Apartman ve site yönetiminde alınan kararların hukuken ve uygulamada sağlıklı şekilde yürütülebilmesi için kat malikleri toplantısının usulüne uygun yapılması büyük önem taşır.

Aidatların belirlenmesi, yönetici ve denetçi seçimi, işletme projesinin görüşülmesi, bakım ve onarım kararları, ortak alanların kullanımı, büyük harcamalar, yönetim planıyla ilgili konular ve diğer yönetim işlemleri kat malikleri kurulunun gündemine gelebilir.

Ancak toplantının yalnızca apartman sakinlerinin bir araya gelmesinden ibaret olduğu düşünülmemelidir. Toplantı çağrısının yapılması, gündemin belirlenmesi, toplantı yeter sayısının kontrol edilmesi, oyların hesaplanması, kararların kanun ve yönetim planına uygun alınması ve kararların karar defterine geçirilmesi gerekir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 29 ila 33. maddeleri toplantı ve karar süreçlerinin temel çerçevesini düzenlemektedir.

2026 yılında Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35 ve 37. maddelerinde işletme projesi ve avans toplama konusunda değişiklik yapılmış olsa da, kat malikleri kurulunun toplantı ve kararlarına ilişkin temel hükümler 29, 30, 31, 32 ve 33. maddelerde yer almaya devam etmektedir.

Peki kat malikleri toplantısı ne zaman yapılır? Toplantıya kim çağırır? Kaç kişiyle toplantı yapılabilir? İlk toplantı olmazsa ikinci toplantı ne zaman yapılır? Oy kullanma nasıl hesaplanır? Vekâletle toplantıya katılabilir mi? Yönetici nasıl seçilir? Karar defteri nasıl tutulur? Alınan karara itiraz edilebilir mi?

Bu rehberde tüm süreci adım adım açıklıyoruz.

1. Kat Malikleri Toplantısı Nedir?

Kat malikleri toplantısı veya kanundaki ifadeyle kat malikleri kurulu, ana taşınmazın yönetimiyle ilgili kararların kat malikleri tarafından alınmasını sağlayan yönetim organıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 27. maddesine göre ana gayrimenkul, kat malikleri kurulu tarafından yönetilir ve yönetim biçimi kanun ile yönetim planındaki hükümlere göre belirlenir.

Kat malikleri kurulunda örneğin:

• Yönetici seçimi,

• Denetçi seçimi,

• Aidat ve ortak giderlerin değerlendirilmesi,

• İşletme projesi,

• Bakım ve onarım,

• Ortak alanların kullanımı,

• Büyük harcamalar,

• Yönetim sorunları,

• Yönetim planına ilişkin konular

görüşülebilir.

2. Kat Malikleri Toplantısı Ne Zaman Yapılır?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 29. maddesine göre kat malikleri kurulu yılda en az bir defa toplanır.

Yönetim planında toplantının zamanı belirtilmişse o tarihte toplantı yapılır.

Yönetim planında özel bir tarih bulunmuyorsa, toplantı her takvim yılının ilk ayı içinde yapılır.

Dolayısıyla apartman yönetim planında:

“Her yıl Mart ayında toplantı yapılır.”

şeklinde bir hüküm bulunuyorsa bu tarih dikkate alınır.

Yönetim planında herhangi bir tarih belirtilmemişse kanundaki düzenleme uygulanır.

3. Site ve Toplu Yapılarda Toplantı Süresi Farklı mı?

Toplu yapılarda özel bir düzenleme bulunmaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 29. maddesine göre toplu yapılardaki kurullar, yönetim planında belirlenen zamanlarda; böyle bir zaman yoksa ikinci takvim yılının ilk ayı içinde en az bir kez toplanır.

Bu nedenle apartman ile toplu yapı/site yönetimi bakımından toplantı dönemleri aynı olmayabilir.

4. Olağan Kat Malikleri Toplantısı Nedir?

Yıllık olarak düzenli şekilde yapılan toplantı olağan toplantı olarak değerlendirilebilir.

Bu toplantıda örneğin:

• Geçmiş dönemin hesapları,

• Yeni dönem bütçesi,

• İşletme projesi,

• Yönetici seçimi,

• Denetçi seçimi,

• Aidat düzenlemeleri,

• Bakım ve onarım planları

görüşülebilir.

Toplantının gündemi önceden belirlenerek kat maliklerine bildirilmelidir.

5. Olağanüstü Kat Malikleri Toplantısı Nedir?

Yıl içinde önemli bir sebep ortaya çıkarsa olağanüstü kat malikleri toplantısı yapılabilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 29. maddesine göre önemli bir sebebin ortaya çıkması halinde:

• Yönetici,

• Denetçi,

• Kat maliklerinin üçte biri

tarafından toplantı talep edilebilir.

Örneğin:

• Yönetici hakkında ciddi mali sorunların ortaya çıkması,

• Acil büyük onarım gerekliliği,

• Yönetim konusunda önemli bir anlaşmazlık,

• Yönetici değişikliği ihtiyacı,

• Önemli ortak alan kararı

gibi durumlarda olağanüstü toplantı gündeme gelebilir.

6. Olağanüstü Toplantı İçin Kaç Kişi Gerekir?

Kanunun 29. maddesinde kat maliklerinin üçte birinin istemi toplantı talebi bakımından düzenlenmiştir.

Örneğin:

12 kat maliki varsa:

12 ÷ 3 = 4

Örneğin:

30 kat maliki varsa:

30 ÷ 3 = 10

Ancak toplantının talep edilmesi ile toplantıda karar alınabilmesi aynı şey değildir.

Toplantı talep oranı ile toplantı ve karar yeter sayılarının birbirinden ayrılması gerekir.

7. Olağanüstü Toplantı Çağrısı Kaç Gün Önceden Yapılmalı?

Önemli bir sebep nedeniyle olağanüstü toplantı yapılacaksa, toplantı tarihinden en az 15 gün önce kat maliklerine çağrı yapılmalıdır.

Çağrının:

• İmzalanacak bir çağrı,

• Taahhütlü mektup

yoluyla yapılması ve toplantı sebebinin bildirilmesi kanunda düzenlenmiştir.

Bu nedenle son dakika yapılan sözlü çağrılar yerine kanundaki çağrı usulüne uygun hareket edilmesi önemlidir.

8. İlk Toplantı ile İkinci Toplantı Arasında Kaç Gün Olmalı?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 29. maddesine göre ilk çağrıda, ilk toplantıda yeterli çoğunluk sağlanamazsa ikinci toplantının:

• Nerede,

• Hangi tarihte

yapılacağı da belirtilmelidir.

İlk ve ikinci toplantı arasında bırakılacak süre 7 günden az olamaz.

Bu ayrıntı toplantı çağrısının hazırlanmasında önemlidir.

9. Kat Malikleri Toplantısına Kimler Katılabilir?

Toplantının asli tarafları kat maliklerinin kendileridir.

Kat maliki toplantıya:

• Bizzat,

• Kanuni temsilcisi aracılığıyla,

• Yetkili vekili aracılığıyla

katılabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 31. maddesi vekâlet ve temsil konularını düzenlemektedir.

Kiracının toplantıya katılması ise kat maliki adına vekâlet veya temsil yetkisine bağlı olarak değerlendirilmelidir.

10. Kiracı Kat Malikleri Toplantısına Katılabilir mi?

Kiracı, sırf kiracı olması nedeniyle kat maliki gibi oy kullanma hakkına sahip değildir.

Ancak kat malikinden usulüne uygun vekâlet almışsa, kat malikini temsil etmesi mümkün olabilir. Kanunun 31. maddesi kat malikinin oyunu yetkili vekil aracılığıyla kullanabilmesine ilişkin düzenleme içerir.

Bu nedenle:

Kiracı = otomatik oy hakkı

şeklinde bir sistem yoktur.

11. Her Kat Malikinin Kaç Oy Hakkı Vardır?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 31. maddesine göre her kat maliki, arsa payına bakılmaksızın bir oy hakkına sahiptir.

Bu, toplantıdaki bütün kararların arsa payına göre oylandığı anlamına gelmez.

Oy hakkı ile bazı kararlarda aranan arsa payı çoğunluğu birbirinden farklı kavramlardır.

12. Birden Fazla Dairesi Olan Malik Kaç Oy Kullanabilir?

Bir kat malikinin birden fazla bağımsız bölümü varsa, her bağımsız bölüm için ayrı oy hakkı bulunmaktadır.

Ancak aynı kişinin sahip olduğu oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz. Kanunda oy hesabında kesirlerin dikkate alınmayacağı da düzenlenmiştir.

Bu nedenle çok sayıda daireye sahip tek bir malikin bütün toplantıyı oy gücüyle kontrol etmesi engellenmiştir.

13. Bir Dairenin Birden Fazla Sahibi Varsa Ne Olur?

Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa, kat malikleri kurulunda bu kişileri içlerinden vekâlet verecekleri biri temsil eder.

Bu nedenle:

“Bir daire üç kişiye ait, üç oy kullanacağız.”

şeklinde otomatik bir uygulama bulunmaz.

Temsil konusu Kanunun 31. maddesindeki kurallar çerçevesinde değerlendirilir.

14. Kat Maliki Vekâletle Toplantıya Katılabilir mi?

Evet.

Kat maliki, oyunu yetkili vekil aracılığıyla kullanabilir.

Ancak vekâlet bakımından kanunda bazı sınırlar bulunmaktadır.

Bir kişi, genel olarak oy sayısının yüzde 5'inden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Kırk veya daha az sayıdaki kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda ise bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.

Bu nedenle vekâletlerin toplantı öncesinde kontrol edilmesi faydalıdır.

15. Kat Malikleri Toplantısında Toplantı Yeter Sayısı Nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 30. maddesine göre kat malikleri kurulu, kural olarak kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır.

Burada iki farklı ölçüt aynı anda dikkate alınır:

Kat maliki sayısı

•  

Arsa payı

Örneğin 20 kat maliki bulunan bir apartmanda yalnızca 11 kişinin gelmesi tek başına yeterli olmayabilir. Gelenlerin arsa paylarının da kanundaki toplantı yeter sayısını karşılaması gerekir.

16. İlk Toplantıda Yeter Sayı Sağlanamazsa Ne Olur?

İlk toplantıda kanunun öngördüğü toplantı yeter sayısı sağlanamazsa ikinci toplantı yapılır.

Kanunun 30. maddesine göre ikinci toplantı en geç 15 gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.

Ancak:

“İkinci toplantıya kaç kişi gelirse gelsin her karar alınır.”

şeklinde bir sonuç çıkarılmamalıdır.

Kanun, bazı kararlar için ayrıca özel yeter sayılar öngörmektedir.

17. İkinci Toplantıda Kaç Kişi Olması Gerekir?

İkinci toplantıda genel karar yeter sayısına ilişkin kural, katılanların salt çoğunluğudur.

Bununla birlikte kanunun başka maddelerinde özel çoğunluk şartları varsa bunlar saklıdır. Kanunun 30. maddesi de bunu açıkça belirtmektedir.

Örneğin bazı önemli yenilik veya esaslı yönetim işlemleri için kanunda özel karar nisapları bulunmaktadır.

Bu nedenle toplantıda:

“Kimse gelmedi ama ikinci toplantıydı, karar aldık.”

şeklinde genel bir uygulama yapılamaz.

18. Toplantı Yeter Sayısı ile Karar Yeter Sayısı Aynı mıdır?

Hayır.

Bu ayrım çok önemlidir.

Toplantı yeter sayısı

Toplantının yapılabilmesi için gerekli katılımı ifade eder.

Karar yeter sayısı

Toplantıda belirli bir kararın alınabilmesi için gerekli oy çoğunluğunu ifade eder.

Örneğin ilk toplantıda:

Katılanların sayısı ve arsa payı bakımından yarıdan fazla

şartı aranırken, genel karar bakımından oy çoğunluğu söz konusudur.

Bunların üzerine bazı özel kararlar için ayrıca özel çoğunluk kuralları eklenebilir.

19. Her Karar Oy Çokluğuyla mı Alınır?

Hayır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 30. maddesi genel karar kuralını belirler; ancak aynı madde, kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş özel hükümlerin saklı olduğunu belirtir.

Örneğin:

• Yönetici seçimi,

• Faydalı yenilik ve ilaveler,

• Çok masraflı veya lüks işler,

• Önemli yönetim işlemleri

gibi konularda farklı hükümler uygulanabilir.

20. Yönetici Nasıl Seçilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesine göre yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.

Yönetici:

• Kat maliklerinden biri,

• Dışarıdan bir kişi,

• Üç kişilik yönetim kurulu

şeklinde belirlenebilir.

Bu nedenle yönetici seçiminde yalnızca “kaç kişi oy verdi?” sorusu yeterli değildir.

21. Denetçi Nasıl Seçilir?

Kat maliklerinin yönetici faaliyetlerini denetlemek amacıyla denetçi veya denetim kurulu seçilmesi mümkündür.

Yönetim planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki ilgili hükümler doğrultusunda denetim sistemi oluşturulabilir.

Denetçi:

• Gelir-gider hesaplarını,

• Yönetim kayıtlarını,

• Harcamaları,

• Yönetim tarzını

inceleyerek rapor hazırlayabilir.

22. Toplantının Gündemi Nasıl Hazırlanır?

Kat malikleri toplantısında gündem mümkün olduğunca açık hazırlanmalıdır.

Örneğin:

Örnek Gündem

1. Açılış ve yoklama

2. Divan başkanının belirlenmesi

3. Geçmiş dönem gelir-gider hesabının okunması

4. Denetim raporunun görüşülmesi

5. Yeni dönem işletme projesinin görüşülmesi

6. Aidatların görüşülmesi

7. Bakım ve onarım ihtiyaçlarının görüşülmesi

8. Yönetici seçimi

9. Denetçi seçimi

10. Büyük harcamaların görüşülmesi

11. Dilek ve temenniler

12. Kapanış

Gündem, toplantının amacına göre düzenlenmelidir.

23. Gündeme Yazılmayan Konuda Karar Alınabilir mi?

Bu konu somut olayın niteliğine göre değerlendirilmelidir.

Özellikle önemli ve kat maliklerinin önceden hazırlık yapmasını gerektiren konularda gündemin açık olması önemlidir.

Örneğin:

“Gündem: Apartman sorunlarının görüşülmesi.”

gibi çok genel bir ifade yerine:

“Mevcut yöneticinin değiştirilmesi ve yeni yönetici seçimi.”

şeklinde açık bir gündem belirlenmesi daha sağlıklıdır.

Önemli bir kararın gündemde bulunmaması, kararın geçerliliği bakımından ayrıca hukuki inceleme gerektirebilir.

24. Toplantı Nasıl Başlatılır?

Toplantının başında:

• Katılımcılar belirlenir,

• Vekâletler kontrol edilir,

• Toplantı yeter sayısı hesaplanır,

• Toplantının açılışı yapılır,

• Gündem okunur.

Ardından gündem maddeleri sırayla görüşülür.

25. Toplantı Tutanakları Neden Önemlidir?

Toplantıda görüşülen ve karara bağlanan konular kayıt altına alınmalıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 32. maddesine göre kat malikleri kurulu kararları noter tarafından tasdikli ve sayfa numaraları sıralı karar defterine yazılır ve toplantıda bulunan kat malikleri tarafından imzalanır. Karara aykırı oy kullananlar, aykırılığın sebebini belirterek imza koyabilir.

Bu nedenle toplantı tutanağı yalnızca formalite değildir.

İleride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklarda önemli belge olabilir.

26. Karara Karşı Oy Veren Ne Yapmalı?

Bir malik alınan karara katılmıyorsa, toplantıda aykırı oy kullandığını ve aykırılığının sebebini tutanağa geçirerek imzalayabilir. Kanunun 32. maddesi bu hususu düzenlemektedir.

Örneğin:

“Çatı onarımının mevcut teklif üzerinden yapılmasına ilişkin karara, maliyetin yeterince araştırılmadığı kanaatinde olduğumdan karşı oy veriyorum.”

şeklinde açıklama yapılabilir.

Kararın hukuki durumuna göre ayrıca Kanunun 33. maddesindeki başvuru yolları değerlendirilebilir.

27. Kat Malikleri Kurulu Kararına İtiraz Edilebilir mi?

Evet, belirli şartlarla mümkündür.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesi, kat malikleri kurulu kararlarına karşı hâkimin müdahalesi ve karar iptali konusunda özel bir düzenleme içermektedir.

Toplantıya katılan ancak karara aykırı oy kullanan kat maliki:

Karar tarihinden itibaren bir ay içinde

dava açabilir.

Toplantıya katılmayan kat maliki ise:

Kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde

ve her hâlde:

Karar tarihinden itibaren altı ay içinde

iptal davası açabilir.

Yokluk veya mutlak butlan durumlarında ise kanun süre koşulu aranmayacağını düzenlemektedir.

28. Toplantıya Katılmayan Malik Karara İtiraz Edebilir mi?

Evet.

Toplantıya katılmamış olmak tek başına itiraz hakkını ortadan kaldırmaz.

Kanunun 33. maddesine göre toplantıya katılmayan malik için süre, kararı öğrenmesinden itibaren bir ay olarak düzenlenmiştir; ayrıca karar tarihinden itibaren altı aylık üst süre bulunmaktadır.

Bu süreler önemli olduğu için kararın ne zaman öğrenildiğine ilişkin durum somut olay bakımından ayrıca değerlendirilmelidir.

29. Toplantıya Katılan Malik Karara İtiraz Edebilir mi?

Toplantıya katılan malik için Kanunun 33. maddesinde özellikle karara aykırı oy kullanmış olma şartı düzenlenmiştir.

Bu durumda karar tarihinden itibaren bir aylık süre söz konusudur.

Bu nedenle karar hukuken sorunlu görülüyorsa toplantıda:

“Karara karşıyım.”

ve mümkünse karşı çıkış nedeninin tutanağa yazılması önem taşıyabilir.

30. Kat Malikleri Toplantısında Yönetici Değiştirilebilir mi?

Evet.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 41. maddesine göre kat malikleri kurulu yöneticinin görevdeki tutumunu sürekli olarak denetler ve haklı bir sebep ortaya çıktığında yöneticiyi her zaman değiştirebilir.

Bu nedenle yöneticinin normal görev süresi dolmadan değişiklik yapılması belirli koşullarda mümkündür.

31. Yönetici Değiştirmek İçin Olağanüstü Toplantı Yapılabilir mi?

Önemli bir sebep ortaya çıkmışsa olağanüstü toplantı yapılabilir.

Örneğin:

• Yönetici hesap vermiyorsa,

• Ciddi mali düzensizlik iddiası varsa,

• Kat malikleri kurulunun kararları uygulanmıyorsa,

• Yönetim görevleri ciddi biçimde aksıyorsa

kat malikleri olağanüstü toplantı mekanizmasını değerlendirebilir.

Kanunun 29 ve 41. maddeleri bu süreç bakımından önemlidir.

32. Kat Maliklerinin Üçte Biri Toplantı İstediğinde Yönetici Toplantı Yapmıyorsa?

Kanunun 29. maddesinde önemli sebep üzerine yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte birinin istemiyle toplantı yapılabilmesi düzenlenmektedir.

Yönetimin toplantı çağrısını yapmaması halinde somut olayın şartlarına göre kanunda öngörülen toplantı mekanizmaları ve gerektiğinde yargısal yollar değerlendirilmelidir.

33. Toplantıda Aidat Belirlenebilir mi?

Evet.

Kat malikleri kurulu, apartmanın işletme giderleri ve bütçesiyle ilgili kararlar alabilir.

2026 yılında Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesinde işletme projesi konusunda değişiklik yapılarak işletme projesinin kat malikleri genel kurulunda onaylanması açık şekilde düzenlenmiştir. Kabul edilmiş işletme projesi bulunmuyorsa yönetici geçici işletme projesi hazırlayacaktır.

Aidatın gerçek tutarı belirlenirken gider paylaşım esasları da dikkate alınmalıdır.

34. 2026 İşletme Projesi Toplantıda Nasıl Görüşülür?

Güncel düzenlemeye göre işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır.

Projede özellikle:

• Bir yıllık tahmini gelirler,

• Bir yıllık tahmini giderler,

• Kat maliklerine düşecek tahmini gider payları,

• Kat maliklerinin vermesi gereken avanslar

gösterilir.

Bu nedenle işletme projesinin toplantıda sadece aidat rakamından ibaret olarak değerlendirilmemesi gerekir.

35. Geçici İşletme Projesi Nedir?

Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi bulunmuyorsa yönetici, genel kurul tarafından onaylanıncaya kadar geçerli olmak üzere gecikmeksizin geçici işletme projesi hazırlar.

2026 yılındaki değişiklikle bu sürecin en geç üç ay içinde genel kurulda aynen veya değiştirilerek kabulüne ilişkin karar alınması düzenlenmiştir.

Bu düzenleme özellikle yeni yönetim dönemlerinin bütçe planlamasında önem taşımaktadır.

36. Toplantıda Bütçe Nasıl Görüşülmeli?

Bütçe görüşülürken yalnızca:

“Aidat 5.000 TL olsun.”

şeklinde karar verilmesi yerine giderlerin kalem kalem incelenmesi daha sağlıklı olabilir.

Örneğin:

Gider	Yıllık Tahmin
Temizlik	180.000 TL
Elektrik	120.000 TL
Su	50.000 TL
Asansör	80.000 TL
Güvenlik	250.000 TL
Bakım-Onarım	150.000 TL
Sigorta	40.000 TL
Diğer	80.000 TL
Toplam	950.000 TL

Bu rakamlar yalnızca örnektir.

Gerçek aidat hesabında kanundaki gider paylaşım esasları ve yönetim planı dikkate alınmalıdır.

37. Ortak Giderler Toplantıda Nasıl Kararlaştırılır?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi, yönetim planında farklı bir düzenleme bulunmadıkça bazı giderlerin eşit, bazı giderlerin ise arsa payı oranında paylaşılmasını öngörmektedir.

Bu nedenle toplantıda:

“Her daire eşit ödesin.”

şeklinde genel bir yaklaşım her gider için otomatik olarak uygulanamaz.

Giderin niteliği ve yönetim planı incelenmelidir.

38. Büyük Tadilat Kararı Nasıl Alınır?

Büyük tadilatlarda önce işin niteliği belirlenmelidir.

