Apartman ve site yönetimlerinde kat malikleri kurulu tarafından alınan kararlar, ortak yaşamın ve yönetimin temelini oluşturur. Aidat miktarının belirlenmesi, yönetici seçimi, büyük bakım ve onarım kararları, ortak alanların kullanımı, işletme projesi, yenilik ve ilaveler gibi birçok konu kat malikleri kurulunda karara bağlanabilir.

Ancak her kurul kararı otomatik olarak hukuka uygun değildir. Kanuna, yönetim planına, toplantı ve karar usullerine aykırı alınan kararlar belirli şartlar altında mahkeme önüne taşınabilir ve iptali istenebilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun güncel 33. maddesine göre, kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine belirli şartlarda anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde iptal davası açılabilir. Toplantıya katılan ve karara aykırı oy kullanan malik için karar tarihinden itibaren bir ay; toplantıya katılmayan malik için kararı öğrenmeden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı aylık süre öngörülmüştür. Kararın yok veya mutlak butlanla hükümsüz olduğu durumlarda ise bu süre koşulu aranmaz.

Bunun yanında 2023 yılında yapılan düzenlemeyle Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasının dava şartı olduğu uyuşmazlıklar kapsamına alınmıştır.

Peki kat malikleri kurulu kararı hangi durumlarda iptal edilir? Dava açma süresi ne kadar? Toplantıya katılmayan malik ne yapmalı? Karşı oy kullanmak zorunlu mu? Arabuluculuk gerekir mi? Hangi mahkemeye başvurulur? Yönetici kararı iptal ettirebilir mi? Usulsüz toplantı veya yanlış çoğunlukla alınan karar geçerli olur mu?

Bu rehberde tüm süreci adım adım ele alıyoruz.

1. Kat Malikleri Kurulu Kararı Nedir?

Kat malikleri kurulu, ana taşınmazın yönetimine ilişkin kararların alındığı temel karar organıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 27. maddesine göre ana gayrimenkul, kat malikleri kurulu tarafından yönetilir. Yönetim, kanunun emredici hükümleri saklı kalmak üzere yönetim planı ve kurul kararları çerçevesinde yürütülür.

Örneğin kurul;

• Yönetici seçebilir,

• Denetçi seçebilir,

• İşletme projesini görüşebilir,

• Aidatları değerlendirebilir,

• Bakım ve onarım kararları alabilir,

• Ortak alanların kullanımını düzenleyebilir,

• Faydalı yenilik ve ilavelere karar verebilir.

Bu kararlar karar defterine geçirilir ve toplantıya katılan maliklerin imzalarıyla kayıt altına alınır.

2. Kat Malikleri Kurulu Kararı Her Zaman Geçerli midir?

Hayır.

Bir kararın geçerli olabilmesi için yalnızca oylama yapılması yeterli değildir.

Kararın;

• Yetkili kurul tarafından alınması,

• Usulüne uygun toplantı yapılması,

• Gerekli çağrı şartlarının karşılanması,

• Toplantı yeter sayısının bulunması,

• Gerekli karar çoğunluğunun sağlanması,

• Kanuna uygun olması,

• Yönetim planına aykırı olmaması

gibi hususlar bakımından değerlendirilmesi gerekebilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 32. maddesi, kat malikleri kurulu kararlarının kanun, sözleşme ve yönetim planı çerçevesinde alınacağını ve kat malikleri, yönetici ve denetçilerin bu kararlara uymakla yükümlü olduğunu düzenlemektedir.

3. Kat Malikleri Kurulu Kararı Nasıl İptal Edilir?

Genel olarak süreç şu şekilde ilerler:

Karar incelenir

↓

Kararın neden hukuka aykırı olduğu belirlenir

↓

Dava süresi kontrol edilir

↓

Dava şartı arabuluculuk değerlendirilir

↓

Arabuluculuğa başvurulur

↓

Anlaşma sağlanamazsa son tutanak alınır

↓

Sulh Hukuk Mahkemesinde iptal davası açılır

↓

Mahkeme toplantı, çağrı, nisap, karar ve esas yönünden inceleme yapar

Bu süreçte özellikle sürelerin kaçırılmaması önemlidir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesinde farklı durumlar için özel süreler düzenlenmiştir.

4. Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali İçin Hangi Mahkemeye Başvurulur?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesine göre kararın iptali için anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesine başvurulması öngörülmektedir.

Örneğin apartman Ankara'daysa, karar iptaline ilişkin dava bakımından ilgili yer mahkemesi değerlendirilir.

Ancak dava açılmadan önce, uyuşmazlığın dava şartı arabuluculuk kapsamına girip girmediği de kontrol edilmelidir. Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar bakımından 6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesi uyarınca arabuluculuk dava şartı olarak düzenlenmiştir.

5. Kat Malikleri Kurulu Kararı İptal Davası Açmadan Önce Arabuluculuk Gerekir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi kapsamında dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır.

Bu nedenle karar iptali uyuşmazlığında dava açmadan önce arabuluculuk sürecinin uygulanıp uygulanmadığı kontrol edilmelidir.

Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa uyuşmazlık dava açılmadan çözülebilir.

Anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanak, dava sürecinde önem taşır.

6. Arabuluculukta Anlaşma Olmazsa Ne Olur?

Arabuluculuk sürecinde taraflar anlaşamazsa süreç sona erer ve son tutanak düzenlenir.

Bunun ardından, diğer dava şartları ve süreler de karşılanıyorsa Sulh Hukuk Mahkemesinde kararın iptali için dava açılması gündeme gelebilir.

Burada çok önemli bir ayrıntı bulunmaktadır:

Arabuluculuk sürecine başlamak, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesindeki dava sürelerini dikkate almamayı gerektirmez.

Bu nedenle süreler ayrıca takip edilmelidir.

7. Kat Malikleri Kurulu Kararı İptal Davasında Süre Ne Kadardır?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesi iki temel durum öngörmektedir.

Toplantıya katılan ancak karara aykırı oy kullanan malik

Karar tarihinden başlayarak 1 ay içinde dava açabilir.

Toplantıya katılmayan malik

Kararı öğrendiği tarihten başlayarak 1 ay içinde ve her hâlde karar tarihinden başlayarak 6 ay içinde dava açabilir.

Yokluk veya mutlak butlan

Kararın yok veya mutlak butlanla hükümsüz olduğu durumlarda Kanun süre şartı aramamaktadır.

Bu süreler karar iptali davalarında en kritik konulardan biridir.

8. Toplantıya Katılan Malik Karşı Oy Vermek Zorunda mı?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesinde, toplantıya katılan malik bakımından iptal davası açısından 32. madde uyarınca aykırı oy kullanmış olma şartı düzenlenmiştir.

Bu nedenle toplantıda karara katılmayan malikin karşı oyunun ve karşı çıkış nedeninin tutanağa geçirilmesi önemli olabilir.

Kanunun 32. maddesi de karara aykırı oy verenlerin aykırılığın sebebini belirterek imza koyabileceklerini düzenlemektedir.

9. Toplantıya Katılmayan Malik Kararı İptal Ettirebilir mi?

Evet.

Toplantıya katılmayan kat maliki de belirli şartlarda kararın iptalini isteyebilir.

Kanunun 33. maddesine göre toplantıya katılmayan malik bakımından:

Kararı öğrenmeden itibaren 1 ay

ve her hâlde:

Karar tarihinden itibaren 6 ay

süre öngörülmektedir.

Bu nedenle toplantıya katılmamak, kararın hukuka aykırı olduğunu ileri sürme imkanını otomatik olarak ortadan kaldırmaz.

