Kat Mülkiyeti Kanunu (634 Sayılı Kanun) – 2026 Güncel, Detaylı ve Uygulamalı Rehber
Kat Mülkiyeti Kanunu, Türkiye’de bina yönetimi sisteminin temelini oluşturan en önemli yasal düzenlemedir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, apartman ve site yaşamının hukuki çerçevesini belirler; kat maliklerinin haklarını, yükümlülüklerini, yönetim sürecini ve ortak gider paylaşım esaslarını düzenler.
Özellikle Kayseri bina yönetimi uygulamalarında, Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun hareket edilmemesi; icra takibi, dava süreci, yönetici sorumluluğu ve ciddi mali riskler doğurmaktadır.
Bu kapsamlı rehberde:
- Kat mülkiyeti nedir?
- Kat irtifakı ile farkı nedir?
- Kat maliklerinin hak ve borçları nelerdir?
- Yönetici nasıl atanır?
- Ortak giderler nasıl paylaştırılır?
- Kapıcı, yönetici ve denetçi sorumlulukları nelerdir?
- Yönetim planı nasıl hazırlanır?
- Hangi durumlarda dava açılır?
tüm detaylarıyla ele alıyoruz.
1. Kat Mülkiyeti Kanunu Nedir?
Kanun Numarası: 634
Kabul Tarihi: 23.06.1965
Resmi Gazete: 02.07.1965 – 12038
Kat Mülkiyeti Kanunu; tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde ayrı mülkiyet hakkı kurulmasını ve ortak alanların kullanım esaslarını düzenler.
Kanunun temel amacı:
- Bağımsız bölümlerin mülkiyetini tanımlamak
- Ortak yerleri düzenlemek
- Kat malikleri kurulunu oluşturmak
- Yönetim sistemini belirlemek
- Ortak gider paylaşımını netleştirmek
2. Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Arasındaki Fark
Kat Mülkiyeti
Yapı tamamlandıktan sonra bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır.
Kat İrtifakı
Henüz tamamlanmamış bir projede, ileride kat mülkiyetine geçilmek üzere kurulan irtifak hakkıdır.
Kayseri’de yeni projelerde en sık yapılan hata, kat irtifakından kat mülkiyetine geçişin geciktirilmesidir. Bu durum satış ve kredi işlemlerinde sorun yaratır.
3. Bağımsız Bölüm, Eklenti ve Ortak Yer Nedir?
Bağımsız Bölüm
Daire, işyeri, mağaza gibi tek başına kullanılabilen alanlardır.
Eklenti
Kömürlük, depo, garaj gibi bağımsız bölüme tahsis edilen alanlardır.
Ortak Yerler (Kanunen Ortak Sayılan Alanlar)
- Temeller
- Ana duvarlar
- Çatılar
- Merdivenler
- Asansör
- Sığınak
- Kapıcı dairesi
- Ortak tesisat
Bu alanlar üzerinde tüm kat maliklerinin arsa payı oranında hakkı vardır.
4. Kat Maliklerinin Hakları
Kat maliklerinin en önemli hakları şunlardır:
- Bağımsız bölüm üzerinde tam tasarruf hakkı
- Ortak yerleri kullanma hakkı
- Kat malikleri kuruluna katılma hakkı
- Yönetici seçme hakkı
- Giderlere itiraz hakkı
- Hâkime başvurma hakkı (Sulh Hukuk Mahkemesi)
5. Kat Maliklerinin Borçları (En Kritik Bölüm)
Kat malikleri:
- Ortak giderlere katılmak zorundadır.
- Yönetim planına uymak zorundadır.
- Komşularını rahatsız edemez.
- Ortak alanlarda izinsiz değişiklik yapamaz.
Ortak Gider Paylaşımı (Madde 20)
Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan giderleri → Eşit paylaşılır
Sigorta, bakım, onarım → Arsa payı oranında paylaşılır
“Asansörü kullanmıyorum” demek ödeme yapmama hakkı vermez.
6. Kat Malikleri Kurulu ve Toplantı Usulü
Toplantı Zamanı
Yılda en az 1 kez yapılmalıdır.
Karar Yeter Sayısı
- İlk toplantı → Arsa payı ve sayı çoğunluğu
- İkinci toplantı → Katılanların çoğunluğu
Karar Defteri
Kararlar noter tasdikli karar defterine yazılmalıdır.