Örneğin:

Çatıdaki su sızıntısının onarılması

ile

Çatının tamamen yeni bir kullanım alanına dönüştürülmesi

aynı hukuki nitelikte olmayabilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun farklı maddeleri, bakım-onarım ile yenilik ve ilaveler için farklı karar kuralları öngörebilmektedir.

Özellikle faydalı yenilik ve ilavelerde Kanunun 42. maddesindeki karar şartları dikkate alınmalıdır.

39. Faydalı Yenilik ve İlave Kararı İçin Kaç Oy Gerekir?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 42. maddesine göre ortak yerlerde faydalı yenilik ve ilavelerin yapılması, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine gerçekleştirilebilir.

Bu nedenle:

• Yeni güvenlik sistemi,

• Ortak alana belirli teknik sistemlerin eklenmesi,

• Kullanımı kolaylaştıran bazı yenilikler

gibi işlerde 30. maddedeki genel karar kuralının yanında 42. madde de değerlendirilmelidir.

40. Lüks veya Çok Masraflı Yeniliklerde Ne Olur?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 43. maddesi çok masraflı veya lüks nitelikteki bazı yenilik ve ilaveler için özel hükümler içermektedir.

Bu nedenle:

“Genel kurulda çoğunluk çıktı, herkes mutlaka ödeyecek.”

şeklinde her lüks harcama için aynı sonuç varsayılmamalıdır.

İşin niteliği ve Kanunun 43. maddesindeki şartlar ayrıca incelenmelidir.

41. Toplantıda Asansör Yenileme Kararı Alınabilir mi?

Evet, gerekli hukuki karar süreci işletilerek asansörle ilgili bakım, onarım veya yenileme gündeme alınabilir.

Ancak:

Rutin bakım

ile

komple yenileme

aynı hukuki ve mali işlem değildir.

Toplantıda:

• Teknik rapor,

• Teklifler,

• Maliyet,

• Garanti,

• İş kapsamı,

• Bütçe,

• Ödeme planı

görüşülebilir.

42. Çatı Yenilemesi İçin Toplantı Kararı Gerekir mi?

Çatıya ilişkin zorunlu bakım ve onarım ile yeni bir kullanım alanı oluşturulması aynı şekilde değerlendirilmemelidir.

Toplantıda işin:

Neden gerekli olduğu

Tahmini maliyeti

Teklifler

Finansman yöntemi

Paylaştırma yöntemi

görüşülebilir.

Giderin niteliğine göre genel veya özel karar hükümleri uygulanabilir.

43. Toplantıda Yönetici İbra Edilebilir mi?

Kat malikleri yönetimin geçmiş dönem faaliyetlerini ve gelir-gider hesaplarını değerlendirebilir.

Uygulamada yönetimin mali durumu görüşülerek:

• Hesapların kabulü,

• Eksiklerin belirlenmesi,

• Denetim raporunun değerlendirilmesi

gibi kararlar alınabilir.

Ancak “ibra” kararının geçmiş döneme ilişkin bütün olası sorumlulukları otomatik şekilde ortadan kaldırdığı şeklinde genel bir hukuki sonuç çıkarılmamalıdır.

44. Yönetici Gelir-Gider Hesabını Toplantıda Sunmalı mı?

Evet.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 39. maddesi yöneticiye gelir ve giderlerin hesabını kat malikleri kuruluna verme yükümlülüğü getirmektedir.

Toplantıda örneğin:

Toplam aidat tahsilatı

Toplam gider

Banka bakiyesi

Aidat alacakları

Tedarikçi borçları

Büyük bakım giderleri

gibi başlıklar gösterilebilir.

45. Yönetici Hesap Vermiyorsa Toplantıda Ne Yapılabilir?

Kat malikleri:

• Hesapların sunulmasını,

• Belgelerin incelenmesini,

• Denetim yapılmasını,

• Gelir-gider farklarının açıklanmasını

talep edebilir.

Kanunun 39. maddesinde ayrıca kat maliklerinin yarısının, yönetim planındaki zaman dışında da hesabın gösterilmesini isteyebilmesine ilişkin düzenleme bulunmaktadır.

Sorun ciddi ise yöneticinin görevdeki tutumu ayrıca değerlendirilerek Kanunun 41. maddesindeki değişiklik mekanizması gündeme gelebilir.

46. Toplantıda Karar Defteri Nasıl Kullanılır?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 32. maddesine göre kurul kararları noter tarafından tasdik edilmiş, sayfa numaraları sıralı karar defterine yazılmalıdır. Toplantıya katılanlar tarafından imzalanır.

Karar yazılırken:

• Tarih,

• Gündem,

• Görüşülen konu,

• Karar,

• Oylama sonucu,

• Karşı oylar

açık şekilde belirtilmelidir.

47. Karşı Oy Şerhi Neden Önemlidir?

Bir malik alınan karara katılmıyorsa karşı oy kullanabilir ve karşı çıkış nedenini tutanağa yazdırabilir.

Örneğin:

“Alınan 4 numaralı karara, gider paylaşımının yönetim planına uygun olmadığı kanaatinde olduğumdan karşı oy kullanıyorum.”

şeklinde bir açıklama yapılabilir.

Bu, ileride kararın hukuki olarak değerlendirilmesi bakımından önemli bir kayıt oluşturabilir.

48. Toplantı Sonuçları Kat Maliklerine Bildirilmeli mi?

Karar defterinin düzenli tutulmasının yanında, alınan kararların kat maliklerine açık şekilde aktarılması iyi bir yönetim uygulamasıdır.

Özellikle:

• Aidat değişikliği,

• Büyük harcama,

• Yönetici değişikliği,

• İşletme projesi,

• Bakım kararı

gibi konularda karar özetinin duyurulması anlaşmazlıkların azaltılmasına yardımcı olabilir.

49. Online Kat Malikleri Toplantısı Yapılabilir mi?

Dijital iletişim araçları toplantı öncesi bilgilendirme, belge paylaşımı ve iletişim açısından kullanılabilir.

Ancak kat malikleri kurulunun hukuken geçerli şekilde toplantı ve karar sürecinin yürütülmesi için Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planı ve somut durumdaki geçerli usullerin birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Bu nedenle yalnızca bir WhatsApp grubu oluşturulup:

“10 kişi evet dedi, karar alınmıştır.”

şeklinde hareket edilmesi, kanundaki resmi karar ve toplantı sürecinin yerine otomatik olarak geçmez.

50. WhatsApp Oylaması Geçerli midir?

WhatsApp üzerinden yapılan basit bir anket ile usulüne uygun kat malikleri kurulu kararı aynı şey değildir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 32. maddesi kurul kararlarının karar defterine yazılmasını ve toplantıda bulunan kat maliklerinin imzalamasını düzenlemektedir.

Bu nedenle dijital araçlar:

Bilgilendirme

Belge paylaşımı

Duyuru

Toplantı hatırlatma

gibi yardımcı amaçlarla kullanılabilir.

Ancak kanuni karar süreci ayrıca yerine getirilmelidir.

51. Toplantıda Herkesin Söz Hakkı Var mı?

Kat malikleri toplantıda görüşülen konular hakkında fikirlerini açıklayabilir.

Ancak karar alma aşamasında oy hakkı Kanunun 31. maddesine göre belirlenir.

Kat malikleri kurulunun belirli kararlarının toplantı gündeminde görüşülmesi ve kararın kanundaki çoğunluklara göre alınması gerekir.