10. Toplantıya Katıldım Ama Karara “Çekimser” Kaldım, Dava Açabilir miyim?

Bu konu somut olayın niteliğine göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Çünkü Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesi, toplantıya katılan malik bakımından özellikle aykırı oy kullanılması durumunu düzenlemektedir.

Bu nedenle toplantıda karara karşı olan malik, mümkün olduğunca:

Karşı oy + gerekçe + imza

şeklinde açık bir kayıt oluşturmalıdır.

11. Karara Karşı Oy Gerekçesi Nasıl Yazılabilir?

Örneğin:

“... tarihli toplantının 5 numaralı gündem maddesinde alınan karara, karar yeter sayısının oluşmadığı kanaatinde olduğumdan karşı oy kullanıyorum.”

veya:

“... tarihli karara, yönetim planına aykırı olduğu kanaatinde olduğumdan karşı oy kullanıyorum.”

gibi açık bir açıklama yapılabilir.

Bu yalnızca örnek ifade niteliğindedir. Somut olayda gerçek itiraz nedeni yazılmalıdır.

12. Hangi Kat Malikleri Kurulu Kararları İptal Edilebilir?

Her somut olay farklı olmakla birlikte, örneğin aşağıdaki iddialar kararın hukuki açıdan incelenmesine neden olabilir:

• Toplantının usulsüz çağrılması,

• Gerekli toplantı yeter sayısının oluşmaması,

• Karar çoğunluğunun sağlanmaması,

• Yanlış oy hesabı,

• Gündem ve usul sorunları,

• Yönetim planına aykırılık,

• Kanunun emredici hükümlerine aykırılık,

• Yetkisiz bir organ tarafından karar alınması,

• Özel çoğunluk gereken konuda yanlış nisap kullanılması,

• Kat maliklerinin oy haklarının hatalı hesaplanması.

Yargı uygulamasında toplantı çağrısı, hazirun listesi, karar defteri ve gerekli karar şartlarının incelenebildiği görülmektedir.

13. Toplantı Çağrısı Usulsüzse Karar İptal Edilebilir mi?

Somut olayın şartlarına göre değerlendirilebilir.

Özellikle önemli sebep nedeniyle yapılan olağanüstü toplantılarda Kanunun 29. maddesi çağrıya ilişkin özel hükümler içermektedir.

Kanuna göre olağanüstü toplantı çağrısında toplantı tarihinden en az 15 gün önce tüm kat maliklerine imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirim yapılması ve toplantı sebebinin belirtilmesi gerekir.

Yargıtay uygulamasında toplantı çağrısına ilişkin belgelerin, hazirun listesinin ve toplantıya katılım durumunun incelenebildiği görülmektedir.

14. Gündemde Olmayan Konuda Karar Alınması İptal Sebebi Olabilir mi?

Somut olayın koşullarına göre hukuki inceleme gerekebilir.

Özellikle:

• Yönetici değişikliği,

• Büyük harcama,

• Yönetim planı değişikliği,

• Büyük yenilik,

• Ortak alanın kullanımının değiştirilmesi

gibi önemli konuların kat maliklerinin önceden bilgilendirilebileceği şekilde açıkça gündeme yazılması önemlidir.

Gündem, çağrı ve alınan karar arasındaki ilişki mahkeme tarafından somut olay üzerinden değerlendirilebilir.

15. Toplantı Yeter Sayısı Olmadan Alınan Karar İptal Edilebilir mi?

Toplantı yeter sayısı, kurulun hukuken toplantı yapabilmesi için önemli bir unsurdur.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 30. maddesi genel kural olarak kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplantı yapılmasını öngörmektedir. İlk toplantıda yeterli sayı sağlanamazsa ikinci toplantıya ilişkin özel düzenleme uygulanır; ancak kanunda ayrıca öngörülen özel yeter sayılar saklıdır.

Yargı kararlarında toplantı yeter sayısının ve karar yeter sayısının ayrı ayrı incelendiği görülmektedir.

16. Karar Yeter Sayısı Sağlanmadan Karar Alınması

Toplantının yapılabilmesi ile kararın alınabilmesi aynı şey değildir.

Örneğin toplantı usulüne uygun biçimde yapılmış olsa bile:

gerekli karar çoğunluğu oluşmamışsa

kararın geçerliliği ayrıca tartışılabilir.

Bu nedenle davada:

Toplantı yeter sayısı

ve

Karar yeter sayısı

ayrı ayrı incelenmelidir.

17. Her Kararda Basit Çoğunluk Kullanılabilir mi?

Hayır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 30. maddesi genel kuralı düzenlemekte ve kanunda ayrıca öngörülmüş özel yeter sayıları saklı tutmaktadır.

Örneğin;

• Yönetici seçimi,

• Yönetim planı değişikliği,

• Faydalı yenilik ve ilaveler,

• Çok masraflı veya lüks yenilikler,

• Bazı önemli yönetim işlemleri

için kanunda özel hükümler bulunabilir.

Dolayısıyla yanlış çoğunlukla alınan bir kararın geçerliliği ayrıca incelenebilir.

18. Yönetici Seçimi Kararı Nasıl İptal Ettirilebilir?

Yönetici seçimi bakımından Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesi önemlidir.

Kanuna göre yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.

Örneğin:

Sayı çoğunluğu var fakat arsa payı çoğunluğu yoksa

yönetici seçiminin Kanundaki şartları sağlayıp sağlamadığı incelenebilir.

Bu tür bir kararın iptali gündeme geldiğinde toplantı tutanağı, oy dağılımı, arsa payları ve katılım listesi önem taşır.

19. Yönetim Planına Aykırı Karar İptal Edilebilir mi?

Yönetim planı, ana taşınmazın yönetim tarzını ve kullanımına ilişkin birçok kuralı düzenler.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesine göre yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.

Bu nedenle kurul kararı:

Kanuna uygun olsa bile yönetim planına aykırıysa

somut olayın koşullarına göre hukuki incelemeye konu olabilir.

20. Kanuna Aykırı Karar Nasıl İptal Ettirilir?

Örneğin kurul:

Kanunun açık ve emredici bir hükmüne aykırı bir karar

almışsa kararın hukuki geçerliliği mahkeme önünde tartışılabilir.

Dava sürecinde:

• Kararın kendisi,

• Toplantı tutanağı,

• Yönetim planı,

• Hazirun listesi,

• Oy durumu,

• İlgili kanun maddesi

birlikte değerlendirilir.

21. Yanlış Aidat Hesaplama Kararı İptal Edilebilir mi?

Somut olayda kararın:

• Kanuna,

• Yönetim planına,

• Gider paylaşım esaslarına,

• Arsa payına,

• Kat malikleri kurulunun yetkisine

aykırı olup olmadığı incelenebilir.

Örneğin Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesinde bazı ortak giderlerin eşit, bazı giderlerin ise arsa payı oranında paylaşılmasına ilişkin genel kurallar bulunmaktadır. Yönetim planında farklı düzenlemeler varsa bunlar da dikkate alınmalıdır.

Bu nedenle yalnızca “aidat yüksek” olması tek başına kararın iptal edileceği anlamına gelmez.

22. Ek Aidat Kararı İptal Ettirilebilir mi?

Ek ödeme veya avans kararının:

• Hangi gider için alındığı,

• Giderin ortak gider niteliği,

• Kararın yetkili kurul tarafından alınıp alınmadığı,

• Gerekli çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığı,

• Paylaştırma yönteminin doğru olup olmadığı

incelenebilir.

Kararın hukuka aykırı olduğu düşünülüyorsa 33. madde kapsamında iptal davası gündeme gelebilir.

23. Büyük Tadilat Kararı İptal Edilebilir mi?

Büyük tadilatlarda öncelikle yapılan işin niteliği belirlenmelidir.

Örneğin:

Zorunlu bakım ve onarım

ile

faydalı yenilik veya ilave

aynı hukuki değerlendirmeye tabi olmayabilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 42. maddesi ortak yerlerde faydalı yenilik ve ilaveler için özel bir karar çoğunluğu öngörmektedir.

Bu nedenle kararın hangi kanun maddesine tabi olduğu önemlidir.

24. Yönetim Planı Değişikliği Kararı İptal Edilebilir mi?

Yönetim planı değişikliği için Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesinde özel bir çoğunluk düzenlenmiştir.

Kanun, yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şartını öngörmektedir.

Bu çoğunluk sağlanmadan alınan bir yönetim planı değişikliği kararının hukuki geçerliliği ayrıca tartışılabilir.

25. Faydalı Yenilik Kararı İptal Edilebilir mi?

Faydalı yenilik ve ilavelerde Kanunun 42. maddesi önem taşır.

Kanuna göre ortak yerlerde faydalı yenilik ve ilavelerin yapılması, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine gerçekleştirilebilir.

Gerekli çoğunluğun oluşmadığı veya kararın başka bir nedenle kanuna aykırı olduğu iddia ediliyorsa kararın geçerliliği mahkeme önünde incelenebilir.

26. Lüks Harcama Kararı İptal Ettirilebilir mi?

Çok masraflı veya lüks nitelikteki bazı yenilik ve ilavelerde Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 43. maddesindeki özel düzenlemeler dikkate alınmalıdır.

Bu nedenle yönetimin:

“Çoğunluk oldu, herkes mutlaka ödeyecek.”

şeklindeki yaklaşımı her olay için yeterli değildir.

İşin gerçekten Kanunun 43. maddesi kapsamında olup olmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.

27. Toplantıya Çağrılmayan Kat Maliki Ne Yapabilir?

Kat maliki toplantıya usulüne uygun şekilde çağrılmadığını düşünüyorsa bu durum önemli olabilir.

Özellikle olağanüstü toplantıda çağrı usulüne ilişkin Kanunun 29. maddesindeki şartlar kontrol edilmelidir.

Yargı uygulamasında çağrı belgelerinin, toplantı katılım listesinin ve toplantıya kimin katıldığının incelendiği görülmektedir.

28. Hazirun Listesi Neden Önemlidir?

Hazirun veya katılım listesi;

• Kimlerin toplantıya katıldığını,

• Kimlerin vekil aracılığıyla temsil edildiğini,

• Toplantı nisabının hesaplanmasını,

• Oy dağılımının değerlendirilmesini

kolaylaştırır.

Karar iptali davasında toplantıya kimlerin katıldığı önemli olduğundan, bu belge delil niteliğinde olabilir.

Yargı kararlarında hazirun listesinin ve çağrı belgelerinin incelenmesinin istendiği örnekler bulunmaktadır.

29. Vekâlet Hataları Kararın İptaline Neden Olabilir mi?

Toplantıya vekil aracılığıyla katılımda Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 31. maddesindeki kurallara uyulması gerekir.

Kanun, vekâlet kullanımına ilişkin sınırlamalar getirmektedir.

Vekâletlerin:

• Geçerli olup olmadığı,

• Yetki kapsamı,

• Vekilin kullandığı oy sayısı

karar nisabını etkiliyorsa kararın geçerliliği ayrıca incelenebilir.

30. Birden Fazla Dairesi Olan Malik Fazla Oy Kullanırsa?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 31. maddesine göre birden fazla bağımsız bölümü olan malik her bağımsız bölüm için ayrı oy hakkına sahip olmakla birlikte sahip olduğu oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz.

Yanlış oy hesabı sonucunda karar çoğunluğu değişmişse bu durum kararın geçerliliği bakımından önem taşıyabilir.

31. Toplantıda Yanlış Arsa Payı Hesaplanırsa?

Özellikle arsa payı çoğunluğunun arandığı kararlarda arsa payı hesabının doğru yapılması önemlidir.

Örneğin:

Yeni sistem kurulması

veya

yönetici seçimi

gibi konularda arsa payının karar sonucunu etkileyip etkilemediği incelenebilir.

Yanlış arsa payı hesabı karar sonucunu değiştirmişse hukuki uyuşmazlığın konusu haline gelebilir.

32. Karar Defteri İmzalanmamışsa Karar Geçerli midir?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 32. maddesine göre kurul kararları noter tasdikli ve sıralı sayfalı karar defterine yazılır ve toplantıda bulunan kat malikleri tarafından imzalanır. Karara aykırı oy verenler de aykırılığın sebebini belirterek imza koyabilir.

İmza veya karar defteri bakımından ciddi usulsüzlük iddiası varsa kararın hukuki durumu ayrıca incelenebilir.

Yargı uygulamasında kararların hangi belgeye nasıl geçirildiği de incelenebilmektedir.

33. Sadece Bilgisayarda Hazırlanan Karar Geçerli midir?

Karar defteri bakımından Kanunun 32. maddesindeki resmi kayıt sistemi dikkate alınmalıdır.

Yargı kararlarında kat malikleri kurulunda alınan kararların karar defterine geçirilmesi ve imzalanması gibi usul konularının uyuşmazlık konusu yapılabildiği görülmektedir.

Bu nedenle yalnızca bir Word dosyası veya WhatsApp mesajı ile oluşturulan metnin karar defteri sisteminin yerine otomatik olarak geçtiği kabul edilmemelidir.

34. WhatsApp Grubunda Alınan Karar İptal Edilir mi?

Burada önce bunun gerçekten Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında bir kat malikleri kurulu kararı olup olmadığı belirlenmelidir.

Basit bir WhatsApp anketi veya mesajlaşması ile Kanunun öngördüğü kurul toplantısı ve karar defteri sisteminin aynı olduğu söylenemez.

Kanunun 32. maddesi kurul kararlarının karar defterine yazılmasını ve imzalanmasını düzenlemektedir.

35. Kararın İptali İçin Hangi Belgeler Toplanmalı?

Dava öncesinde mümkün olduğunca şu belgeler hazırlanmalıdır:

Toplantı Belgeleri

• Toplantı çağrısı,

• Gündem,

• Katılım listesi,

• Vekâletler,

• Toplantı tutanağı.

Karar Belgeleri

• Karar defteri,

• Karar metni,

• Oy sonuçları,

• Karşı oy şerhi.

Yönetim Belgeleri

• Yönetim planı,

• İşletme projesi,

• Önceki kararlar.

Mali Belgeler

• Teklifler,

• Faturalar,

• Gider tabloları,

• Aidat hesapları.

Belgeler, kararın neden hukuka aykırı olduğu iddiasını somutlaştırmaya yardımcı olur.

36. Karar İptal Davasında Davacı Kim Olabilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesi, kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine belirli şartlarla kat malikinin dava açabileceğini düzenlemektedir.

Toplantıya katılan malik açısından kanunda aykırı oy kullanma şartı; toplantıya katılmayan malik açısından ise öğrenme ve altı aylık üst süre düzenlenmiştir.

Bu nedenle davacı sıfatı ve toplantıya katılım durumu dava dosyasında önemlidir.

37. Kiracı Kat Malikleri Kurulu Kararını İptal Ettirebilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesindeki karar iptal davası düzenlemesi esas olarak kat malikleri üzerinden kurulmuştur.

Ancak kiracının veya bağımsız bölümden başka bir hukuki nedenle sürekli yararlanan kişinin haklarını etkileyen yönetim işlemleri bakımından somut olayın niteliğine göre farklı hukuki yollar gündeme gelebilir.

Bu nedenle kiracının doğrudan kat malikiyle aynı sıfatla karar iptal davası açabileceği şeklinde genel bir sonuç çıkarılmamalıdır.

