Kat Mülkiyeti Kanunu (634 Sayılı Kanun) Nedir? Apartman ve Site Yönetimi Rehberi
Apartman ve site yaşamında yaşanan pek çok problem; aidatların toplanması, ortak alanların kullanımı, yöneticinin yetki ve sorumlulukları, genel kurul kararları ve borçların tahsili gibi konular, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenir.
Bu rehberde Kat Mülkiyeti Kanunu’nun en çok merak edilen başlıklarını sade bir dille, uygulamadaki karşılıklarıyla birlikte bulacaksınız.
Kat Mülkiyeti Kanunu Nedir?
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, bir yapının (apartman, site, toplu yapı, iş merkezi vb.) bağımsız bölümlerinde yaşayan kat maliklerinin haklarını ve borçlarını; ayrıca yönetim esaslarını belirleyen temel mevzuattır.
Kanun; kat malikleri kurulu, yönetici, denetçi, aidat ve ortak giderler, işletme projesi, yönetim planı ve hukuki süreçler gibi birçok kritik konuyu kapsar.
Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Arasındaki Fark
Kat Mülkiyeti
- Yapı tamamlanmıştır.
- Yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınmıştır.
- Tapuda bağımsız bölüm olarak tescillidir.
Kat İrtifakı
- Yapı henüz tamamlanmamıştır.
- İnşaat aşamasındaki taşınmazlar için kurulur.
- Yapı tamamlandığında kat mülkiyetine geçiş yapılır.
Detaylı içerik: Site Yönetim Planı Nedir, Nasıl Hazırlanır?
Ortak Alanlar Nelerdir? (Madde 4)
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre aşağıdaki alanlar ortak yer sayılır:
- Merdivenler, koridorlar, girişler
- Asansörler, sahanlıklar
- Çatı, bacalar, yağmur olukları
- Yangın merdivenleri ve yangın ekipmanları
- Kapıcı dairesi/odası (varsa)
- Ortak garaj, otopark, sığınak
- Ortak tesisatlar (elektrik, su, doğalgaz, kanalizasyon vb.)
Ortak alanlarda yapılacak değişikliklerde kanun ve yönetim planı hükümleri dikkate alınmalıdır.
Kat Maliklerinin Borçları Nelerdir? (Madde 18–20)
Kat malikleri;
- Yönetim planına uymak,
- Ortak alanları doğru kullanmak,
- Diğer kat maliklerini rahatsız etmemek,
- Aidat ve ortak gider paylarını zamanında ödemek
ile yükümlüdür.
Bu yükümlülükler kiracıları ve bağımsız bölümden sürekli yararlananları da belirli ölçülerde etkileyebilir.
Aidat Borcunu Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır? (Madde 20–22)
Kanun, aidat ve ortak gider payını ödemeyen kat malikine karşı;
- Dava açılabileceğini
- İcra takibi yapılabileceğini
- Gecikme halinde gecikme tazminatı uygulanacağını
düzenler.
Ayrıntılı rehber: Aidat Ödemeyen Kat Maliklerine Ne Yapılır?
Uygulamada genellikle süreç şu sırayla ilerler:
- Borç hatırlatma / yazılı bildirim
- İhtarname
- İcra takibi
- Gerekirse dava ve diğer yasal yollar
Apartman ve Site Yöneticisinin Görevleri Nelerdir? (Madde 35)
Yönetici; yönetim planında aksi yazmıyorsa aşağıdaki işleri yürütmekle sorumludur:
- Kat malikleri kurulu kararlarını uygulamak
- Ortak alanların bakım–onarımını organize etmek
- Aidatları ve avansları toplamak
- Yönetimle ilgili ödemeleri yapmak
- Tebligatları almak ve duyurmak
- Gerektiğinde icra ve dava süreçlerini başlatmak
- Toplantı çağrılarını yapmak
İlgili içerik: Apartman Yöneticisi Aidat Öder mi?
Defter Tutma ve Belgeleri Saklama Zorunluluğu (Madde 36)
Yönetici;
- Karar defterini,
- Gelir–gider kayıtlarını,
- Yapılan ihtar ve tebligat özetlerini,
- Gider belgelerini
düzenli şekilde tutmak ve saklamak zorundadır.
Defterlerin noter süreçleri ve kayıt düzeni, uygulamada en çok hata yapılan konulardandır.
İşletme Projesi Nedir? (Madde 37)
İşletme projesi; bir apartman/site için:
- Yıllık tahmini gelir–giderleri,
- Her bağımsız bölüm için düşen ortak gider payını,
- Avans ihtiyacını
gösteren zorunlu bir yönetim belgesidir.
İlgili içerik: İşletme Projesi Nedir? Nasıl Hazırlanır?
Genel Kurul Toplantıları ve Karar Yeter Sayısı (Madde 29–32)
- Kat malikleri kurulu yılda en az 1 kez toplanır.
- İlk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa ikinci toplantı yapılır.
- Alınan kararlar karar defterine yazılır ve usule uygun imzalanır.
Usule aykırı kararlar için belirli sürelerde iptal davası açılabilir.
İlgili içerik: Apartman Genel Kurulu Nasıl Yapılır?
Aidat Borçları Sürekli Ödenmezse Ne Olur? (Madde 25)
Kat malikinin borç ve yükümlülüklerini sürekli ihlal etmesi, belirli şartlarda “çekilmezlik” oluşturabilir.
Örneğin:
- Belirli süre içinde birden fazla icra takibi yapılmasına sebep olunması,
- Kanundaki yükümlülükleri sürekli ihlal,
- Diğer kat maliklerinin haklarının ağır şekilde zedelenmesi
gibi durumlarda, kanunun öngördüğü yollara başvurulabilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu ile Sorunsuz Yönetim İçin Pratik Öneriler
- Yönetim planını güncel tutun ve herkesle paylaşın
- Aidat/borç takibini düzenli ve yazılı yürütün
- İşletme projesini her yıl hazırlayın
- Karar defteri ve belgeleri düzenli arşivleyin
- Hukuki süreçlerde gecikmeyin (özellikle ihtarname/icra tarafı)
İlgili içerikler:
