Site Yönetimi Nasıl Kurulur? (Apartman ve Site Yönetimi Kurma Rehberi)
Apartman ve site yaşamının düzenli şekilde yürütülebilmesi için etkili bir yönetim sisteminin kurulması gerekir. Özellikle çok sayıda bağımsız bölümün bulunduğu sitelerde ortak giderlerin yönetilmesi, personel çalıştırılması, güvenlik ve bakım hizmetlerinin yürütülmesi profesyonel bir yönetim anlayışı gerektirir.
Türkiye’de apartman ve site yönetimi süreçleri 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında düzenlenmiştir. Bu kanuna göre bir apartman veya sitede yönetici seçimi, kat malikleri kurulu toplantıları, işletme projesi hazırlanması ve aidat yönetimi gibi süreçlerin belirli kurallara göre yürütülmesi zorunludur.
Bu kapsamlı rehberde şu konuları öğreneceksiniz:
- Site yönetimi nasıl kurulur
- Apartman yöneticisi nasıl seçilir
- Kat malikleri kurulu nasıl oluşturulur
- Site yönetimi kurulunun görevleri nelerdir
- Yönetici seçimi için gerekli çoğunluk nedir
- Yönetici seçilemezse ne yapılır
- Profesyonel site yönetimi neden önemlidir
Site Yönetimi Nedir?
Site yönetimi; apartman, site veya toplu yapılarda bulunan bağımsız bölümlerin ortak alanlarının yönetilmesi, bakımının yapılması ve mali süreçlerinin yürütülmesi amacıyla oluşturulan yönetim sistemidir.
Site yönetimi kapsamında yürütülen başlıca faaliyetler şunlardır:
- ortak giderlerin hesaplanması
- aidatların toplanması
- personel yönetimi
- bakım ve onarım hizmetleri
- güvenlik hizmetleri
- hukuki işlemlerin yürütülmesi
Site yönetimi, kat malikleri tarafından seçilen bir yönetici veya yönetim kurulu tarafından yürütülebileceği gibi profesyonel yönetim firmaları tarafından da gerçekleştirilebilir.
Site yönetimi bütçesi ve gider planlaması hakkında detaylı bilgi için “Site ve Bina Yönetimi İşletme Projesi Örneği” rehberimizi inceleyebilirsiniz.
Apartmanda Yönetici Seçimi Nasıl Yapılır?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesine göre apartman yöneticisi, kat malikleri kurulunun çoğunluk oyu ile seçilir.
Kanuna göre yönetici seçimi için iki ayrı çoğunluk gerekir:
- Kat maliklerinin sayı çoğunluğu
- Arsa payı çoğunluğu
Bu iki şart birlikte sağlanmadıkça yönetici seçimi geçerli sayılmaz.
Örneğin:
12 daire bulunan bir apartmanda yönetici seçimi için:
- en az 7 malik
- toplam arsa payının %50’den fazlası
gereklidir.
Bu durum uygulamada “çifte çoğunluk” olarak adlandırılmaktadır.
Sekiz ve Üzeri Bağımsız Bölümü Olan Binalarda Yönetici Zorunlu mu?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre:
- 8 ve üzeri bağımsız bölüm bulunan binalarda yönetici seçilmesi zorunludur.
- 7 ve daha az bağımsız bölüm bulunan binalarda yönetici seçimi zorunlu değildir.
Ancak uygulamada küçük apartmanlarda bile yönetici seçilmesi tavsiye edilir.
Bunun nedeni:
- aidat yönetimi
- ortak giderlerin kontrolü
- bakım onarım süreçlerinin yürütülmesi
gibi konuların daha düzenli yürütülmesini sağlamaktır.
Kat Malikleri Kurulu Nasıl Oluşturulur?
Kat malikleri kurulu, apartman veya sitede bulunan tüm bağımsız bölüm sahiplerinden oluşan karar organıdır.
Kat malikleri kurulunun başlıca görevleri şunlardır:
- yönetici seçmek
- aidat miktarını belirlemek
- işletme projesini onaylamak
- bakım onarım kararları almak
- personel çalıştırma kararları almak
Sitelerde Yönetici Nasıl Seçilir?
Büyük sitelerde veya toplu yapılarda yönetici seçimi apartmanlara göre farklı şekilde yapılır.
Toplu yapılarda yönetim sistemi şu şekilde ilerler:
- Her blok kendi yöneticisini seçer
- Blok yöneticileri temsilciler kurulunu oluşturur
- Temsilciler kurulu site yönetimini seçer
Örneğin:
800 bağımsız bölümü bulunan bir sitede site yöneticisinin seçilebilmesi için en az 401 bağımsız bölümü temsil eden temsilcinin oyu gerekir.