52. Kendisiyle İlgili Kararda Malik Oy Kullanabilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 31. maddesinde doğrudan doğruya kendisini ilgilendiren bir kararın görüşülmesinde kat malikinin hazır bulunabileceği ancak oya katılamayacağı düzenlenmektedir.

Örneğin belirli bir malikin kişisel olarak doğrudan taraf olduğu bir konuda bu özel hüküm ayrıca dikkate alınmalıdır.

53. Yönetici Oylamasında Arsa Payı Neden Önemlidir?

Yönetici seçimi Kanunun 34. maddesinde özel olarak düzenlenmiş ve yöneticinin kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanacağı belirtilmiştir.

Bu nedenle:

“11 kişi oy verdi, yönetici kesin seçildi.”

şeklinde yalnızca kişi sayısına bakılarak sonuçlandırma yapılmamalıdır.

54. Kat Malikleri Toplantısında Oylar Nasıl Sayılır?

Oy sayımı yapılırken:

1. Katılım listesi kontrol edilir.

2. Vekâletler kontrol edilir.

3. Birden fazla bağımsız bölümü bulunan maliklerin oyları kanuna göre hesaplanır.

4. Gerekliyse arsa payları kontrol edilir.

5. Özel karar nisabı varsa ayrıca hesaplanır.

6. Oylama sonucu tutanağa yazılır.

Kanunun 31. maddesi oy hakkını, 30. maddesi genel toplantı ve karar yeter sayılarını düzenlemektedir.

55. Toplantı Katılım Listesi Hazırlanmalı mı?

Evet, toplantıda kimlerin bulunduğunun açık şekilde belirlenmesi açısından katılım listesi hazırlanması oldukça faydalıdır.

Listede:

• Bağımsız bölüm,

• Kat maliki,

• Temsilci/vekil,

• İmza,

• Vekâlet bilgisi

gibi alanlar bulunabilir.

Bu liste toplantı yeter sayısının hesaplanmasına da yardımcı olur.

56. Vekâlet Belgeleri Saklanmalı mı?

Toplantıda vekâletle katılım varsa vekâletlerin toplantı dosyasında saklanması faydalıdır.

Özellikle:

“Bu kişi hangi malik adına oy kullandı?”

sorusunun daha sonra cevaplanabilmesi için belgelerin düzenli arşivlenmesi önemlidir.

57. Kat Malikleri Toplantısında Hangi Belgeler Hazır Bulunmalı?

Profesyonel bir toplantı dosyasında:

Yönetim Belgeleri

• Yönetim planı,

• Önceki kararlar,

• Son genel kurul tutanağı.

Mali Belgeler

• Gelir-gider tablosu,

• İşletme projesi,

• Aidat borç listesi,

• Banka özeti,

• Büyük harcamalar.

Teknik Belgeler

• Bakım raporları,

• Asansör belgeleri,

• Teklifler,

• Teknik raporlar.

Toplantı Belgeleri

• Katılım listesi,

• Vekâletler,

• Gündem,

• Karar taslakları.

bulundurulabilir.

58. Kat Malikleri Toplantısında Büyük Harcamalar Nasıl Görüşülmeli?

Büyük harcama gündeme geldiğinde yalnızca toplam rakam açıklanması yerine:

İhtiyaç → Teknik durum → Teklif → Maliyet → Finansman → Paylaştırma → Karar

zinciri oluşturulabilir.

Örneğin:

Çatı yenilemesi

Toplam teklif:

600.000 TL

Mevcut bütçe:

200.000 TL

Finansman ihtiyacı:

400.000 TL

şeklinde sunulabilir.

Gerçek ödeme paylaşımı ise giderin niteliğine ve yönetim belgelerine göre belirlenmelidir.

59. Toplantıda Ek Aidat Kararı Alınabilir mi?

Gerekli ortak giderin karşılanması için ek avans veya ödeme ihtiyacı gündeme gelebilir.

Örneğin:

• Çatı yenilemesi,

• Büyük tesisat onarımı,

• Asansör yenilemesi,

• Ortak alan onarımı

gibi yüksek maliyetli giderlerde mevcut bütçenin yeterli olmaması halinde ilave finansman planlanabilir.

Ancak paylaşım yöntemi ve karar yetkisi giderin niteliği, yönetim planı, işletme projesi ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri dikkate alınarak belirlenmelidir.

60. Toplantıda Aidat Artışı Nasıl Kararlaştırılır?

Aidat belirlenirken:

• Yeni dönem giderleri,

• Personel,

• Elektrik,

• Su,

• Temizlik,

• Asansör,

• Güvenlik,

• Bakım-onarım,

• Sigorta,

• Diğer giderler

hesaplanabilir.

2026 itibarıyla işletme projesinin genel kurulda onaylanması ayrıca düzenlenmiştir.

Aidat artışının yalnızca “geçen yılın aidatına yüzde X ekleme” şeklinde yapılması yerine gerçek bütçe üzerinden hesaplanması daha sağlıklı olabilir.

61. Toplantıda Yönetim Planı Değiştirilebilir mi?

Yönetim planı, ana taşınmazın yönetim tarzını ve birçok temel yönetim kuralını düzenleyen önemli bir belgedir.

Ancak yönetim planında değişiklik için Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesinde özel bir karar nisabı bulunmaktadır.

Bu nedenle yönetim planı değişikliğinde yalnızca genel toplantı ve karar çoğunluğu kullanılacağı varsayılmamalıdır.

İlgili maddenin öngördüğü çoğunluk ayrıca hesaplanmalıdır.

62. Toplantıda Ortak Alan Kullanım Kuralları Belirlenebilir mi?

Apartmanın ortak alanlarının kullanımına ilişkin kararlar kat malikleri kurulunun gündemine alınabilir.

Örneğin:

• Otopark kullanımı,

• Bahçe kullanımı,

• Havuz,

• Spor alanı,

• Depolar,

• Ortak teras,

• Bisiklet alanı

gibi konular görüşülebilir.

Ancak kararların Kat Mülkiyeti Kanunu'na ve yönetim planına uygun olması gerekir.

63. Toplantıda Evcil Hayvanlarla İlgili Karar Alınabilir mi?

Toplantıda ortak yaşam kuralları görüşülebilir.

Ancak kat malikleri kurulunun aldığı kararların:

• Kat Mülkiyeti Kanunu,

• Yönetim planı,

• Diğer ilgili mevzuat

ile uyumlu olması gerekir.

Kat maliklerinin haklarını doğrudan sınırlayan kararların hukuki geçerliliği ayrıca somut olay üzerinden değerlendirilmelidir.

64. Toplantıda Gürültü Sorunu Görüşülebilir mi?

Evet.

Ortak yaşam düzenini etkileyen gürültü, ortak alanların kullanımı ve yönetim planına uyulması gibi konular gündeme getirilebilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 18. maddesi kat maliklerinin birbirlerinin haklarını çiğnememesini, birbirini rahatsız etmemesini ve yönetim planındaki hükümlere uymasını düzenlemektedir.

65. Toplantıda Yönetici Harcamaları İncelenebilir mi?

Evet.

Toplantıda:

• Faturalar,

• Banka hareketleri,

• Gider kayıtları,

• Büyük harcamalar,

• Aidat tahsilatları,

• Borçlar

incelenebilir.

Yöneticiye hesap verme bakımından Kanunun 39. maddesi önemlidir. Ayrıca gider belgelerinin tutulması ve saklanması Kanunun 36. maddesinde düzenlenmektedir.

66. Yönetici Harcamaları Açıklamazsa Ne Yapılabilir?

Kat malikleri:

Belge inceleme

↓

Denetim

↓

Hesap verme

↓

Kat malikleri kurulu

↓

Gerekirse yönetici değişikliği

süreçlerini değerlendirebilir.

