işletme projesi var mı?

Genel kurul tarafından onaylandı mı?

Geçici işletme projesi var mı?

Kat maliklerine bildirildi mi?

Aidat/avans hesapları nasıl yapıldı?

Yıl içinde bütçe ne kadar gerçekleşti?

sorularını kontrol edebilir.

2026'daki güncel 37. madde düzenlemesi işletme projesi sürecini özellikle önemli hale getirmiştir.

73. Yönetici Değiştirilirken Kat Maliklerine Hesap Sunulmalı mı?

Hesap verme yükümlülüğü zaten kanunda düzenlenmiştir.

Bunun yanında görev değişiminde eski dönemin mali tablosunun ortaya çıkarılması yeni yönetim açısından da önemlidir.

Örneğin:

Toplam gelir

Toplam gider

Banka bakiyesi

Aidat alacağı

Borçlar

Devam eden projeler

ayrı ayrı gösterilebilir.

74. Yönetici Değişikliğinden Sonra Yeni Yönetici Denetim Yapmalı mı?

Yeni yöneticinin eski dönemi tamamen yeniden denetlemesi zorunlu bir standart süreç olarak ifade edilemez. Ancak devir sırasında mali ve idari kayıtların kontrol edilmesi, özellikle eksik veya açıklanmayan kalemlerin erken tespit edilmesi bakımından faydalıdır.

Gerekli görülürse kat malikleri kurulu veya denetçi ayrıca inceleme yapabilir.

75. Apartman Yöneticisi Değiştirme Sürecinde Profesyonel Yönetim Neler Sağlayabilir?

Özellikle büyük sitelerde yeni yönetim döneminde:

• Dijital aidat sistemi,

• Online gelir-gider takibi,

• Fatura arşivi,

• Bakım takvimi,

• Denetçi paneli,

• İşletme projesi takibi,

• Karar arşivi,

• Borç takip sistemi,

• Teknik servis takibi

gibi sistemler kurulabilir.

Bu uygulamalar kanuni görevlerin yerine geçmez; ancak yönetimin kayıtlı ve izlenebilir şekilde yürütülmesine yardımcı olabilir.

76. Apartman Yöneticisi Nasıl Değiştirilir? Kısa Özet

Apartman yöneticisini değiştirme süreci genel olarak:

Sorunun Tespiti

↓

Belgelerin Toplanması

↓

Yönetim Planının İncelenmesi

↓

Denetim

↓

Olağanüstü Toplantı Gerekip Gerekmediğinin Belirlenmesi

↓

Usulüne Uygun Çağrı

↓

Kat Malikleri Kurulu Toplantısı

↓

Mevcut Yöneticinin Durumunun Görüşülmesi

↓

Gerekli Kararın Alınması

↓

Yeni Yöneticinin Seçilmesi

↓

Kararın Deftere Yazılması

↓

Banka ve Belgelerin Devri

↓

Yeni Yönetimin Göreve Başlaması

şeklinde ilerleyebilir.

77. Sıkça Sorulan Sorular

Apartman yöneticisi nasıl değiştirilir?

Kat malikleri kurulu tarafından değiştirilebilir. Haklı sebep ortaya çıkması halinde Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 41. maddesi yöneticinin her zaman değiştirilebilmesine imkân vermektedir.

Apartman yöneticisi yıl ortasında değiştirilebilir mi?

Evet. Haklı bir sebep ortaya çıkması halinde yıl içinde değiştirilebilir.

Yöneticiyi kim görevden alır?

Yöneticiyi kat malikleri kurulu değiştirir.

Tek bir kat maliki yöneticiyi görevden alabilir mi?

Tek başına görevden alamaz. Yönetici değişikliği kat malikleri kurulunun usulüne uygun kararıyla yapılmalıdır.

Yönetici değişikliği için genel kurul gerekir mi?

Değişikliğin kat malikleri kurulunca yapılması gerektiğinden kurul karar süreci önemlidir. Önemli sebep varsa olağanüstü toplantı yapılabilir.

Olağanüstü toplantıyı kim isteyebilir?

Yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte biri, önemli bir sebebin bulunması halinde Kanunun 29. maddesindeki şartlarla toplantı sürecini başlatabilir.

Olağanüstü toplantı çağrısı kaç gün önce yapılır?

Kanunun 29. maddesine göre önemli sebep nedeniyle yapılan toplantıda çağrının toplantı tarihinden en az 15 gün önce yapılması ve toplantı sebebinin bildirilmesi gerekir.

Yöneticiyi değiştirmek için haklı sebep gerekir mi?

Yıl içinde yöneticinin değiştirilmesi açısından Kanunun 41. maddesi haklı sebep ölçütünü öngörmektedir.

Yeni yönetici nasıl seçilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesine göre yönetici kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanır.

Eski yönetici tekrar seçilebilir mi?

Evet. Kanunun 34. maddesi eski yöneticinin yeniden atanabileceğini düzenlemektedir.

Dışarıdan yönetici seçilebilir mi?

Evet. Kanun yönetimin dışarıdan seçilecek bir kişiye veya üç kişilik kurula verilmesine izin vermektedir.

Mahkeme tarafından atanan yönetici hemen değiştirilebilir mi?

Kural olarak mahkeme tarafından atanan yönetici, atanmasından itibaren altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez. Ancak haklı sebep varsa atamayı yapan sulh hukuk mahkemesi değişikliğe izin verebilir.