Yönetici Seçilemezse Ne Yapılır?
Bazı apartmanlarda kat malikleri arasında anlaşma sağlanamadığı için yönetici seçimi yapılamayabilir.
Bu durumda Kat Mülkiyeti Kanunu şu çözümü sunar:
Herhangi bir kat maliki Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak yönetici atanmasını isteyebilir.
Mahkeme tarafından atanan yönetici:
- en az 6 ay görev yapar
- bu süre içinde görevden alınamaz
Yönetici Seçiminden Sonra Yapılması Gerekenler
Yönetici seçildikten sonra yapılması gereken bazı yasal işlemler bulunmaktadır.
Bunlar:
- karar defterine seçim kararının yazılması
- yönetici bilgilerinin apartman girişine asılması
- işletme projesinin hazırlanması
- aidatların belirlenmesi
Yönetici bilgilerinin apartman girişine asılması kanunen zorunludur.
Aksi durumda idari para cezası uygulanabilir.
Site Yönetiminin Görevleri Nelerdir?
Site yönetimi, ortak alanların düzenli şekilde işletilmesinden sorumludur.
Başlıca görevler şunlardır:
- aidat toplamak
- personel çalıştırmak
- bakım ve onarım işleri yapmak
- ortak alanların temizliğini sağlamak
- güvenlik hizmetlerini yürütmek
- hukuki süreçleri takip etmek
Kapıcı çalıştırılan apartmanlarda personel yönetimi de site yönetiminin sorumluluğundadır.
Site Yönetimi Tüzel Kişilik midir?
Site yönetimi hukuken tüzel kişilik değildir.
Ancak Yargıtay kararlarına göre site yönetimleri:
- sözleşme yapabilir
- dava açabilir
- dava edilebilir
Bu durum uygulamada site yönetimlerinin fiilen temsil yetkisine sahip olduğunu göstermektedir.
Site Yönetimi Kurarken En Çok Yapılan Hatalar
Apartman ve site yönetiminde en sık yapılan hatalar şunlardır:
- karar defteri tutulmaması
- aidatların kayıt altına alınmaması
- işletme projesi hazırlanmaması
- hukuki işlemlerin takip edilmemesi
Bu tür hatalar apartman yönetiminde ciddi hukuki sorunlara yol açabilir.
Profesyonel Site Yönetimi Neden Önemlidir?
Günümüzde site yönetimi yalnızca aidat toplamakla sınırlı değildir.
Modern site yönetimi şu alanları kapsar:
- mali yönetim
- hukuk yönetimi
- teknik bakım yönetimi
- personel yönetimi
Bu nedenle birçok apartman ve site profesyonel bina yönetimi şirketleri ile çalışmayı tercih etmektedir.
Kayseri’de Profesyonel Site Yönetimi Hizmeti
Kayseri’de apartman ve site yönetimi profesyonel bir organizasyon gerektirir.
Alemdar Bina Yönetimi olarak:
- apartman yönetimi
- site yönetimi
- mali yönetim
- kapıcı yönetimi
- hukuki danışmanlık
alanlarında profesyonel hizmet sunuyoruz.
Site yönetimi kurma süreçleri hakkında Kayseri’de profesyonel destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Bu içerik Alemdar Bina Yönetimi uzmanları tarafından hazırlanmıştır.
Sık Sorulan Sorular
Site yönetimi nasıl kurulur?
Kat malikleri kurulu tarafından yönetici veya yönetim kurulu seçilerek site yönetimi oluşturulur.
Apartman yöneticisi kim olabilir?
Kat maliklerinden biri veya dışarıdan bir kişi yönetici olarak seçilebilir.
Yönetici seçimi zorunlu mu?
8 ve üzeri bağımsız bölümü olan binalarda yönetici seçimi zorunludur.
Yönetici seçilemezse ne olur?
Sulh hukuk mahkemesine başvurularak yönetici atanması istenebilir.
Site yönetimi tüzel kişilik midir?
Hayır, ancak sözleşme yapma ve dava açma yetkisi bulunmaktadır.
Site yönetimi aidat belirleyebilir mi?
Aidatlar kat malikleri kurulunun kararı ile belirlenir.
Yönetici kaç yıl görev yapar?
Genellikle 1 yıl için seçilir ancak tekrar seçilmesi mümkündür.
Site yönetimi dava açabilir mi?
Evet, site yönetimi temsil yetkisi kapsamında dava açabilir.
Profesyonel site yönetimi zorunlu mu?
Hayır ancak büyük sitelerde tercih edilmektedir.
Yönetici ücret alabilir mi?
Kat malikleri kurulu kararı ile yöneticiye ücret ödenebilir.