38. Yönetici Kararın İptalini İsteyebilir mi?

Yönetici aynı zamanda kat maliki ise kat malikliği sıfatından doğan hakları ayrıca değerlendirilebilir.

Bununla birlikte yönetici sıfatı ile kat maliki sıfatının birbirinden ayrılması gerekir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 38. maddesi yöneticinin kat maliklerine karşı vekil gibi sorumlu olduğunu düzenlemektedir.

39. Yönetim Kurulu Kararı ile Kat Malikleri Kurulu Kararı Aynı mıdır?

Her zaman değil.

Kat mülkiyeti sisteminde:

• Kat malikleri kurulu,

• Yönetici,

• Yönetim kurulu,

• Denetçi

farklı görev ve yetkilere sahip olabilir.

Bu nedenle dava açılmadan önce iptal edilmek istenen işlemin gerçekten kat malikleri kurulu kararı olup olmadığı belirlenmelidir.

Yanlış işlemin yanlış hukuki yolla iptalinin istenmesi usul sorunlarına neden olabilir.

40. Kat Malikleri Kurulu Kararı İptal Edilirse Ne Olur?

Mahkeme tarafından iptal edilen karar bakımından hukuki sonuç, kararın içeriğine ve mahkeme hükmüne göre değerlendirilir.

Örneğin karar:

• Aidat,

• Yönetici seçimi,

• Ortak alan kullanımı,

• Tadilat,

• Yenilik,

• Ek ödeme

konusunda olabilir.

Bu nedenle iptal sonrasında hangi işlemlerin geri alınacağı veya yeniden karar alınmasının gerekip gerekmediği somut olay üzerinden belirlenir.

41. İptal Davası Açılması Kararın Uygulanmasını Otomatik Durdurur mu?

Sadece dava açılmış olması nedeniyle her kararın otomatik olarak uygulanmasının durduğu şeklinde genel bir kural kurulamaz.

Bu nedenle kararın uygulanması ile dava süreci birbirinden ayrılmalıdır.

Somut olayda ihtiyati tedbir gibi geçici hukuki korumaların gerekip gerekmediği ayrıca değerlendirilebilir.

Özellikle geri dönüşü zor sonuç doğurabilecek büyük tadilat veya mali işlemlerde bu konu önem kazanabilir.

42. İhtiyati Tedbir Talep Edilebilir mi?

Somut davanın şartlarına göre geçici hukuki koruma talepleri gündeme gelebilir.

Örneğin iptali istenen kararın hemen uygulanması halinde ciddi veya geri dönüşü zor bir sonuç ortaya çıkacaksa, hukuki şartları mevcut olduğu ölçüde mahkemeden uygun bir tedbir talep edilmesi değerlendirilebilir.

Ancak tedbir verilip verilmeyeceği mahkemenin somut olay değerlendirmesine bağlıdır.

43. Karar İptal Davasında Mahkeme Neleri İnceler?

Mahkemenin incelemesi somut uyuşmazlığa göre değişmekle birlikte özellikle:

Usul

• Çağrı,

• Toplantı tarihi,

• Gündem,

• Katılım,

• Vekâlet.

Nisap

• Toplantı yeter sayısı,

• Karar yeter sayısı,

• Sayı çoğunluğu,

• Arsa payı.

İçerik

• Kanuna uygunluk,

• Yönetim planına uygunluk,

• Yetki,

• Gider paylaşımı,

• Özel karar şartları.

Belgeler

• Karar defteri,

• Hazirun,

• Yönetim planı,

• İşletme projesi,

• Mali belgeler.

incelenebilir.

Yargı kararlarında toplantı çağrısı, katılımcılar, hazirun listesi, karar defteri ve özel karar nisaplarının araştırıldığı örnekler bulunmaktadır.

44. Karar İptalinde Bilirkişi İncelemesi Yapılır mı?

Somut uyuşmazlığa göre bilirkişi incelemesi yapılabilir.

Örneğin:

• Aidat hesabı,

• Arsa payı dağılımı,

• Büyük tadilat maliyeti,

• Teknik yenileme,

• Ortak gider hesabı

gibi teknik veya mali konular varsa bilirkişi incelemesi gündeme gelebilir.

2026 tarihli yargı kararlarında kat malikleri kurulu kararlarının iptali davalarında bilirkişi incelemesinin konu edildiği örnekler bulunmaktadır.

45. Kararın İptali ile Yöneticinin Görevden Alınması Aynı Şey midir?

Hayır.

Karar iptali

Belirli bir kat malikleri kurulu kararının hukuki geçerliliğinin tartışılmasıdır.

Yönetici değişikliği

Yöneticinin görevine son verilmesi ve yeni yönetici atanmasıyla ilgilidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 41. maddesine göre haklı sebep ortaya çıkması halinde yönetici her zaman değiştirilebilir.

Dolayısıyla:

“Yönetici kötü çalışıyor.”

ile

“Genel kurulda alınan karar hukuka aykırı.”

aynı hukuki işlem değildir.

46. Kat Malikleri Kurulu Kararı İptal Davası Ne Kadar Sürer?

Davanın ne kadar süreceği;

• Mahkemenin iş yüküne,

• Uyuşmazlığın niteliğine,

• Bilirkişi incelemesine,

• Delillerin toplanmasına,

• Tebligatlara,

• İstinaf ve gerektiğinde diğer kanun yollarına

göre değişebilir.

Bu nedenle belirli bir dava süresi garantisi vermek doğru değildir.

Örneğin 2026 tarihli adliye istatistiklerinde kat malikleri kurulu kararının iptali davaları için farklı yargı birimlerinde farklı sonuçlanma süreleri görülebilmektedir.

47. Karar İptal Davasında Avukat Gerekli mi?

Her dava için kanunen avukatla takip zorunluluğu olduğu söylenemez.

Ancak:

• Kararın niteliği,

• Dava süresi,

• Arabuluculuk,

• Özel karar nisapları,

• Deliller,

• Tedbir talebi,

• Mali veya teknik inceleme

gibi konular karmaşık hale gelebileceğinden, somut olayda hukuki danışmanlık alınması yararlı olabilir.

Özellikle bir aylık dava süresinin söz konusu olduğu durumlarda gecikmeden hareket edilmesi önemlidir.

48. Karar İptali İçin Dava Dilekçesinde Neler Bulunmalı?

Dilekçede somut şekilde:

1. Hangi karar?

Toplantı tarihi ve karar numarası.

2. Neden hukuka aykırı?

Örneğin:

• Çağrı usulsüzlüğü,

• Nisap eksikliği,

• Yönetim planına aykırılık.

3. Deliller

• Karar defteri,

• Çağrı belgeleri,

• Hazirun,

• Yönetim planı,

• Mali belgeler.

4. Talep

İlgili kararın iptali.

gibi bilgiler bulunmalıdır.

Dava dilekçesinin somut olayın gerçeklerine göre hazırlanması gerekir.

49. Örnek Karar İptali Talebi

Aşağıdaki metin yalnızca örnek format olarak düşünülebilir:

“... tarihli Kat Malikleri Kurulu toplantısının ... numaralı kararının, toplantı ve karar yeter sayısının oluşmaması ve yönetim planındaki ilgili hükümlere aykırılık nedeniyle iptaline karar verilmesini talep ederim.”

Gerçek dava dilekçesinde:

• Somut olay,

• Hukuki neden,

• Süre,

• Arabuluculuk son tutanağı,

• Deliller

ayrıntılı şekilde gösterilmelidir.

50. Kat Malikleri Kurulu Kararı İptalinde En Sık Kullanılan İtiraz Konuları

Usulsüz çağrı

Maliklerin toplantıdan gereği gibi haberdar edilmemesi.