Haklı bir sebep bulunması halinde yöneticinin değiştirilmesi Kanunun 41. maddesinde düzenlenmektedir.

67. Toplantı Sonucunda Karar Nasıl Yazılmalı?

Karar mümkün olduğunca açık olmalıdır.

Örneğin:

“Apartmanın çatı yalıtımının yenilenmesine, toplam iş bedelinin alınacak tekliflere göre belirlenmesine ve giderin Kat Mülkiyeti Kanunu ile yönetim planındaki paylaşım esaslarına göre karşılanmasına karar verilmiştir.”

gibi bir karar, yalnızca:

“Çatı yapılsın.”

şeklindeki kısa ifadeye göre daha açıklayıcıdır.

Gerçek toplantı kararında somut mali ve teknik bilgiler mevcutsa bunların da belirtilmesi faydalı olabilir.

68. Toplantıda Alınan Karar Ne Zaman Geçerli Olur?

Kararın geçerliliği:

• Toplantı usulü,

• Karar yeter sayısı,

• Gerekli özel çoğunluklar,

• Gündem,

• Kanuna uygunluk,

• Yönetim planı

gibi birçok faktöre bağlı olabilir.

Bu nedenle yalnızca oylamanın yapılmış olması her kararın otomatik olarak hukuken geçerli olduğu anlamına gelmez.

69. Kanuna Aykırı Karar Alınırsa Ne Olur?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesi belirli şartlarda kat malikleri kurulu kararlarına karşı hâkimin müdahalesi ve iptal davası yolunu düzenlemektedir.

Bu nedenle kararın:

Kanuna aykırı olması

Yönetim planına aykırı olması

Karar yeter sayısının bulunmaması

Usule aykırı alınması

gibi iddialar somut belgelerle değerlendirilmelidir.

70. Toplantı Kararı İptal Edilirse Ne Olur?

Mahkeme tarafından hukuken geçersiz olduğu belirlenen bir kararın sonuçları somut kararın içeriğine göre değişebilir.

Örneğin karar:

aidat artışı

büyük bakım

ortak alan kullanımı

yönetici seçimi

gibi farklı bir konuya ilişkin olabilir.

Bu nedenle her kararın hukuki sonucu ayrı değerlendirilmelidir.

71. Kat Malikleri Toplantısı İçin Profesyonel Toplantı Akışı

Uygulamada şu sıra kullanılabilir:

1. Açılış

Toplantı açılır.

2. Yoklama

Kat malikleri ve vekiller belirlenir.

3. Nisap

Toplantı yeter sayısı hesaplanır.

4. Gündem

Gündem okunur.

5. Mali Rapor

Gelir-gider sunulur.

6. Denetim

Denetim raporu görüşülür.

7. Bütçe

Yeni dönem işletme projesi görüşülür.

8. Yönetici

Yönetici seçimi veya değişikliği yapılır.

9. Giderler

Bakım ve onarım kararları görüşülür.

10. Oylama

Her karar için uygun çoğunluk uygulanır.

11. Karar Kaydı

Kararlar deftere yazılır.

12. İmzalar

Toplantıya katılanlar imzalar.

72. Kat Malikleri Toplantısında En Çok Yapılan Hatalar

Hata 1: Çağrı yapmadan toplantı yapmak

Toplantı çağrısının kanundaki şartlara uygun yapılması önemlidir.

Hata 2: Gündemi belirsiz bırakmak

Özellikle önemli kararların gündeminin açık olması gerekir.

Hata 3: Toplantı yeter sayısını hesaplamamak

Sadece kişi sayısına bakmak yeterli olmayabilir.

Hata 4: Arsa payını dikkate almamak

Bazı toplantı ve karar süreçlerinde arsa payı önemlidir.

Hata 5: Vekâletleri kontrol etmemek

Vekâlet sınırları ve temsil yetkileri kontrol edilmelidir.

Hata 6: Kararları deftere yazmamak

Kanunun 32. maddesindeki karar defteri düzenine uyulmalıdır.

Hata 7: Özel çoğunluk gerektiren kararı normal çoğunlukla almak

42, 43, 44, 45 gibi maddelerdeki özel hükümler dikkate alınmalıdır.

73. Toplantı Öncesi Kontrol Listesi

Hukuki

☐ Yönetim planı incelendi mi?

☐ Toplantı tarihi doğru mu?

☐ Çağrı usulüne uygun yapıldı mı?

☐ Gündem hazırlandı mı?

☐ Gerekli özel nisaplar kontrol edildi mi?

Mali

☐ Gelir-gider tablosu hazırlandı mı?

☐ Aidat borç listesi çıkarıldı mı?

☐ Yeni bütçe hazırlandı mı?

☐ Büyük gider teklifleri toplandı mı?

Yönetim

☐ Yönetici raporu hazırlandı mı?

☐ Denetim raporu hazır mı?

☐ Vekâletler kontrol edildi mi?

☐ Karar defteri hazır mı?

74. Toplantı Sırasında Kontrol Listesi

☐ Katılımcılar belirlendi.

☐ Vekâletler kontrol edildi.

☐ Toplantı yeter sayısı hesaplandı.

☐ Gündem okundu.

☐ Mali rapor sunuldu.

☐ Denetim raporu görüşüldü.

☐ Her karar için uygun oy hesabı yapıldı.

☐ Karşı oylar kayıt altına alındı.

☐ Kararlar açık şekilde yazıldı.

☐ Katılımcılar imzaladı.

75. Toplantı Sonrası Kontrol Listesi

☐ Karar defteri tamamlandı.

☐ Kararlar imzalandı.

☐ Yeni yönetici seçildiyse yönetim değişikliği kayda geçirildi.

☐ Banka yetkileri güncellendi.

☐ Aidat tutarları duyuruldu.

☐ İşletme projesi uygulamaya alındı.

☐ Büyük proje kararları ilgili firmalara bildirildi.

☐ Toplantı belgeleri arşivlendi.

76. 2026 Kat Malikleri Toplantısında İşletme Projesi İçin Özel Kontrol

2026 yılında işletme projesi konusunda yapılan değişiklik nedeniyle toplantı dosyasında:

☐ Yıllık tahmini gelirler

☐ Yıllık tahmini giderler

☐ Kat maliklerine düşen gider payları

☐ Avans tutarları

☐ Mevcut işletme projesi

☐ Varsa geçici işletme projesi

kontrol edilebilir.

Güncel düzenleme işletme projesinin genel kurulda onaylanmasını ve kabul edilmiş işletme projesi bulunmadığında geçici işletme projesi hazırlanmasını öngörmektedir.

77. Kat Malikleri Toplantısında Karar Alma Örnekleri

Örnek 1: Yönetici Seçimi

Adaylar belirlenir.

Kanunun 34. maddesindeki sayı ve arsa payı çoğunluğu dikkate alınır.

Örnek 2: Olağan Bakım

Mevcut bütçe ve yönetim yetkileri kapsamında bakım kararı alınabilir.

Örnek 3: Faydalı Yenilik

Kanunun 42. maddesindeki özel çoğunluk incelenir.

Örnek 4: Yönetim Planı Değişikliği

Kanunun 28. maddesindeki özel çoğunluk değerlendirilir.

Örnek 5: Büyük Ortak Gider

Giderin niteliği ve paylaşım yöntemi belirlenerek gerekli karar alınır.

78. Kat Malikleri Toplantısında Yönetici Değiştirme Örneği

Gündem:

“Mevcut yöneticinin görevdeki tutumunun değerlendirilmesi, gerekli görülmesi halinde yöneticinin değiştirilmesi ve yeni yönetici seçilmesi.”