Yönetici görevini kötü yapıyorsa ne yapılabilir?

Belgeler toplanabilir, denetim yapılabilir, hesap istenebilir ve konu kat malikleri kuruluna taşınabilir. Haklı sebep varsa yönetici değiştirilebilir.

Yönetici hesap vermiyorsa değiştirilebilir mi?

Hesap verme yükümlülüğü kanunda düzenlenmiştir. Hesap vermeme somut olayın niteliğine göre yöneticinin görevdeki tutumunun denetlenmesine ve haklı sebep oluşması halinde değişikliğe konu olabilir.

Yönetici faturaları göstermiyorsa ne yapılabilir?

Gider belgelerinin ve diğer belgelerin saklanması kanunda düzenlenmiştir. Denetim ve hesap verme mekanizmaları kullanılabilir.

Yönetici toplantı yapmıyorsa ne yapılabilir?

Önemli sebep varsa yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte biri tarafından Kanunun 29. maddesindeki şartlarla olağanüstü toplantı mekanizması kullanılabilir.

Yönetici değişince aidat borçları silinir mi?

Hayır. Yönetici değişikliği kat maliklerinin mevcut ortak gider ve avans borçlarını ortadan kaldırmaz.

Eski yönetici belgeleri teslim etmeli mi?

Yönetim defterleri, gider belgeleri ve diğer yönetim belgelerinin tutulması ve saklanması kanunda düzenlendiğinden, görev değişiminde bu belgelerin yeni yönetime aktarılması yönetimin devamlılığı açısından önemlidir.

Yönetici değişikliği karar defterine yazılır mı?

Kat malikleri kurulu kararlarının karar defterine geçirilmesi gerekir. Kararın açık şekilde yazılması ve gerekli imzaların alınması önemlidir.

Yönetici değişikliği için noter şart mı?

Yönetici değişikliğinin kendisi bakımından kanunda her durumda “noterde yönetici değişikliği” şeklinde genel bir şart bulunmamaktadır. Ancak karar defteri ve kurumlara yapılacak işlemlerde ilgili usul ve belge şartları ayrıca dikkate alınmalıdır.

2026 yılında işletme projesiyle ilgili değişiklik oldu mu?

Evet. 22 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanun ile Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35 ve 37. maddelerinde işletme projesi, geçici işletme projesi ve avans toplama sürecine ilişkin değişiklikler yapılmıştır.

78. Sonuç: Apartman Yöneticisi Değiştirme Nasıl Yapılır?

Apartman yöneticisinin görevini gereği gibi yapmadığı düşünülüyorsa, süreç mümkün olduğunca belge, denetim ve usulüne uygun kat malikleri kurulu kararı üzerinden yürütülmelidir.

Temel yol haritası:

Sorunu Belirle

↓

Belgeleri Topla

↓

Yönetim Planını İncele

↓

Hesap ve Belgeleri Kontrol Et

↓

Denetim Yap

↓

Gerekirse Olağanüstü Toplantı Talep Et

↓

Kanuna Uygun Çağrı Yap

↓

Kat Malikleri Kurulunu Topla

↓

Mevcut Yöneticinin Durumunu Görüş

↓

Haklı Sebep Varsa Değişiklik Kararı Al

↓

Yeni Yöneticiyi Kanunun 34. Maddesindeki Şartlara Göre Seç

↓

Kararı Karar Defterine İşle

↓

Banka, Belgeler ve Mali Durumu Devir-Teslim Tutanağıyla Aktar

şeklinde ilerlenebilir.

En önemli hukuki nokta, yöneticinin görev süresinin bitmesini beklemeden değiştirilebilmesinin mümkün olmasıdır. Ancak yıl içinde değişiklik bakımından Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 41. maddesindeki “haklı sebep” kriteri dikkate alınmalıdır.

Öte yandan mahkeme tarafından atanmış yöneticiler için Kanunun 34. maddesinde ayrıca altı aylık özel bir düzenleme bulunduğundan, bu durum normal kat malikleri tarafından seçilen yöneticiden farklıdır.

2026 yılında işletme projesi ve geçici işletme projesi hükümlerinde yapılan değişiklikler de düşünüldüğünde, yönetici değişimi sırasında yalnızca “kim yönetici olacak?” sorusuna değil; bütçe, aidat, banka, borçlar, sözleşmeler, karar defteri, işletme projesi ve devam eden projelerin tamamına bakılması önemlidir.

Sağlıklı bir devir sürecinde yeni yöneticinin göreve açık mali tablo, eksiksiz belge arşivi, güncel borç/alacak listesi ve yazılı devir-teslim tutanağı ile başlaması, ileride ortaya çıkabilecek yönetim anlaşmazlıklarının azaltılmasına yardımcı olabilir.

#ApartmanYöneticisi #YöneticiDeğişikliği #YöneticiGörevdenAlma #ApartmanYönetimi #SiteYönetimi #KatMülkiyeti #KatMülkiyetiKanunu #OlağanüstüGenelKurul #ApartmanGenelKurulu #YöneticiSeçimi #ApartmanDenetimi #ApartmanAidatı #ApartmanBütçesi #İşletmeProjesi #DevirTeslim #ApartmanMuhasebesi #BinaYönetimi #SiteYöneticisi #YöneticiSorumlulukları #Apartman2026