Yanlış nisap

Gerekli toplantı veya karar çoğunluğunun bulunmaması.

Yönetim planına aykırılık

Yönetim planında açık hüküm bulunmasına rağmen farklı karar alınması.

Kanuna aykırılık

Emredici kanun hükmüne aykırı karar alınması.

Yanlış oy hesabı

Vekâlet veya birden fazla bağımsız bölüm nedeniyle oyların yanlış hesaplanması.

Yanlış arsa payı hesabı

Arsa payı çoğunluğunun hatalı değerlendirilmesi.

Yetki problemi

Kararı vermeye yetkili olmayan bir organın işlem yapması.

51. Sadece Kararı Beğenmemek İptal İçin Yeterli mi?

Hayır.

Bir kat malikinin kararın sonucunu beğenmemesi tek başına hukuka aykırılık anlamına gelmez.

İptal iddiasında:

Neden hukuka aykırı olduğu

somut şekilde ortaya konulmalıdır.

Örneğin:

“Aidat fazla.”

tek başına yeterli bir hukuki gerekçe olmayabilir.

Buna karşılık:

“Aidat hesabında yönetim planında öngörülen paylaşım yöntemi uygulanmamıştır.”

gibi somut bir iddia farklı değerlendirilir.

52. “Çoğunluk Böyle İstedi” Kararı Geçerli Hale Getirir mi?

Her zaman değil.

Kat malikleri kurulu kararları kanun ve yönetim planı çerçevesinde alınmalıdır.

Kanunun 32. maddesi, kat malikleri kurulunun kararlarının sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümlerine uygun olmasını öngörmektedir.

Dolayısıyla:

Çoğunluk kararı ≠ Her durumda geçerli karar

anlamına gelmez.

53. Kat Malikleri Kurulu Kararına İtiraz Etmek İçin Önce Yöneticiye Başvurmak Gerekir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesindeki karar iptal davası bakımından yöneticiden önceden izin alınması gerektiğine ilişkin genel bir şart bulunmamaktadır.

Ancak dava şartı arabuluculuk nedeniyle dava öncesinde arabuluculuk sürecinin yürütülmesi gereken uyuşmazlıklar bulunmaktadır.

Pratikte ayrıca yöneticiye veya kurula yazılı başvuru yapmak, itirazın ve sorunun kayıt altına alınmasına yardımcı olabilir.

54. Kat Maliklerine Yazılı İtiraz Yapmak Faydalı mı?

Özellikle kararın uygulanmasından önce:

“Kararın kanuna/yönetim planına aykırı olduğunu düşünüyorum.”

şeklinde yazılı bildirim yapmak kayıt açısından yararlı olabilir.

Ancak yazılı itirazın tek başına Kanunun 33. maddesindeki dava süresini ortadan kaldırmadığı unutulmamalıdır.

Süreler ayrıca takip edilmelidir.

55. Karar İptal Davasında Hangi Deliller Önemlidir?

Davanın niteliğine göre:

• Karar defteri,

• Toplantı tutanağı,

• Hazirun listesi,

• Toplantı çağrısı,

• Vekâletler,

• Yönetim planı,

• Tapu/arsa payı bilgileri,

• İşletme projesi,

• Faturalar,

• Teknik raporlar,

• Bilirkişi incelemesi

önem taşıyabilir.

Yargı kararlarında bu tür belgelerin kararın geçerliliğini araştırmak için incelendiği görülmektedir.

56. Kararın İptali İçin Toplantı Tutanığı Yeterli midir?

Her zaman değil.

Toplantı tutanağı önemli bir belge olsa da uyuşmazlığın niteliğine göre:

Hazirun + çağrı belgeleri + yönetim planı + oy hesabı + karar defteri + mali/teknik belgeler

birlikte incelenebilir.

Bu nedenle yalnızca tek bir belge üzerinden sonuç çıkarmak doğru olmayabilir.

57. Mahkeme Kararı İptal Ederse Yeni Genel Kurul Yapmak Gerekir mi?

Kararın içeriğine bağlıdır.

Örneğin iptal edilen karar:

Yönetici seçimi

ise yeni yönetici seçimi gerekebilir.

Karar:

Aidat veya işletme projesi

ise yeni bütçe veya yeni karar alınması gerekebilir.

Dolayısıyla mahkeme kararının kapsamı ve iptal edilen işlemin niteliği birlikte incelenmelidir.

58. İptal Edilen Karara Dayanılarak Yapılan İşlemler Ne Olur?

Bu konuda otomatik tek bir sonuç vermek doğru değildir.

Örneğin iptal edilen karar sonrasında:

• Para toplanmış,

• Sözleşme imzalanmış,

• İnşaat yapılmış,

• Ortak alan değiştirilmiş

olabilir.

Böyle durumlarda kararın iptalinin diğer işlemlere etkisi ayrıca hukuki değerlendirme gerektirebilir.

59. Kat Malikleri Kurulu Kararı Mutlak Butlanla Hükümsüzse Ne Olur?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesi, kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmayacağını açıkça düzenlemektedir.

Ancak her usul hatasının otomatik olarak “mutlak butlan” veya “yokluk” olduğu sonucuna varılmamalıdır.

Bu ayrım somut olay ve hukuki nitelendirmeye göre değerlendirilmelidir.

60. İptal ile Yokluk ve Mutlak Butlan Arasındaki Fark Nedir?

Basitleştirilmiş şekilde:

İptal edilebilir karar

Kanunun 33. maddesindeki şartlarla ve süreler içinde mahkemeden iptalinin istenmesi gündeme gelir.

Yokluk

Hukuken hiç oluşmamış sayılması gereken çok ağır bir sakatlık söz konusu olabilir.

Mutlak butlan

Kararın baştan itibaren kesin hükümsüz olduğu hukuki durumları ifade eder.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesi yokluk veya mutlak butlan halinde süre koşulu aranmayacağını belirtmektedir.

Bu nitelendirmelerin somut olay özelinde yapılması gerekir.

61. Karar İptal Davası Açarken En Sık Yapılan Hatalar

Hata 1: Bir aylık süreyi kaçırmak

Toplantıya katılan ve karşı oy kullanan malik için karar tarihinden itibaren bir aylık süre önemlidir.

Hata 2: Arabuluculuğu dikkate almamak

Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk düzenlemesi bulunmaktadır.

Hata 3: Kararın neden hukuka aykırı olduğunu açıklamamak

Sadece “karara karşıyım” demek yerine somut hukuki ve fiili nedenler ortaya konulmalıdır.

Hata 4: Yönetim planını incelememek

Yönetim planı birçok yönetim kuralını belirler.

Hata 5: Oy hesabını kontrol etmemek

Sayı, arsa payı ve vekâletler ayrı ayrı incelenmelidir.

62. Kat Malikleri Kurulu Kararı İptali İçin Adım Adım Yol Haritası

1. Kararı Belirleyin

Hangi toplantı ve hangi karar?

2. Kararı Alın

Karar defteri ve toplantı tutanağını temin edin.

3. Yönetim Planını İnceleyin

Kararla ilgili özel hüküm var mı?

4. Nisabı Kontrol Edin

Toplantı ve karar çoğunluğu doğru mu?

5. Çağrıyı Kontrol Edin

Toplantı usulüne uygun duyuruldu mu?

6. Oyları Kontrol Edin

Vekâlet ve arsa payı hesabı doğru mu?

7. Dava Süresini Hesaplayın

1 ay / 6 ay / yokluk-mutlak butlan ayrımı.

8. Arabuluculuğu Başlatın

Dava şartı kapsamında olup olmadığına göre.

9. Son Tutanak

Anlaşma olmazsa arabuluculuk son tutanağını alın.

10. Sulh Hukuk Mahkemesi

Gerekli şartlar oluşuyorsa dava açın.