Toplantıda:

1. Mevcut yönetimin faaliyetleri görüşülür.

2. Gelir-gider hesabı incelenir.

3. Denetim raporu değerlendirilir.

4. Yönetici değişikliği görüşülür.

5. Gerekli karar alınır.

6. Yeni yönetici seçilir.

7. Devir-teslim kararı alınır.

Haklı sebep halinde yöneticinin her zaman değiştirilebilmesine ilişkin Kanunun 41. maddesi dikkate alınmalıdır.

79. Kat Malikleri Toplantısında Aidat Kararı Örneği

Örneğin apartmanın yıllık işletme ihtiyacı:

1.200.000 TL

olsun.

Toplantıda:

• Gider kalemleri,

• Tahmini gelirler,

• Mevcut bakiye,

• Gerekli avans,

• Kat maliklerine düşecek paylar

görüşülebilir.

2026 itibarıyla işletme projesinde yıllık tahmini gelir ve giderler ile gider paylarının ve avansların gösterilmesi düzenlenmektedir.

80. Kat Malikleri Toplantısında Büyük Tadilat Kararı Örneği

Konu

Çatı yenilemesi.

Teknik teklif

600.000 TL.

Mevcut bütçe

200.000 TL.

Ek ihtiyaç

400.000 TL.

Toplantıda:

“Çatı yenilemesinin yapılmasına, işin teknik şartnamesinin ve tekliflerin değerlendirilmesine, gerekli finansmanın ilgili mevzuat ve yönetim planındaki paylaşım esaslarına göre karşılanmasına...”

şeklinde açık bir karar oluşturulabilir.

Gerçek karar metni somut olaya göre hazırlanmalıdır.

81. Kat Malikleri Toplantısında Denetim Nasıl Yapılır?

Denetim sırasında:

Gelir

↓

Banka

↓

Fatura

↓

Ödeme

↓

Muhasebe

↓

Karar

zinciri kontrol edilebilir.

Örneğin bir giderin:

“250.000 TL bakım gideri”

olarak kaydedildiği görülüyorsa ilgili:

• Fatura,

• Sözleşme,

• Banka dekontu,

• Teknik servis raporu,

• Yönetim kararı

incelenebilir.

82. Toplantı Kararları Kimleri Bağlar?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 32. maddesine göre kat malikleri kurulu kararları:

• Kat maliklerini,

• Külli ve cüzi haleflerini,

• Yöneticiyi,

• Denetçileri

bağlar.

Bu nedenle usulüne uygun ve geçerli olarak alınmış kararların uygulanması yönetimin temel görevlerinden biridir.

83. Toplantıda Alınan Karar Yönetici Tarafından Uygulanmazsa?

Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını uygulamakla görevlidir.

Kanunun 35. maddesi yöneticinin görevleri arasında kurul kararlarının yerine getirilmesini düzenlemektedir.

Kararın uygulanmaması halinde:

Yazılı talep → Denetim → Kat malikleri kurulu → Gerekirse yönetici değişikliği

gibi yollar değerlendirilebilir.

84. Kat Malikleri Toplantısında Kararlar Nasıl Arşivlenmeli?

Profesyonel bir toplantı arşivinde:

Toplantı Dosyası

• Çağrı belgesi,

• Gündem,

• Katılım listesi,

• Vekâletler,

• Karar tutanağı,

• Karar defteri kaydı.

Mali Dosya

• Bütçe,

• Teklifler,

• Faturalar,

• Gelir-gider raporu.

Teknik Dosya

• Servis raporları,

• Projeler,

• Sözleşmeler.

saklanabilir.

Bu yapı ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklarda belge yönetimini kolaylaştırır.

85. Dijital Kat Malikleri Toplantı Sistemi Nasıl Olmalı?

Modern bina yönetim sistemlerinde toplantı süreci dijital olarak desteklenebilir.

Örneğin:

Toplantı ilanı

↓

Gündem

↓

Katılım kaydı

↓

Vekâlet kaydı

↓

Nisap hesaplama

↓

Karar oluşturma

↓

Oy sonucu

↓

Karar defteri

↓

Belge arşivi

şeklinde bir yapı kurulabilir.

Ancak dijital sistem, kanunun öngördüğü toplantı ve imza süreçlerinin yerine geçecek şekilde değil, bunları destekleyecek şekilde yapılandırılmalıdır.

86. Profesyonel Apartman Yönetiminde Toplantı Raporu

Toplantı sonrasında bir özet raporu hazırlanabilir.

Toplantı

Tarih: 26.09.2026

Toplam kat maliki: 20

Katılan: 16

Vekâlet: 3

Gündem maddesi: 8

Alınan Kararlar

Karar 1: Yeni işletme projesinin görüşülmesi

Karar 2: Asansör bakım sözleşmesinin yenilenmesi

Karar 3: Çatı için teklif alınması

Karar 4: Yönetici seçimi

Bu bilgiler daha sonra yönetim arşivinde tutulabilir.

87. Kat Malikleri Toplantısı İçin Örnek Gündem

KAT MALİKLERİ KURULU TOPLANTI GÜNDEMİ

1. Açılış ve yoklama

2. Toplantı divanının oluşturulması

3. Önceki toplantı kararlarının değerlendirilmesi

4. Yönetim faaliyet raporunun okunması

5. Gelir-gider hesabının görüşülmesi

6. Denetim raporunun okunması

7. Yeni dönem işletme projesinin görüşülmesi

8. Aidat ve avansların değerlendirilmesi

9. Bakım ve onarım ihtiyaçlarının görüşülmesi

10. Büyük projelerin görüşülmesi

11. Yönetici seçimi/değişikliği

12. Denetçi seçimi

13. Diğer gündem maddeleri

14. Dilek ve temenniler

15. Kapanış

Gündem, toplantının gerçek konularına göre düzenlenmelidir.

88. Kat Malikleri Toplantısı Yaparken Dikkat Edilmesi Gereken 15 Altın Kural

1. Yönetim planını inceleyin.

2. Toplantı tarihini doğru belirleyin.

3. Çağrıyı usulüne uygun yapın.

4. Gündemi açık yazın.

5. Katılım listesini hazırlayın.

6. Vekâletleri kontrol edin.

7. Toplantı nisabını hesaplayın.

8. Özel karar çoğunluklarını kontrol edin.

9. Gelir-gider belgelerini hazırlayın.

10. Büyük harcamalarda teklifleri sunun.

11. Oylamaları kayıt altına alın.

12. Karşı oyları tutanağa geçirin.

13. Kararları karar defterine yazın.

14. İmzaları tamamlayın.

15. Toplantı belgelerini arşivleyin.

89. Sıkça Sorulan Sorular

Kat malikleri toplantısı yılda kaç kez yapılır?

Kat malikleri kurulu, yönetim planında belirtilen zamanda, böyle bir zaman yoksa her takvim yılının ilk ayı içinde olmak üzere yılda en az bir kez toplanır. Toplu yapılarda Kanunun 29. maddesinde ayrıca farklı bir süre düzenlenmiştir.

Kat malikleri toplantısını kim yapar?

Toplantının çağrılması yönetici veya kanunda belirtilen diğer yetkililer tarafından gerçekleştirilebilir. Önemli bir sebep halinde yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte biri olağanüstü toplantı sürecini başlatabilir.

Olağanüstü kat malikleri toplantısı için kaç kişi gerekir?

Önemli bir sebep üzerine toplantı talebi bakımından kat maliklerinin üçte biri Kanunun 29. maddesinde düzenlenmiştir. Bu oran toplantıda karar alınması için gereken nisapla aynı değildir.