Bu konuda detaylı rehber:
Karar Defteri Tasdik Zorunluluğu
7. Yönetici Atanması ve Sorumluluğu
8 ve üzeri bağımsız bölüm varsa yönetici zorunludur.
Yönetici:
- Ortak giderleri toplar
- Banka hesabı açar
- SGK işlemlerini yürütür
- Tebligatları alır
- İcra takibi başlatabilir
Yönetici Sorumluluğu
Yönetici vekil gibi sorumludur. Hatalı işlem yaparsa şahsen sorumlu olabilir.
Kayseri’de en sık dava nedeni:
Ortak giderin yanlış hesaplanması
SGK primlerinin yatırılmaması
8. Yönetim Planı Nedir?
Yönetim planı, binanın anayasasıdır.
- Tüm kat maliklerini bağlar
- Değiştirilmesi için 4/5 çoğunluk gerekir
- Tapu kütüğüne işlenir
Yönetim planı eksik hazırlanırsa ileride ciddi uyuşmazlıklar çıkar.
9. Ortak Giderini Ödemeyen Kat Maliki İçin Süreç
İhtar
İcra takibi
Kanuni ipotek
Dava
Gecikme tazminatı aylık %5’dur.
10. Kapıcı ve Personel Çalıştırma Hükümleri
Kat Mülkiyeti Kanunu Ek Madde 2’ye göre:
Kapıcı görevden ayrıldığında 15 gün içinde lojmanı boşaltmalıdır.
Boşaltmazsa → Mülki amir kararıyla tahliye edilir.
Kapıcı alacak riskleri hakkında detaylı yazı:
Kapıcı Alacakları ve Tazminat Rehberi
11. Yenilik ve İlave Yapılması
- Faydalı yenilik → Çoğunluk kararı yeterlidir
- Lüks yenilik → Katılmayan ödeme yapmaz
- Kat ilavesi → Oybirliği gerekir
12. Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi
- Yapının tamamen yıkılması
- Kamulaştırma
- Tüm bağımsız bölümlerin tek kişiye geçmesi
Sıkça Sorulan Sorular
Kat Mülkiyeti Kanunu kaç yılında çıktı?
1965 yılında yürürlüğe girmiştir.
Kat irtifakı ile satış yapılabilir mi?
Evet ancak kredi süreçlerinde sorun yaşanabilir.
Ortak gideri ödemeyen daireye ne yapılır?
İcra takibi ve kanuni ipotek uygulanabilir.
Yönetici zorunlu mudur?
8 ve üzeri bağımsız bölüm varsa evet.
Karar defteri noter tasdiki zorunlu mu?
Evet.
Kat maliki toplantıya gelmezse karar geçerli mi?
Yeter sayı sağlanmışsa geçerlidir.
Kapıcı tahliyesi nasıl yapılır?
Ek Madde 2 uyarınca idari makam kararıyla.
Yönetim planı değiştirilebilir mi?
4/5 çoğunluk ile mümkündür.
Neden Profesyonel Bina Yönetimi Şart?
Kat Mülkiyeti Kanunu yüzeysel uygulanamaz.
Yanlış gider dağılımı → dava
Eksik SGK → ceza
Usulsüz toplantı → iptal
Kayseri bina yönetimi süreçlerinde en büyük risk, mevzuata hâkim olmayan yöneticilerdir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na Uyum, Hukuki Güvencedir
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu; bina yönetiminin temel taşıdır.
Kanuna uygun yönetilmeyen bir bina:
- Hukuki risk taşır
- Maddi kayıp yaşar
- Komşuluk huzurunu bozar
Profesyonel Destek Alın
Alemdar Bina Yönetimi olarak Kayseri’de bina yönetimi süreçlerinizi Kat Mülkiyeti Kanunu’na tam uyumlu şekilde yürütüyoruz.
✔ Ortak gider planlaması
✔ SGK ve personel işlemleri
✔ Hukuki süreç takibi
✔ Yönetim planı hazırlanması
✔ Karar defteri ve bordro yönetimi
Kayseri’de güvenli ve profesyonel bina yönetimi için bizimle hemen iletişime geçin.