11. Delilleri Sunun

Toplantı ve kararın hukuka aykırılığını belgelerle ortaya koyun.

63. Örnek: Usulsüz Çağrı Nedeniyle Karar İptali

Apartmanda 20 kat maliki bulunduğunu düşünelim.

Olağanüstü toplantı:

10 Ekim

tarihinde yapılmış olsun.

Ancak bazı maliklere Kanunda öngörülen usule uygun bildirim yapılmadığı iddia ediliyor.

Toplantıya katılmayan malik, toplantı çağrısını ve kararın ne zaman öğrenildiğini belgeleyebiliyorsa, Kanunun 33. maddesindeki dava süresi açısından durum değerlendirilir.

Mahkeme:

• Çağrı belgelerini,

• Tebligatları,

• Hazirun listesini,

• Toplantı tutanağını

inceleyebilir.

Yargı uygulamasında bu tür belgelerin karar iptali uyuşmazlıklarında araştırıldığı görülmektedir.

64. Örnek: Yanlış Karar Nisabı

Apartmanda önemli bir yenilik kararı alındığını düşünelim.

Toplantıya katılanların basit çoğunluğuyla karar verilmiş.

Ancak işin niteliği nedeniyle Kanunda daha özel bir karar nisabı aranması gerektiği iddia ediliyor.

Bu durumda:

Alınan oy sayısı

•  

Arsa payları

•  

İlgili kanun maddesi

birlikte değerlendirilir.

Gerekli özel çoğunluk oluşmamışsa kararın hukuki geçerliliği tartışılabilir.

65. Örnek: Yönetim Planına Aykırı Karar

Yönetim planında:

“Bahçe kullanımına ilişkin giderler belirli bir yöntemle paylaşılır.”

şeklinde özel bir düzenleme bulunduğunu varsayalım.

Kat malikleri kurulu buna aykırı başka bir paylaşım yöntemi kararlaştırıyor.

Bu durumda kararın yönetim planına uygunluğu incelenebilir.

Yönetim planının bütün kat maliklerini bağlayıcı niteliği Kanunun 28. maddesinde düzenlenmektedir.

66. Örnek: Yanlış Arsa Payı ile Alınan Karar

Bir kararda:

Toplam arsa payının %60'ının temsil edildiği

söyleniyor.

Ancak tapu kayıtları incelendiğinde gerçek arsa payı oranının farklı olduğu ortaya çıkıyor.

Bu durumda karar nisabının gerçekten oluşup oluşmadığı yeniden hesaplanabilir.

Eğer yanlış hesaplama karar sonucunu değiştirdiyse hukuki uyuşmazlığın önemli bir parçası haline gelebilir.

67. Örnek: Yönetici Seçim Kararı

20 bağımsız bölümlü bir apartmanda:

Aday A: 11 oy

Aday B: 9 oy

almış olsun.

Sadece kişi sayısına bakılarak karar verilmesi yeterli olmayabilir.

Yönetici ataması bakımından Kanunun 34. maddesindeki hem sayı hem arsa payı çoğunluğu şartı ayrıca kontrol edilmelidir.

68. Örnek: Aidat Artış Kararı

Apartmanda aidatın:

3.000 TL → 7.500 TL

olarak artırıldığı düşünülüyor.

Tek başına artış miktarının yüksek olması kararın otomatik olarak geçersiz olduğu anlamına gelmez.

Öncelikle:

• İşletme projesi,

• Gerçek giderler,

• Yönetim planı,

• Karar nisabı,

• Gider paylaşımı,

• Kararın dayanağı

incelenmelidir.

69. Örnek: Ek Aidat Kararı

Çatı için:

500.000 TL ek ödeme

kararı alınmış olsun.

Bir malik bu karara itiraz ediyor.

İncelenecek konular:

• Çatı işi gerçekten gerekli mi?

• Karar yetkili kurulca alındı mı?

• Gerekli çoğunluk oluştu mu?

• Gider paylaşımı doğru mu?

• Yönetim planına uyuldu mu?

• Karar usulüne uygun bildirildi mi?

olabilir.

Bu konular üzerinden kararın hukuki durumu değerlendirilebilir.

70. Karar İptali Davasında Yönetici Sanık mıdır?

Hayır.

Bu tür bir dava kural olarak hukuk davasıdır, ceza davası değildir.

Kararın iptali talep edilir.

Eğer ayrıca:

• Sahtecilik,

• Güveni kötüye kullanma,

• Dolandırıcılık,

• Başka bir suç

iddiası varsa ceza hukuku açısından ayrı değerlendirme gerekebilir.

Bir yönetim kararının iptali ile olası ceza sorumluluğu birbirinden farklı süreçlerdir.

71. Kat Malikleri Kurulu Kararı İptal Edilince Yönetici Otomatik Görevden Alınır mı?

Hayır.

Karar iptali ile yöneticinin görevine son verilmesi farklı konulardır.

Yönetici değişikliği için Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 41. maddesindeki şartlar ve kat malikleri kurulunun karar süreci ayrıca değerlendirilir.

72. Karar İptal Davası ile Hâkimin Müdahalesi Aynı mıdır?

Hayır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesinde hem kararların iptali hem de belirli durumlarda hâkimin müdahalesine ilişkin hükümler bulunmaktadır.

Karar iptali:

“Kurulun aldığı bu karar hukuka aykırı, iptal edilsin.”

şeklindeki talep ile ilgilidir.

Hâkimin müdahalesi ise farklı bir hukuki sorunun çözümü için gündeme gelebilir.

73. Karar İptal Davasında Dava Dilekçesine Hangi Belgeler Eklenebilir?

Örneğin:

Ek-1: Kat malikleri kurulu karar örneği

Ek-2: Toplantı çağrısı

Ek-3: Hazirun listesi

Ek-4: Yönetim planı

Ek-5: Vekâletler

Ek-6: İşletme projesi

Ek-7: Faturalar

Ek-8: Teknik rapor

Ek-9: Arabuluculuk son tutanağı

gibi belgeler somut olayın durumuna göre sunulabilir.

74. Kararın İptali İçin Tapu Kaydı Gerekir mi?

Her davada aynı belge seti zorunlu değildir.

Ancak özellikle:

• Arsa payı,

• Kat malikliği,

• Birden fazla bağımsız bölüm,

• Oy hesabı

tartışılıyorsa tapu kayıtları önemli olabilir.

Mahkeme gerekli görürse ilgili kayıtların dosyaya getirtilmesine karar verebilir.

75. Karar İptali Davasında Süreler İçin Örnek Hesap

Durum A

Toplantıya katıldınız ve karşı oy kullandınız.

Karar tarihi: 10 Eylül 2026

Genel olarak Kanunun 33. maddesindeki bir aylık süre bakımından:

10 Ekim 2026

tarihi kritik hale gelir.

Durum B

Toplantıya katılmadınız.

Karar tarihi: 10 Eylül 2026

Kararı öğrenme tarihi: 20 Eylül 2026

Bir aylık süre bakımından 20 Ekim 2026 tarihi gündeme gelir; ancak her hâlde karar tarihinden itibaren altı aylık üst süre de dikkate alınmalıdır.

Bu yalnızca süre mantığını anlatan örnektir.

76. Arabuluculuk Süresi Dava Süresini Etkiler mi?

Bu konu özellikle önemlidir.

Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuğun dava şartı olması nedeniyle dava öncesinde arabuluculuk süreci gündeme gelir.

Ancak karar iptalindeki özel hak düşürücü sürelerle arabuluculuk sürecinin ilişkisi somut olayda usul hukuku açısından dikkatle değerlendirilmelidir.