Olağanüstü toplantı kaç gün önce bildirilir?

Önemli sebep nedeniyle yapılacak toplantıda çağrının toplantı tarihinden en az 15 gün önce yapılması ve toplantı sebebinin bildirilmesi gerekir.

İlk toplantıda yeter sayı kaçtır?

Genel kural olarak kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplantı yapılır. Ancak özel karar nisapları ayrıca saklıdır.

İlk toplantı olmazsa ikinci toplantı ne zaman yapılır?

Kanunun 30. maddesine göre ikinci toplantı en geç 15 gün sonra yapılır. İlk ve ikinci toplantı arasındaki süre bakımından çağrıda en az 7 günlük aralık bulunmalıdır.

İkinci toplantıda karar nasıl alınır?

Genel kural olarak ikinci toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur. Ancak kanunda özel yeter sayı öngörülen kararlar bakımından ilgili özel hükümler uygulanır.

Her kat malikinin kaç oyu vardır?

Her kat maliki, arsa payına bakılmaksızın bir oy hakkına sahiptir. Birden fazla bağımsız bölümü bulunan malik için kanunda ayrıca oy sınırı bulunmaktadır.

Birden fazla dairesi olan kişinin oy hakkı nedir?

Her bağımsız bölüm için oy hakkı bulunur; ancak sahip olduğu oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz.

Kiracı kat malikleri toplantısında oy kullanabilir mi?

Kiracı sırf kiracı olması nedeniyle kat maliki gibi oy kullanamaz. Kat maliki tarafından yetkili şekilde vekil olarak görevlendirilmesi halinde temsil hükümleri gündeme gelebilir.

Kat maliki vekâlet verebilir mi?

Evet. Kat maliki oyunu yetkili vekil aracılığıyla kullanabilir. Kanunda vekâlet kullanımına ilişkin bazı sınırlar bulunmaktadır.

Kat malikleri toplantısında yönetici nasıl seçilir?

Yönetici, Kanunun 34. maddesine göre kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanır.

Yönetici görev süresi dolmadan değiştirilebilir mi?

Haklı bir sebep ortaya çıkması halinde kat malikleri kurulu yöneticiyi her zaman değiştirebilir.

Kat malikleri toplantısında yönetici değiştirilebilir mi?

Evet. Gerekli gündem ve karar süreci oluşturularak yönetici değişikliği yapılabilir. Haklı sebep halinde Kanunun 41. maddesi önemlidir.

Karar defteri zorunlu mudur?

Kat malikleri kurulunun kararlarının noter tasdikli, sıralı sayfalı karar defterine yazılması ve toplantıya katılan kat malikleri tarafından imzalanması Kanunun 32. maddesinde düzenlenmiştir.

Karara karşı oy veren malik ne yapmalı?

Karşı oyunu ve mümkünse karşı çıkış nedenini karar defterine/tutanağa geçirerek imzalaması önemlidir. Kanunun 32. maddesi aykırı oy verenlerin aykırılık sebebini belirterek imza koyabileceğini düzenlemektedir.

Kat malikleri kurulu kararına itiraz edilebilir mi?

Evet. Kanunun 33. maddesi belirli şartlarda hâkimin müdahalesi ve karar iptali yolunu düzenlemektedir. Süreler toplantıya katılıp katılmamaya ve kararın öğrenilme durumuna göre değişmektedir.

Toplantıya katılmayan malik karara itiraz edebilir mi?

Evet. Kanunun 33. maddesine göre toplantıya katılmayan malik açısından kararın öğrenilmesinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı aylık süre düzenlenmiştir.

Toplantıda alınan her karar basit çoğunlukla alınabilir mi?

Hayır. Bazı konular için Kat Mülkiyeti Kanunu özel çoğunluklar öngörmektedir.

Faydalı yeniliklerde kaç oy gerekir?

Kanunun 42. maddesine göre ortak yerlerde faydalı yenilik ve ilavelerde kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu aranır.

İşletme projesini kim onaylar?

2026 düzenlemesine göre işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır.

İşletme projesi yoksa ne olur?

Kabul edilmiş işletme projesi yoksa yönetici gecikmeksizin geçici işletme projesi hazırlar ve güncel düzenlemeye göre en geç üç ay içinde genel kurulda onaylanmasına yönelik karar alınması gerekir.

2026 yılında kat malikleri toplantısında önemli bir değişiklik oldu mu?

2026 yılında 7579 sayılı Kanun ile Kat Mülkiyeti Kanunu'nun özellikle 35 ve 37. maddelerinde işletme projesi, geçici işletme projesi ve avans toplama süreçlerine ilişkin değişiklikler yapılmıştır.

90. Sonuç: Kat Malikleri Toplantısı Nasıl Yapılmalı?

Kat malikleri toplantısı, apartman yönetiminin en önemli karar mekanizmalarından biridir. Ancak geçerli ve sağlıklı bir toplantı için yalnızca kat maliklerinin bir araya gelmesi yeterli değildir.

Sürecin:

Yönetim Planının İncelenmesi

↓

Toplantı Tarihinin Belirlenmesi

↓

Usulüne Uygun Çağrı

↓

Açık Gündem

↓

Katılım ve Vekâlet Kontrolü

↓

Toplantı Yeter Sayısının Hesaplanması

↓

Gündem Maddelerinin Görüşülmesi

↓

Uygun Karar Çoğunluğunun Belirlenmesi

↓

Oylama

↓

Kararların Deftere Yazılması

↓

İmzaların Tamamlanması

↓

Kararların Uygulanması

şeklinde yürütülmesi gerekir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 29. maddesi toplantı zamanını ve olağanüstü toplantı şartlarını, 30. maddesi toplantı ve karar yeter sayılarını, 31. maddesi oy hakkını, 32. maddesi kurul kararlarını, 33. maddesi ise belirli şartlarda hâkimin müdahalesi ve karar iptalini düzenlemektedir.

Özellikle yönetici seçimi, yönetici değişikliği, yönetim planı değişikliği, büyük tadilatlar, faydalı yenilikler, lüks harcamalar ve diğer önemli yönetim işlemleri için yalnızca genel çoğunluk kuralına bakılmamalı, ilgili özel kanun hükümleri ayrıca kontrol edilmelidir.

2026 yılında işletme projesine ilişkin yapılan değişiklikler de dikkate alındığında, toplantı gündeminde yalnızca aidat miktarını belirlemek yerine yıllık bütçe, gelir-gider tahminleri, gider paylaşımı ve avans planlamasının açık şekilde görüşülmesi önem taşımaktadır.

Profesyonel bir apartman toplantısının temelinde:

Doğru Çağrı + Açık Gündem + Doğru Nisap + Şeffaf Oylama + Yazılı Karar + Belge Arşivi + Düzenli Uygulama

bulunmalıdır.

Böylece alınan kararların anlaşılır, takip edilebilir ve denetlenebilir olması sağlanabilir.

#KatMalikleriToplantısı #KatMalikleriKurulu #ApartmanToplantısı #ApartmanGenelKurulu #KatMülkiyeti #KatMülkiyetiKanunu #ApartmanYönetimi #ToplantıYeterSayısı #KararAlma #ApartmanKararları #YöneticiSeçimi #YöneticiDeğişikliği #ApartmanAidatı #İşletmeProjesi #ApartmanBütçesi #ApartmanDenetimi #KararDefteri #ApartmanToplantıTutanağı #ApartmanGenelKurul #BinaYönetimi #SiteYönetimi #Apartman2026