Bu nedenle “Önce arabulucuya giderim, bir aylık süreyi sonra düşünürüm.” şeklinde hareket etmek riskli olabilir.

77. Karar İptalinde En Önemli 10 Kontrol

1. Karar tarihi

Kesin olarak belirlenmeli.

2. Toplantıya katılım

Katıldınız mı?

3. Karşı oy

Aykırı oy kullanıldı mı?

4. Öğrenme tarihi

Toplantıya katılmadıysanız karar ne zaman öğrenildi?

5. Çağrı

Usulüne uygun yapıldı mı?

6. Nisap

Toplantı ve karar çoğunluğu doğru mu?

7. Yönetim planı

Karar plana uygun mu?

8. Kanun

Karar emredici hükümlere uygun mu?

9. Arabuluculuk

Dava şartı yerine getirildi mi?

10. Mahkeme

İlgili Sulh Hukuk Mahkemesi yetkisi kontrol edildi mi?

78. Kat Malikleri Kurulu Kararı İptali İçin Profesyonel Dosya Yapısı

İyi hazırlanmış bir dosya şu şekilde oluşturulabilir:

01 – Toplantı

• Çağrı

• Gündem

• Hazirun

02 – Karar

• Karar defteri

• Tutanak

• Oy sonucu

03 – Yönetim

• Yönetim planı

• İşletme projesi

• Önceki kararlar

04 – Mali

• Fatura

• Teklif

• Dekont

• Aidat hesabı

05 – Hukuki

• İtiraz

• Arabuluculuk

• Son tutanak

• Dava belgeleri

Bu sistem delillerin daha düzenli sunulmasını sağlar.

79. Profesyonel Apartman Yönetiminde Karar İptali Riskleri Nasıl Azaltılır?

Yönetim açısından en sağlıklı yöntem karar alınmadan önce usul hatalarının önlenmesidir.

Bunun için:

Çağrı → Gündem → Katılım → Vekâlet → Nisap → Oylama → Karar → İmza → Arşiv

süreci kayıt altına alınmalıdır.

Özellikle büyük mali kararlar ve özel çoğunluk gerektiren işlemlerde karar nisabı önceden kontrol edilmelidir.

80. Dijital Yönetim Sisteminde Karar İptali İçin Hangi Kayıtlar Tutulabilir?

Profesyonel bina yönetim yazılımında:

• Toplantı tarihi,

• Gündem,

• Katılımcılar,

• Vekâletler,

• Arsa payları,

• Oylar,

• Karar metni,

• Karşı oy,

• İmzalar,

• Belgeler,

• Fotoğraflar,

• Teklifler,

• Faturalar

ayrı ayrı arşivlenebilir.

Böyle bir yapı, sonradan:

“Kim katıldı?”

“Kaç oy kullanıldı?”

“Karar hangi çoğunlukla alındı?”

“Hangi belgeye dayanıldı?”

sorularının daha kolay cevaplanmasını sağlar.

81. Kat Malikleri Kurulu Kararı İptalinde Yöneticiye Düşen Görevler

Yönetici açısından önemli olan:

• Kararları düzgün kaydetmek,

• Çağrı belgelerini saklamak,

• Hazirun listesini korumak,

• Vekâletleri arşivlemek,

• Karar defterini düzenli tutmak,

• Gider belgelerini saklamak,

• Yönetim planını uygulamak

gibi işlemleri eksiksiz yürütmektir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 36. maddesi kararlar, giderler ve ilgili belgelerin kaydedilip saklanmasını düzenlemektedir.

82. Karar İptal Davasında Eski Yönetici Belgeleri Teslim Etmezse

Görev değişmiş olsa bile geçmiş dönem belgeleri kararın ve yönetimin incelenmesi bakımından önem taşıyabilir.

Karar defteri, faturalar, toplantı belgeleri ve diğer yönetim kayıtları saklanmalıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 36. maddesi yöneticinin gider belgeleri ve diğer belgeleri saklamasını düzenlemektedir.

83. Karar İptali Konusunda Kat Maliklerinin En Çok Yaptığı Hatalar

“Bir ay geçti ama yine de dava açarım.”

Kanundaki süreler önemlidir.

“Toplantıya katılmadım, hiçbir şey yapamam.”

Yanlış; Kanun toplantıya katılmayan malik için de süre düzenlemektedir.

“Karara karşı oy vermesem de kesin dava açarım.”

Toplantıya katılan malik bakımından Kanunun 33. maddesindeki “aykırı oy” şartı önemlidir.

“Çoğunluk varsa karar kesindir.”

Özel nisaplar ve kanuna/yönetim planına uygunluk ayrıca incelenmelidir.

“WhatsApp'ta oyladık, karar kesin.”

Kanunun karar defteri ve kurul kararlarına ilişkin hükümleri ayrıca yerine getirilmelidir.

84. Kat Malikleri Kurulu Kararı İptal Edilebilir mi? Kısa Cevap

Evet, belirli şartlar altında iptal edilebilir.

Ancak:

Her beğenilmeyen karar iptal edilmez.

Kararın:

• Kanuna,

• Yönetim planına,

• Toplantı ve karar usullerine,

• Yetki kurallarına,

• Gerekli çoğunluklara

aykırı olması gibi hukuki nedenler bulunmalıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesi karar iptali için özel başvuru ve süre kuralları düzenlemektedir.

85. Kat Malikleri Kurulu Karar İptali İçin Özet Tablo

Durum	Değerlendirme
Toplantıya katıldım, karşı oy kullandım	Karar tarihinden itibaren 1 aylık süre
Toplantıya katılmadım	Öğrenmeden itibaren 1 ay, her hâlde karar tarihinden itibaren 6 ay
Yokluk	Süre koşulu aranmaz
Mutlak butlan	Süre koşulu aranmaz
Usulsüz çağrı iddiası	Belgeler ve somut olay incelenir
Yanlış nisap	Kararın geçerliliği incelenebilir
Yönetim planına aykırılık	Hukuki inceleme yapılabilir
Kanuna aykırılık	İptal talebinin konusu olabilir
Özel çoğunluk sağlanmaması	Kararın geçerliliği ayrıca değerlendirilir
Dava öncesi arabuluculuk	Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında dava şartı kapsamı vardır

Süre ve arabuluculuk hükümleri bakımından güncel mevzuat ayrıca kontrol edilmelidir.

86. Sıkça Sorulan Sorular

Kat malikleri kurulu kararı nasıl iptal edilir?

Kararın hukuka aykırı olduğu düşünülüyorsa, ilgili dava şartları ve süreler dikkate alınarak dava süreci başlatılabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesi karar iptali için Sulh Hukuk Mahkemesine başvuru imkânı ve özel süreler düzenlemektedir.

Kat malikleri kurulu kararını hangi mahkeme iptal eder?

Kanunun 33. maddesine göre anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi karar iptali bakımından görevli mahkeme olarak düzenlenmiştir.

Karar iptal davası açmadan önce arabuluculuk gerekir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Somut uyuşmazlığın kapsamı ve güncel usul şartları kontrol edilmelidir.

Toplantıya katılmayan malik kararın iptalini isteyebilir mi?

Evet. Kanunun 33. maddesi toplantıya katılmayan malik için kararı öğrenmeden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı aylık süre düzenlemektedir.

Toplantıya katılan malik kararın iptalini isteyebilir mi?

Kanunun 33. maddesine göre toplantıya katılan malik bakımından karar tarihinden itibaren bir ay içinde iptal davası açılabilmesi için 32. madde anlamında karara aykırı oy kullanılması düzenlenmiştir.

Karara karşı oy vermek önemli mi?

Evet. Özellikle toplantıya katılan malik bakımından Kanunun 33. maddesindeki iptal davası şartları açısından aykırı oy kullanılması önemlidir. Karşı oy gerekçesinin tutanağa geçirilmesi de faydalı olabilir.

Karar iptal davası süresi ne kadar?

Toplantıya katılan ve aykırı oy kullanan malik için karar tarihinden itibaren bir ay; toplantıya katılmayan malik için kararı öğrenmeden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay düzenlenmiştir. Yokluk veya mutlak butlan hallerinde süre koşulu aranmaz.

Kararın üzerinden 6 ay geçtiyse artık dava açılamaz mı?

Normal iptal rejiminde toplantıya katılmayan malik açısından Kanunun 33. maddesinde karar tarihinden itibaren altı aylık üst süre bulunmaktadır. Ancak kararın yok veya mutlak butlanla hükümsüz olduğu durumlarda Kanun süre şartı aramamaktadır. Somut olayın hukuki niteliği önemlidir.

Usulsüz toplantı kararı iptal edilebilir mi?

Usulsüzlüğün niteliğine ve karar üzerindeki etkisine göre kararın geçerliliği mahkeme tarafından incelenebilir. Yargı uygulamasında çağrı belgeleri, hazirun ve toplantı usulleri araştırılabilmektedir.

Toplantı yeter sayısı yoksa alınan karar geçerli midir?

Toplantı ve karar yeter sayılarının kanuna uygun olması gerekir. Yeter sayının oluşup oluşmadığı kararın geçerliliği bakımından incelenebilir.

İkinci toplantıda her karar alınabilir mi?

Hayır. İkinci toplantıya ilişkin genel karar kuralı bulunsa da Kanunda özel çoğunluk öngören hükümler saklıdır.

Yönetim planına aykırı karar iptal edilebilir mi?

Kararın yönetim planına uygunluğu hukuki açıdan incelenebilir. Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmüdür.

Yönetim planı değişikliği kaç oyla yapılır?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesine göre yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir.

Yönetici seçimi kararı iptal edilebilir mi?

Yönetici seçiminin Kanunun 34. maddesindeki sayı ve arsa payı bakımından çoğunluk şartlarını karşılayıp karşılamadığı incelenebilir.

Aidat kararına itiraz edilebilir mi?

Aidat kararının kanuna, yönetim planına, gider paylaşım esaslarına veya karar usullerine aykırı olduğu somut şekilde ortaya konulabiliyorsa hukuki inceleme gündeme gelebilir.

Ek aidat kararına itiraz edilebilir mi?

Ek ödemenin dayanağı, giderin niteliği, karar yeter sayısı ve gider paylaşımı gibi konular incelenebilir. Hukuka aykırılık iddiası varsa karar iptali yolu değerlendirilebilir.

WhatsApp üzerinden alınan karar geçerli midir?

WhatsApp yazışması veya anketinin Kanunun öngördüğü kat malikleri kurulu toplantısı ve karar defteri sisteminin yerine otomatik olarak geçtiği söylenemez.

Karar defteri imzalanmamışsa ne olur?

Kanunun 32. maddesi kararların karar defterine yazılması ve toplantıya katılanların imzalamasını düzenler. İmza ve kayıt eksikliklerinin kararın geçerliliğine etkisi somut olayda değerlendirilir.

Karar iptal edilince aidat borcu silinir mi?

İptal edilen kararın içeriğine göre değerlendirme yapılır. Kararın aidat veya belirli bir ödeme oluşturması durumunda iptal kararının sonuçları ayrıca incelenmelidir.

Karar iptal edilince genel kurul yeniden yapılır mı?

Kararın içeriğine bağlıdır. İptal edilen karar yeni yönetici seçimi, bütçe veya başka bir işlemle ilgiliyse yeni bir karar alınması gerekebilir.

Karara itiraz ettim, aidatı ödemesem olur mu?

Karara ilişkin uyuşmazlık ile ortak gider ödeme yükümlülüğü birbirinden ayrı konulardır. Geçerli ortak gider ve avans yükümlülüğünün ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Karar iptal davası ne kadar sürer?

Dava süresi mahkemeye, delillere, bilirkişi incelemesine ve kanun yollarına göre değişir. 2026 yılında adli istatistiklerde karar iptali davaları için farklı mahkemelerde farklı süreler görülmektedir.

Kat malikleri kurulu kararına dava açmak için avukat şart mı?

Her durumda avukatla dava açma zorunluluğu bulunduğu söylenemez. Ancak süre, arabuluculuk, nisap ve hukuki nitelendirme bakımından profesyonel hukuki destek yararlı olabilir.

Karar yok veya mutlak butlanla hükümsüzse süre var mı?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesi bu hallerde süre koşulu aranmayacağını açıkça belirtmektedir.

87. Sonuç: Kat Malikleri Kurulu Kararı Nasıl İptal Edilir?

Kat malikleri kurulu kararının iptali, yalnızca kararı beğenmeyen kişinin itirazı şeklinde basit bir işlem değildir. Kararın kanuna, yönetim planına, toplantı usullerine, karar nisabına ve yetki kurallarına uygun olup olmadığı somut belgeler üzerinden değerlendirilmelidir.

Temel süreç:

Kararı İncele

↓

Toplantı Çağrısını Kontrol Et

↓

Hazirun Listesini İncele

↓

Vekâletleri Kontrol Et

↓

Toplantı ve Karar Nisabını Hesapla

↓

Yönetim Planını İncele

↓

Kararın Kanuna Uygunluğunu Kontrol Et

↓

Dava Süresini Hesapla

↓

Dava Şartı Arabuluculuğu Kontrol Et

↓

Arabuluculuk Sürecini Tamamla

↓

Sulh Hukuk Mahkemesine Başvur

şeklinde özetlenebilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesine göre toplantıya katılan ancak karara aykırı oy kullanan malik bakımından karar tarihinden itibaren bir ay, toplantıya katılmayan malik bakımından ise kararı öğrenmeden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay süre bulunmaktadır. Kararın yok veya mutlak butlanla hükümsüz olduğu durumlarda süre koşulu aranmaz.

Dava açılmadan önce ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar için getirilen dava şartı arabuluculuk düzenlemesi dikkate alınmalıdır.

Özellikle;

Usulsüz çağrı

Toplantı yeter sayısının bulunmaması

Yanlış karar çoğunluğu

Yönetim planına aykırılık

Kanuna aykırılık

Yanlış oy veya arsa payı hesabı

Özel karar nisabının sağlanmaması

gibi iddialar kararın hukuki geçerliliğinin incelenmesine neden olabilir.

Ancak burada en önemli nokta, her usul hatasının otomatik olarak kararın kesin şekilde geçersiz olduğu anlamına gelmemesidir. Hatanın niteliği, karar üzerindeki etkisi, ilgili kanun hükmü ve somut olay birlikte değerlendirilmelidir.

Bu nedenle kat malikleri kurulu kararlarının hazırlanması aşamasında da:

Doğru Çağrı + Açık Gündem + Doğru Hazirun + Doğru Vekâlet + Doğru Nisap + Doğru Oylama + Karar Defteri + Belge Arşivi

sisteminin uygulanması, sonradan ortaya çıkabilecek karar iptali uyuşmazlıklarının azaltılmasına yardımcı olur.

#KatMalikleriKurulu #Kararİptali #ApartmanKararİptali #ApartmanGenelKurulu #KatMülkiyeti #KatMülkiyetiKanunu #Kararaİtiraz #ApartmanYönetimi #SiteYönetimi #SulhHukukMahkemesi #Arabuluculuk #DavaSüresi #ApartmanToplantısı #ToplantıYeterSayısı #KararNisabı #ArsaPayı #YönetimPlanı #KararDefteri #ApartmanAidatı #ApartmanBütçesi #YöneticiSeçimi #Apartman2026